Un propietario puede recuperar la posesión de una unidad de alquiler para que la ocupe el propietario o un pariente del propietario para usarla como su residencia principal durante un período de al menos 36 meses continuos. El desalojo por mudanza de un pariente sólo se permite para ciertos parientes cercanos del propietario, incluyendo un hijo, padre, abuelo, nieto, hermano o el cónyuge del propietario o los cónyuges de dichos parientes. El término «cónyuge» incluye a las parejas de hecho. Sin embargo, los propietarios que desalojen para que estos parientes se muden deben vivir ya en el edificio o mudarse al mismo tiempo que el pariente.
El propietario o el pariente deben mudarse a la unidad en un plazo de tres meses y tener la intención de ocupar la unidad como residencia principal de esa persona durante al menos 36 meses continuos. Si una unidad comparable en el edificio está vacante o se desocupa durante el período de la notificación de terminación de la tenencia, entonces la notificación debe ser rescindida. Se debe ofrecer al inquilino desalojado una unidad vacante no comparable que sea propiedad de San Francisco.
Un propietario que desee desalojar a un inquilino por ocupación del propietario o de un familiar debe tener al menos un 25% de interés en el edificio, si el interés de propiedad se registró después del 21 de febrero de 1991. Si la propiedad se registró el 21 de febrero de 1991 o antes, el propietario sólo debe tener una participación mínima del 10%. Las parejas de hecho pueden combinar sus intereses para alcanzar el 10% o el 25% de interés requerido para ocupar una unidad.
La Ordenanza generalmente permite el desalojo de inquilinos de una sola unidad por edificio para uso y ocupación del propietario. Cuando se desaloja a un inquilino para que lo ocupe el propietario después del 18 de diciembre de 1998, esa unidad se designa como unidad del propietario a efectos de posteriores desalojos por ocupación del propietario, a menos que la discapacidad del propietario u otra dificultad similar impida la ocupación de esa unidad.
Los inquilinos que tengan al menos 60 años de edad o que cumplan con las pautas de discapacidad para la Seguridad de Ingreso Suplementario federal y que hayan vivido en la unidad por lo menos 10 años, o los inquilinos que tengan una enfermedad catastrófica y que hayan vivido en la unidad por lo menos 5 años, tienen un estado protegido y no pueden ser desalojados para que el propietario o el familiar del propietario se muden a un edificio que tenga 2 unidades o más. Sin embargo, los inquilinos que de otro modo tendrían estatus protegido pueden ser desalojados si la unidad es la única unidad de alquiler propiedad del propietario en el edificio, o si el pariente calificado del propietario que se mudará tiene 60 años o más y cada unidad de alquiler propiedad del propietario en el mismo edificio (excepto la unidad ocupada por el propietario) está ocupada por un inquilino con estatus protegido. Es un delito menor negarse a alquilar a una persona mayor porque esa persona adquiriría derechos bajo la Ordenanza de Alquileres.
Además, cualquier inquilino que haya residido en una unidad por 12 meses o más no puede ser desalojado para que un propietario o pariente se mude durante el año escolar para el Distrito Escolar Unificado de San Francisco, si un niño menor de 18 años o una persona que trabaja en una escuela en San Francisco reside en la unidad de alquiler, es un inquilino en la unidad o tiene una relación de custodia o familiar con un inquilino en la unidad.
Cualquier inquilino que afirme tener una condición protegida debe notificar al propietario de la condición protegida del inquilino dentro de los 30 días siguientes a la recepción de un aviso de desalojo o de una solicitud por escrito del propietario para declarar la condición protegida del inquilino. El inquilino también debe incluir las pruebas que apoyan la afirmación de su condición de protegido. El hecho de que el inquilino no presente una declaración en el plazo de 30 días se considerará una admisión de que el inquilino no tiene la condición de protegido. Los propietarios que quieran recuperar la posesión de la unidad de alquiler para ser ocupada por el propietario o un familiar pueden impugnar la reclamación de estatus protegido del inquilino, ya sea presentando una petición ante la Junta de Alquileres o a través de un procedimiento de desalojo en los tribunales.
Cuando una notificación de desalojo por parte del propietario o un familiar se entregó antes del 1 de enero de 2018 y la unidad de alquiler se ofrece para el alquiler durante el período de tres años posterior a la entrega de la notificación de desalojo, el propietario debe ofrecer primero la unidad al inquilino desplazado.
