Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Preliminary Lien Notices

Los «preliminares» siempre deben ser entregados (usualmente necesarios para perfeccionar los reclamos de gravamen, fianza y aviso de suspensión) Enviar dentro de los veinte (20) días del primer día en que los materiales/la mano de obra fueron suministrados («20-day notices/prelims»). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Debe enviarse al propietario, al prestamista de la construcción y a la «persona contratada» (A.R.S. § 33-992.01(B)) Se puede enviar más tarde de 20 días después del primer día de suministro de materiales / mano de obra, pero la prelimitación sólo alcanzará y capturará los materiales / mano de obra suministrados dentro de los 20 días anteriores a la prelimitación (A.R.S. § 33-992.01(E))

Reclamos de gravamen de mecánicos / materiales

Debe ser registrado en la Oficina del Registrador del condado donde se encuentra el trabajo dentro de un período de tiempo legal después de la «terminación» o el registro de un «aviso de terminación». (A.R.S. § 33-993) La «finalización» se define como treinta (30) días después de la inspección final y la aceptación final por escrito por parte del organismo gubernamental que emitió el permiso, o el cese del trabajo durante 60 días consecutivos. (A.R.S. § 33-993(C))

Si no se registra y notifica la finalización, el reclamante de un derecho de retención tiene ciento veinte (120) días a partir de la fecha de «finalización» del proyecto (no necesariamente la finalización del contrato del reclamante) para registrar su reclamación de derecho de retención. Regla general: El reclamante de un derecho de retención dispone de 150 días a partir de la fecha de expedición de la cédula de habitabilidad para registrar un derecho de retención (30 días para la «finalización» más 120 días). (A.R.S. § 33-993(A))
Si se registra y notifica una notificación de finalización, el reclamante de un gravamen tiene sesenta (60) días a partir de entonces para registrar su reclamación de gravamen en el condado donde se encuentra la propiedad. (A.R.S. § 33-993(A))

Demanda de ejecución de gravamen

La demanda debe presentarse dentro de los seis meses siguientes a la fecha de registro de la demanda de gravamen. (A.R.S. § 33-998) Se debe registrar una notificación de pendencia de la acción (también llamada «lis pendens») dentro de los cinco días siguientes a la presentación de la demanda de ejecución del gravamen. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) El hecho de no presentar a tiempo la demanda o de no registrar a tiempo la lis pendens suele ser fatal para una demanda de ejecución de gravamen.

Notificaciones de suspensión – (No se aplica a proyectos públicos ni a viviendas ocupadas por el propietario)

Los proveedores y subcontratistas con derecho a registrar un gravamen pueden entregar una notificación de suspensión al propietario o al prestamista de la construcción, personalmente o por correo certificado. El contratista general con derecho a registrar un gravamen no puede notificar al propietario, pero puede notificar al prestamista. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Debe ser notificado «antes de la expiración del tiempo permitido para registrar». (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Regla de oro: Si usted es capaz de registrar un gravamen, usted es capaz de servir un aviso de parada.

Demanda de aviso de parada

La demanda puede ser presentada en cualquier momento después de diez días a partir de la fecha de aviso de parada servido – incluso antes de la finalización del proyecto – pero no puede ser presentada más tarde de tres meses después de la expiración del tiempo para registrar el gravamen. (A.R.S. § 33-1063(A)) La «notificación de inicio» de una acción para hacer cumplir una reclamación de notificación de suspensión debe entregarse dentro de los cinco días siguientes al inicio a los destinatarios de la notificación de suspensión. (A.R.S. § 33-1063(B))

Bonos de pago de proyectos públicos de Arizona (la Ley Miller federal es muy similar, pero no requiere una notificación previa)

Si no se trata de un contrato directo con la empresa principal, se debe notificar una notificación previa de 20 días (distinción importante de la Ley Miller). (ARS 34-223(A)) Si no existe un contrato directo con la empresa principal, el contratista general debe recibir una carta de notificación de reclamación de fianza dentro de los noventa (90) días de la última fecha en que se suministraron los materiales/la mano de obra. Regla general: Los 90 días se cuentan a partir de la última fecha de suministro de mano de obra/materiales según el contrato y no necesariamente a partir de la fecha de la factura, y el trabajo de garantía/lista perforada y los intereses/cargos financieros no suelen ampliar el plazo. (ARS 34-223(A)) La carta de notificación de reclamación de la fianza debe proporcionar «con precisión sustancial» la cantidad reclamada y el nombre de la parte a la que se suministró el material/la mano de obra, y debe indicar que el reclamante está buscando el pago del principal de la fianza. Se debe indicar el número de la fianza, si se conoce. Si se trata de un contrato directo con el contratista principal, no es necesario presentar una declaración preliminar de 20 días ni una «carta de 90 días», pero se recomiendan ambas. (ARS 34-223(A)) Consejo práctico: Sólo el contratista principal debe recibir la carta de 90 días, pero el envío de una copia al fiador, al propietario, al prestamista, al subcontratista y a otras partes interesadas puede hacer que el pago se realice antes.

Demanda por fianza de pago de proyectos públicos

Para los proyectos públicos de Arizona y federales, la demanda puede presentarse después de los 90 días -pero no más tarde de un año- desde la última fecha en que se suministraron materiales/trabajo al proyecto en cumplimiento del contrato. (ARS 34-223(B)) Los trabajos puramente correctivos no pueden extender este plazo.

Reclamaciones de fianzas de pago de proyectos privados

Obtenga una copia de la fianza, siga los requisitos de notificación y reclamación especificados en la fianza, y demande dentro del tiempo especificado en la fianza. Podría decirse que la ley de Arizona exige que las fianzas de pago privadas no sean más restrictivas que las fianzas de pago para proyectos públicos. (ARS 33-1003(B)) Sin embargo, hay que pecar de precavido y cumplir con los requisitos de notificación, reclamación y demanda establecidos en la fianza.

Acerca del autor: Mark Bogard es abogado especializado en derecho de la construcción en el bufete de abogados Jaburg Wilk de Phoenix. Durante casi 20 años ha asistido a proveedores, contratistas, propietarios/desarrolladores, prestamistas y profesionales registrados en prácticamente todas las áreas del derecho de la construcción, incluyendo recursos de pago como embargos de mecánicos, fianzas de pago, avisos de suspensión y «pronto pago» en proyectos privados y públicos.