Un Intercambio 1031, también conocido como Intercambio de tipo similar, es una forma de estructurar una venta de ciertos tipos de propiedad para que el beneficio o la ganancia del vendedor no se graven actualmente. En su lugar, la propiedad que se vende se sustituye por otra de «tipo similar». Si la transacción está bien estructurada, el beneficio o la ganancia del vendedor se difiere a una fecha futura. Un intercambio 1031 puede ser una gran manera de vender una propiedad de inversión existente, y luego comprar una nueva propiedad de inversión, evitando las sanciones de impuestos sobre las ganancias de capital. A continuación, tenemos alguna información útil para explicar mejor lo que es un intercambio 1031, cómo funciona y algunas de las reglas y regulaciones involucradas.
***Esto pretende simplemente darle un resumen rápido de los intercambios 1031 y no pretende guiarle a través del proceso.***
Si usted piensa que un intercambio 1031 puede funcionar bien para su situación personal, podemos ayudarle a ponerse en contacto con un acomodador de intercambio 1031 calificado.
La sección 1031 se utiliza más a menudo en relación con las ventas de bienes inmuebles. Algunos intercambios de bienes personales pueden calificar bajo la Sección 1031. Los intercambios de acciones corporativas en diferentes empresas no calificarán. Tampoco pueden acogerse a la Sección 1031 los intercambios de participaciones en diferentes sociedades y los intercambios de ganado de diferentes sexos. En el caso de los intercambios de bienes inmuebles en virtud de la Sección 1031, cualquier propiedad que se considere «propiedad inmobiliaria» en virtud de la legislación del estado en el que se encuentra la propiedad se considerará «en especie», siempre que tanto la propiedad antigua como la nueva estén en manos del propietario para su inversión, o para su uso activo en un comercio o negocio, o para la producción de ingresos.
Con el fin de obtener el beneficio completo, la propiedad de reemplazo debe ser de igual o mayor valor, y todos los ingresos de la propiedad cedida deben ser utilizados para adquirir la propiedad de reemplazo. El contribuyente no puede recibir el producto de la venta del antiguo inmueble; si lo hace, descalificará el intercambio por la parte del producto de la venta que recibió el contribuyente. Por esta razón, los intercambios (en particular los cambios no simultáneos) suelen estructurarse de manera que la participación del contribuyente en la propiedad cedida se asigna a un intermediario cualificado antes del cierre de la venta. De este modo, el contribuyente no tiene acceso ni control sobre los fondos cuando se cierra la venta de la propiedad antigua.
Al cierre de la venta de la propiedad cedida, el agente de cierre (normalmente una empresa de títulos, una empresa de depósito en garantía o un abogado de cierre) envía los ingresos al intermediario cualificado, que retiene los fondos hasta el momento en que la transacción para la adquisición de la propiedad de sustitución está lista para cerrarse. A continuación, el Intermediario Cualificado deposita el producto de la venta de la propiedad cedida para adquirir la propiedad de sustitución. Tras el cierre de la adquisición de la propiedad de sustitución, el Intermediario Cualificado entrega la propiedad al contribuyente, todo ello sin que el contribuyente tenga nunca «recepción constructiva» de los fondos.
La idea predominante detrás del Intercambio 1031 es que, dado que el contribuyente se limita a intercambiar una propiedad por otra(s) de «tipo similar», no hay nada recibido por el contribuyente que pueda utilizarse para pagar impuestos. Además, el contribuyente tiene una continuidad de la inversión al sustituir la antigua propiedad. Toda la ganancia sigue encerrada en la propiedad intercambiada y, por tanto, no se «reconoce» ninguna ganancia o pérdida a efectos del impuesto sobre la renta.
