Por Cori Badgley y Nathan Jones
Las disputas sobre servidumbres entre propietarios vecinos son un combustible fácil para los pleitos. En general, una servidumbre es un derecho de uso de la propiedad de otro, para un propósito específico. En su mayor parte, las servidumbres no son exclusivas, lo que significa que mientras el propietario subyacente no interfiera con el derecho de uso del titular de la servidumbre, éste puede seguir utilizando la propiedad de la servidumbre. Si bien esta es la regla general, Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 es un caso de disputa de servidumbre en el que el titular de la servidumbre («Gray») alegó que los dueños de la propiedad sirviente («McCormick») no tenían derecho a utilizar un camino de conexión que atravesaba su propiedad porque Gray tenía una servidumbre exclusiva sobre la tierra de McCormick.
Las partes en este caso son vecinos en una subdivisión planificada maestra. La propiedad de McCormick da a la calle. La propiedad de Gray se encuentra fuera de la calle directamente detrás de McCormick y está conectado a la calle por un camino de entrada extendido que se encuentra en el lado de la propiedad de McCormick paralela a la línea de propiedad. La servidumbre registrada tenía aproximadamente 16 pies de ancho por 90 pies de largo. La servidumbre fue registrada en el CC&Rs para la comunidad como una servidumbre «exclusiva». McCormick había estado utilizando la servidumbre para el paso de sus caballos, el transporte de su pienso y estiércol, y el acceso a sus establos en su patio trasero. Gray tenía planes para mejorar el camino de entrada, incluyendo la pavimentación y el paisajismo de la servidumbre para mejorar su aspecto general, pasando de ser un camino de tierra sin mejorar a un camino de entrada formal. Gray prefería que no se rechazaran los caballos. El litigio se produjo después de que las partes no se pusieran de acuerdo sobre el uso de McCormick. Gray alegó que tenía un derecho absoluto a excluir a McCormick de cualquier uso del camino de entrada.
McCormick rebatió que el término «exclusivo» sólo pretendía excluir a los forasteros del uso del camino de entrada, pero no a su uso, ya que la servidumbre atraviesa la propiedad de McCormick. En otras palabras, mientras McCormick no interfiriera con el acceso, la entrada y la salida de los Gray, McCormick podría seguir utilizando la servidumbre para acceder y utilizar el patio trasero. McCormick argumentó además que las servidumbres exclusivas no están permitidas por la ley de California. El tribunal de primera instancia dictó una sentencia a favor de McCormick. El tribunal de apelación analizó el grado de intención de la servidumbre de paso, que se ha de tener en cuenta a la hora de determinar el grado de uso de la propiedad. El tribunal de apelación analizó el grado de exclusividad previsto en el lenguaje de la servidumbre contenido en las CC&Rs. «Según el artículo 806 del Código Civil, el grado de a se determina por los términos de la concesión». Después de revisar los términos de la servidumbre, el tribunal declaró que la estructura general de la concesión, junto con los derechos específicos enumerados de la servidumbre, como el derecho a construir, instalar, mantener y reparar; y los requisitos para asegurar la calzada, mostraron que la servidumbre tenía la intención de ser exclusiva. Aunque el tribunal reconoció que la norma general de las servidumbres permite el uso mutuo siempre que el propietario sirviente no interfiera en los derechos del titular de la servidumbre, citando el caso Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, el tribunal de apelación distinguió este caso porque no se trataba de una servidumbre general. Los casos citados por McCormick se referían a la interpretación de servidumbres no exclusivas; por lo tanto, no eran una autoridad de control.
McCormick argumentó que las servidumbres exclusivas están prohibidas por la ley de California, alegando que equivalían a la propiedad completa de un inmueble, en lugar de un uso permitido. El tribunal de apelación no estuvo de acuerdo y sostuvo que la jurisprudencia anterior reconocía la viabilidad de las servidumbres exclusivas en California. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) El lenguaje de la servidumbre analizado en el caso Blackmore, que era incluso menos restrictivo que en el presente caso, dio lugar a la creación de una servidumbre exclusiva. El tribunal de apelación sostuvo además que las servidumbres exclusivas pueden crearse por prescripción, incluyendo la construcción errónea de mejoras en terrenos ajenos. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
En una nota lateral interesante, el tribunal de apelación reconoció que las servidumbres exclusivas equivalen efectivamente a una transferencia de propiedad, aunque en una forma inusual. (Véase el análisis de Blackmore v. Powell (2007)). El tribunal eludió las consecuencias sustantivas de la cuestión al encontrar jurisprudencia estatal que ya había reconocido el uso de las servidumbres exclusivas como adecuado en California. También es interesante la negativa del tribunal a considerar los derechos del subsuelo y del aire en el caso para determinar si McCormick conservaba algún derecho de propiedad restante por debajo o por encima de la servidumbre de paso. El tribunal limitó la decisión del caso al interpretar los términos de la servidumbre exclusiva aplicados a los hechos de este caso, en el que no se presentó una disputa sobre los derechos del subsuelo o del aire en el juicio o en la apelación.
El tribunal de apelación revocó efectivamente el fallo del juicio, sosteniendo que cualquier uso de la zona de servidumbre de superficie por parte de McCormick era incompatible con el uso exclusivo concedido a los Grays. McCormick, aunque es el dueño registrado de la propiedad, no puede ahora caminar, montar o acceder al lado de la propiedad que tiene la servidumbre. Aunque pagan la hipoteca, los impuestos y el seguro de la propiedad, no tienen ningún derecho de uso. Es posible que McCormick no fuera consciente de que estaba comprando una propiedad tan perjudicada, pero el tribunal no tuvo en cuenta las dificultades que la resolución del caso crearía para McCormick. Este caso subraya la importancia de determinar la existencia y los efectos de todas las invasiones y restricciones que existen en un inmueble antes de decidir su compra, o al menos de intentar predecir sus efectos.
Cori Badgley es asociada de Abbott & Kindermann, LLP y Nathan Jones es pasante de derecho en el bufete. Si tiene preguntas relacionadas con este artículo o con cualquier otro tema relacionado con el uso del suelo, los bienes inmuebles, el medio ambiente y/o la planificación en California, póngase en contacto con Abbott & Kindermann, LLP en el teléfono (916) 456-9595.
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