Cuando una notificación de desalojo del propietario o familiar se entregó en o después del 1 de enero de 2018 y la unidad de alquiler se ofrece para alquilar durante el período de cinco años después de la entrega de la notificación de desalojo, el propietario debe ofrecer primero la unidad al inquilino desplazado y el propietario debe presentar una copia de la oferta de realquiler a la Junta de Alquileres dentro de los 15 días de la oferta. El inquilino tiene 30 días a partir de la recepción de la oferta para notificar al propietario la aceptación o el rechazo de la oferta y, si la acepta, deberá volver a ocupar la unidad en un plazo de 45 días a partir de la recepción de la oferta.
Cuando un aviso de desalojo por parte del propietario o de un familiar se entregó antes del 9 de noviembre de 2015 y el propietario vuelve a alquilar la unidad al inquilino desplazado o a un nuevo inquilino dentro de los tres años posteriores a la entrega del aviso, el alquiler inicial se limita a no más de lo que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en la ocupación, más cualquier aumento permitido.
Cuando un aviso de desalojo de un propietario o familiar se entregó en o después del 9 de noviembre de 2015 y el propietario vuelve a alquilar la unidad al inquilino desplazado o a un nuevo inquilino dentro de los cinco años posteriores a la entrega del aviso, el alquiler inicial se limita a no más de lo que el inquilino desplazado habría pagado si el inquilino desplazado hubiera permanecido en la ocupación, más cualquier aumento permitido.
Para las notificaciones de desalojo de propietarios o familiares que se entreguen a partir del 1 de enero de 2018, existen nuevos requisitos de información sobre el uso de una unidad de alquiler tras dicha notificación de desalojo. Los propietarios deberán presentar a la Junta de Rentas una Declaración de Ocupación con al menos 2 formularios de documentación de apoyo para el período de cinco años después de la recuperación de la posesión de la unidad, a menos que la Declaración de Ocupación revele que el propietario ya no está tratando de recuperar la posesión de la unidad y la Junta de Rentas ha concedido la solicitud por escrito del propietario para la rescisión de la notificación de desalojo, en cuyo caso no es necesario presentar otra Declaración de Ocupación. Las sanciones administrativas por no presentar la Declaración de Ocupación requerida y/o la documentación de apoyo son obligatorias en la cantidad de $250 por la primera violación, $500 por la segunda violación, y $1,000 por cada violación subsecuente.
La Junta de Rentas enviará una copia de cada Declaración de Ocupación al inquilino desplazado a la dirección archivada en la Junta de Rentas, o un aviso de que el propietario no presentó la Declaración de Ocupación requerida. La Junta de Rentas también enviará un aviso anual a la unidad de la cual el inquilino fue desplazado indicando el alquiler máximo de la unidad.
Un propietario que busca recuperar la posesión de una unidad para que un dueño o pariente se mude a ella, debe hacerlo de buena fe, sin motivos ulteriores y con intenciones honestas.
La evidencia de que el propietario no ha actuado de buena fe en el desalojo de un propietario o familiar para mudarse puede incluir, pero no se limita a, cualquiera de los siguientes:
- El arrendador retrasa la entrega de la notificación, o la presentación de una acción para recuperar la posesión, con el fin de evitar la mudanza a una unidad comparable, o para evitar ofrecer a un inquilino una unidad de reemplazo;
- El arrendador no ha presentado la notificación para desalojar con la Junta de Alquileres;
- El propietario o pariente por el cual el inquilino fue desalojado no se mudó a la unidad dentro de los tres meses después de que el propietario recuperó la posesión de la unidad y luego ocupó la unidad como residencia principal de esa persona durante un mínimo de 36 meses consecutivos;
- El propietario o pariente por el cual el inquilino fue desalojado carece de una razón legítima y de buena fe para no mudarse a la unidad dentro de los tres meses y/o ocupar la unidad como residencia principal de esa persona durante al menos 36 meses consecutivos;
- El propietario no presentó una Declaración de Ocupación requerida a la Junta de Alquileres;
- El propietario alquiló la unidad a un nuevo inquilino a una renta más alta que la que el inquilino desplazado habría pagado si hubiera permanecido en ocupación continua;
- El arrendador entregó una notificación de desalojo del propietario por separado para una unidad diferente y no ha buscado la rescisión o el retiro de esa notificación;
- El arrendador desalojó a los inquilinos de múltiples unidades de alquiler en el mismo edificio dentro de los 180 días de la entrega de la notificación de desalojo del propietario; y
- El arrendador completó las negociaciones de compra de conformidad con la Sección 37.9E(c) con cualquier otro inquilino en el mismo edificio donde se busca la posesión.