Ejemplos de un intercambio 1031
Un inversor compra una propiedad comercial en un centro comercial por 200.000 dólares. Después de seis años podría vender la propiedad por 250.000 dólares. Esto daría lugar a una ganancia de 50.000 dólares sobre la que el inversor tendría que pagar un impuesto sobre las ganancias de capital, pero, si invierte el producto de la venta de 250.000 dólares en otra propiedad, entonces no tendría que pagar ningún impuesto sobre la ganancia en ese momento. Un propietario de una vivienda unifamiliar de 3 acres es trasladado por su empresa a otro estado. En lugar de vender la casa, que ya no será su residencia personal, opta por alquilarla durante un tiempo. Después de diez años, decide que quiere venderla pero, al mismo tiempo, tiene un hijo mayor que irá a la universidad en otro estado. Decide que quiere comprar un edificio de apartamentos en la ciudad universitaria para que su hijo y otros estudiantes lo alquilen mientras estudian. Su casa se ha revalorizado de 200.000 a 300.000 dólares. Por lo tanto, él arregla un intercambio IRC 1031, y compra la nueva propiedad, evitando así la ganancia de capital en ese momento.
Límites de tiempo:
Hay límites de tiempo MUY IMPORTANTES a tener en cuenta en un intercambio 1031. Póngase en contacto con nosotros, y podemos proporcionarle a alguien que está totalmente al día con las leyes y reglamentos actuales.
Tanto la propiedad cedida como la propiedad de reemplazo deben ser mantenidas ya sea para la inversión o para el uso productivo en un comercio o negocio. No se puede intercambiar una residencia personal.
El bien debe ser de tipo similar. Los bienes inmuebles deben intercambiarse por bienes inmuebles, aunque se aplica una definición amplia de bienes inmuebles que incluye terrenos, propiedades comerciales y propiedades residenciales. Los bienes personales deben intercambiarse por bienes personales. (Hay algunas reglas complicadas en torno a esto – por ejemplo, el ganado de sexo opuesto no se considera propiedad de tipo similar a los efectos de un intercambio 1031). El producto de la venta debe invertirse en un bien similar en los 180 días siguientes a la venta. Sin embargo, la propiedad debe ser identificada en un plazo de 45 días, pero se pueden identificar hasta tres propiedades. Se imponen restricciones al número de propiedades de sustitución que pueden ser identificadas como potenciales propiedades de sustitución. Más de una propiedad de reemplazo potencial puede ser identificada, siempre y cuando satisfaga una de estas reglas.
Boot
Aunque no se utiliza en el Código de Rentas Internas, el término «Boot» se utiliza comúnmente en la discusión de las implicaciones fiscales de un intercambio 1031. Boot es un término inglés antiguo que significa «Algo dado además de». «Boot received» es el dinero o el valor justo de mercado de «Otros bienes» recibidos por el contribuyente en un intercambio. El dinero incluye todos los equivalentes de efectivo, las deudas, los pasivos o las hipotecas del contribuyente asumidos por la otra parte, o los pasivos a los que está sujeta la propiedad intercambiada por el contribuyente. «Otros bienes» son los bienes que no son en especie, como los bienes personales, un pagaré del comprador, una promesa de realizar un trabajo en la propiedad, un negocio, etc.
Hay muchas maneras de que un contribuyente reciba «Boot», incluso inadvertidamente. Es importante que un contribuyente entienda lo que puede dar lugar a la bota si se quiere evitar la renta imponible.
Las fuentes más comunes de la bota incluyen los siguientes:
La bota en efectivo tomada del intercambio. Por lo general, será en forma de «efectivo neto recibido», o la diferencia entre el efectivo recibido por la venta de la propiedad cedida y el efectivo pagado para adquirir la(s) propiedad(es) de reemplazo. El efectivo neto recibido puede resultar cuando un contribuyente está «negociando a la baja» en el intercambio (es decir, el precio de venta de la(s) propiedad(es) de reemplazo es menor que el de la cedida.)
Botín de reducción de deuda que se produce cuando la deuda de un contribuyente en la propiedad de reemplazo es menor que la deuda que había en la propiedad de intercambio. Al igual que en el caso del arranque de efectivo, el arranque de reducción de la deuda puede ocurrir cuando un contribuyente está «negociando a la baja» en el intercambio.
Los ingresos de la venta que se utilizan para pagar los gastos no calificados. Por ejemplo, los costos de servicio en el cierre que no son gastos de cierre. Si el producto de la venta se utiliza para pagar los gastos no relacionados con la transacción en el momento del cierre, el resultado es el mismo que si el contribuyente hubiera recibido dinero en efectivo del intercambio y luego hubiera utilizado el dinero en efectivo para pagar estos gastos. Se recomienda a los contribuyentes que lleven dinero en efectivo al cierre de la venta de su propiedad para pagar lo siguiente Costes no relacionados con la transacción: es decir, peroratas de alquiler, gastos de custodia de servicios públicos, depósitos por daños del inquilino transferidos al comprador y cualquier otro gasto no relacionado con el cierre.
Préstamo excesivo para adquirir una propiedad de sustitución. Pedir prestado más dinero del necesario para cerrar la propiedad de reemplazo no hará que el contribuyente reciba dinero libre de impuestos del cierre. Los fondos del préstamo serán los primeros en aplicarse a la compra. Si la adición de fondos de canje crea un excedente en el cierre, todos los fondos de canje no utilizados se devolverán al intermediario cualificado, presumiblemente para ser utilizados en la adquisición de más propiedades de sustitución. Los costes de adquisición del préstamo (comisiones de apertura y otras comisiones relacionadas con la adquisición del préstamo) con respecto a la propiedad de sustitución deben aportarse al cierre con los fondos personales del contribuyente. Los contribuyentes suelen adoptar la postura de que los costes de adquisición del préstamo se pagan con el producto del mismo. Sin embargo, el IRS puede adoptar la posición de que estos costes se están pagando con los fondos de intercambio. Esta posición suele ser también la de la institución financiera. Lamentablemente, en la actualidad no hay ninguna orientación del IRS sobre esta cuestión que sea útil.
Propiedad no similar que se recibe del intercambio, además de la propiedad similar (bienes inmuebles).
Limitaciones de los botes: Se aconseja a los intercambiadores que sigan las siguientes pautas:
Intercambiar siempre «a través» o hacia arriba, pero nunca intercambiar hacia abajo para evitar la recepción del boot, ya sea como efectivo, reducción de la deuda o ambos. El maletero recibido puede ser compensado por los costes cualificados pagados por el Intercambiador.
Llevar siempre dinero en efectivo al cierre de la propiedad de sustitución para cubrir las comisiones del préstamo u otros cargos que no son costes cualificados. (Véase más arriba)
No recibir una propiedad que no sea del mismo tipo.
No sobrefinanciar la propiedad de reemplazo, ya que la financiación debe limitarse a la cantidad de dinero necesaria para cerrar la propiedad de reemplazo además de los fondos de intercambio que se llevarán al cierre de la propiedad de reemplazo.
Regla de las tres propiedades: tres propiedades cualesquiera, independientemente de su valor de mercado.
Regla del 95%: cualquier número de propiedades de sustitución si el valor de mercado de las propiedades realmente recibidas al final del período de intercambio es al menos el 95% del valor de mercado agregado de todas las propiedades de sustitución potenciales identificadas.
Regla del 200% – Cualquier número de propiedades siempre que el valor justo de mercado agregado de las propiedades de reemplazo no exceda el 200% del FMV agregado de todas las propiedades intercambiadas a partir de la fecha de transferencia inicial.
Límites de tiempo y dificultades para cumplirlos
Con frecuencia, el componente más difícil de un intercambio 1031 es la identificación de una propiedad de reemplazo dentro de los primeros 45 días después de la venta de la propiedad cedida. El IRS es estricto al no permitir prórrogas.
Un intercambio 1031 es similar a un plan de jubilación tradicional IRA o 401K. Cuando alguien vende activos en los planes de jubilación con impuestos diferidos, las ganancias de capital que de otro modo estarían sujetas a impuestos se aplazan hasta que el titular comienza a cobrar el plan de jubilación. El mismo principio se aplica a los intercambios con impuestos diferidos o a las inversiones inmobiliarias. Mientras el dinero siga reinvirtiéndose en otros bienes inmuebles, los impuestos sobre las plusvalías pueden aplazarse. A diferencia de las cuentas de jubilación mencionadas anteriormente, los ingresos por alquiler de las inversiones inmobiliarias seguirán tributando a medida que se realicen los ingresos netos.