Cada mes la Junta de Alquileres seleccionará una muestra al azar del 10% de todas las Declaraciones de Ocupación archivadas con la Junta de Alquileres, y compilará una lista de todas las unidades para las cuales la Declaración de Ocupación requerida no fue archivada y las transmitirá al Fiscal del Distrito para investigación. Todo propietario que cobre un alquiler excesivo por una unidad dentro de los cinco años posteriores a la entrega de una notificación de desalojo por mudanza del propietario o de un familiar es culpable de un delito menor y será castigado con una multa obligatoria de $1,000 por cada mes o porción del mismo en que el propietario cobre un alquiler excesivo. Además de la multa obligatoria, el propietario también puede ser castigado con prisión en la cárcel del condado por un período no mayor de seis meses.
Además de las sanciones penales, en los casos en que un propietario haya vuelto a alquilar una unidad dentro de los cinco años posteriores a la entrega de una notificación de desalojo del propietario o familiar que se mude y cobre un alquiler excesivo a un nuevo inquilino, el inquilino puede demandar al propietario para obtener un desagravio por mandato judicial y/o una indemnización por daños y perjuicios de no menos de tres veces el monto del alquiler excesivo cobrado. Las organizaciones sin fines de lucro que defienden los derechos de los inquilinos en San Francisco también están legitimadas, en algunas circunstancias, para entablar una acción civil de desagravio por mandato judicial y/o indemnización por daños y perjuicios contra un propietario que haya cobrado un alquiler excesivo a un nuevo inquilino después de un desalojo por mudanza del propietario o de un familiar.
Los propietarios están obligados a pagar los gastos de reubicación a los inquilinos que sean desalojados por mudanza del propietario o de un familiar. Cada ocupante autorizado, independientemente de su edad, que haya residido en la unidad durante al menos un año, tiene derecho a un pago de reubicación de 4.500 dólares, con un pago máximo de 13.500 dólares por unidad. Además, cada inquilino anciano de 60 años o más, y cada inquilino discapacitado, así como cada hogar con uno o más hijos menores de edad, tiene derecho a un pago adicional de 3.000 dólares. Cada año, a partir del 1 de marzo de 2007, el importe de estos pagos de reubicación, incluidos los gastos máximos de reubicación por unidad, se ajusta en función de la inflación. La información relativa a los importes actuales de los pagos de reubicación puede obtenerse de la Junta de Rentas llamando al 415-252-4602 o visitando nuestro sitio web en www.sfrb.org. Una lista de las cantidades de pago de reubicación también está disponible en la oficina de la Junta de Rentas.
El propietario está obligado a dar a todos los ocupantes de la unidad una notificación por escrito de los derechos de reubicación en o antes de la fecha de entrega de la notificación de desalojo y también proporcionará una copia de la Sección 37.9C de la Ordenanza. Dicha notificación deberá incluir una declaración que describa los gastos adicionales de reubicación disponibles para los inquilinos elegibles que sean mayores o discapacitados y para los hogares con niños. El propietario debe presentar una copia de esta notificación a la Junta de Rentas dentro de los 10 días posteriores a la entrega de la notificación, junto con una copia de la notificación de desalojo y una prueba de la entrega al inquilino. Dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la reclamación del inquilino para el pago adicional debido a la edad, la discapacidad o el hecho de tener hijos en el hogar, el propietario debe informar a la Junta del Alquiler por escrito de la reclamación del inquilino y de si el propietario impugna o no la reclamación. Sin embargo, la Junta de Alquileres no tiene autoridad para aceptar o decidir las peticiones relativas a la reclamación de un inquilino de gastos adicionales de reubicación basados en la edad, la discapacidad o el hecho de tener hijos en el hogar. Tales disputas deben ser resueltas en otro foro.