Una alternativa a un intercambio 1031 para alguien que quiera diferir el impuesto sobre las ganancias de capital, pero que no quiera seguir manteniendo la propiedad es una venta estructurada. Este método ofrece muchas ventajas tanto al comprador como al vendedor y se considera ideal para quienes desean retirarse o salir del mercado inmobiliario o empresarial.
Cómo se realiza un intercambio 1031
La siguiente secuencia representa el orden de los pasos en un intercambio 1031 típico:
Paso 1. Contratar los servicios de un asesor fiscal/CPA. Ser asesorado por el mismo.
Paso 2. Vender la propiedad, incluyendo la Cláusula de Cooperación en el contrato de compraventa. «El comprador es consciente de que la intención del vendedor es completar un Intercambio 1031 a través de esta transacción y por la presente se compromete a cooperar con el vendedor para lograr el mismo, sin costo adicional o responsabilidad para el comprador.» Asegúrese de que su oficial de custodia/agente de cierre se ponga en contacto con el intermediario cualificado para solicitar los documentos de intercambio.
Paso 3. Celebrar un acuerdo de intercambio 1031 con su Intermediario Calificado, en el que el Intermediario Calificado es nombrado como principal en la venta de su propiedad cedida y la posterior compra de su propiedad de reemplazo. El acuerdo de intercambio 1031 debe cumplir con los requisitos del IRS, especialmente en lo que respecta a los ingresos. Junto con dicho acuerdo, se firma una enmienda a la plica que nombra al intermediario cualificado como vendedor. Normalmente se sigue preparando la escritura para su registro por parte del contribuyente al verdadero comprador. Esto se llama escritura directa. No es necesario tener la propiedad de reemplazo identificada en este momento.
Paso 4. La plica cedida se cierra, y la declaración de cierre refleja que el Intermediario Calificado fue el vendedor, y los ingresos van a su Intermediario Calificado. Los fondos deben colocarse en una cuenta del mercado monetario separada y completamente segregada para garantizar la liquidez y la seguridad. La fecha de cierre de la plica de la propiedad cedida es el Día 0 del intercambio, y es entonces cuando el reloj del intercambio comienza a correr. La identificación por escrito de la dirección de la propiedad de reemplazo debe ser enviada dentro de 45 días y la propiedad de reemplazo identificada debe ser adquirida por el contribuyente dentro de 180 días.
Paso 5. El contribuyente envía la identificación por escrito de la dirección o descripción legal de la propiedad de reemplazo al Intermediario Calificado, en o antes del día 45 del intercambio. Debe ser firmada por todos los que firmaron el acuerdo de intercambio, y puede ser enviada por fax, entregada en mano o enviada por correo, ya sea al Intermediario Calificado, al vendedor de la propiedad de reemplazo o a su agente, o a un abogado totalmente ajeno. Envíelo por correo certificado con acuse de recibo. De este modo, tendrá un acuse de recibo de una agencia gubernamental.
Paso 6. El contribuyente celebra un acuerdo de compra de la propiedad de sustitución, incluyendo de nuevo la Cláusula de Cooperación. «El vendedor es consciente de que la intención del comprador es completar un Intercambio 1031 a través de esta transacción y por la presente se compromete a cooperar con el comprador para lograr el mismo, sin costo adicional o responsabilidad para el vendedor.» Se firma una enmienda en la que se nombra al intermediario cualificado como comprador, pero de nuevo la cesión es del verdadero vendedor al contribuyente.
Paso 7. Cuando se cumplen las condiciones y la plica está preparada para el cierre y ciertamente antes del día 180, según el Acuerdo de Intercambio 1031, el Intermediario Calificado remite los fondos de intercambio y los productos de crecimiento a la plica, y el estado de cierre refleja al Intermediario Calificado como el comprador. El Intermediario Calificado envía una contabilidad final al contribuyente, mostrando los fondos que entran de una plica y salen de la otra, todo ello sin que el contribuyente lo reciba constructivamente.
Paso 8. El contribuyente presenta el formulario 8824 ante el IRS cuando se declaran los impuestos, y cualquier documento similar que requiera su estado en particular.