Como el clima actual de inventario bajo récord y los precios de venta de viviendas récord continúa, los inversores inmobiliarios deben entender y poner en práctica una amplia variedad de tácticas y estrategias para mantener sus carteras vivas y rentables.
Cuando se hace correctamente, un doble cierre permite a los inversores moverse rápidamente en la adquisición de propiedades de inversión con un capital mínimo. Utilizar un doble cierre es una estrategia de salida creativa para la venta de bienes raíces al por mayor.
En esta guía definitiva, desglosaremos todo lo que necesita saber sobre el uso del método de doble cierre.
Después de leer este artículo, usted aprenderá lo siguiente:
- Sabrá la diferencia entre la asignación y el doble cierre.
- Sabrá cómo y cuándo utilizar una asignación o un doble cierre para su ventaja.
- Tendrá una nueva táctica de salida para agregar a su estrategia de inversión en bienes raíces.
Esperamos que disfrute del Doble Cierre: ¡La Guía Definitiva! Vamos a sumergirnos y aprender a cerrar más ofertas.
- ¿Qué es un doble cierre?
- ¿Cómo funciona un doble cierre en el sector inmobiliario?
- ¿Es ilegal el doble cierre?
- ¿Cómo hacer un doble cierre (5 pasos)
- ¿Necesitas dinero para el doble cierre?
- Doble cierre vs. Asignación
- ¿Es normal el doble cierre con las compañías de títulos?
- ¿Cómo financiar un doble cierre?
- Pros y contras del doble cierre en bienes raíces
¿Qué es un doble cierre?
Un doble cierre es una estrategia de inversión inmobiliaria utilizada principalmente por los mayoristas. Este método proporciona una opción de cierre secundario para conseguir un acuerdo de inversión hecho.
Un doble cierre es cuando dos transacciones de bienes raíces se llevan a cabo al mismo tiempo y por lo general implican tres partes: el vendedor original, el mayorista / inversor, y el comprador final. El mayorista/inversor participa en ambos cierres.
En el actual mercado inmobiliario de 2020, el inventario sigue siendo bajo. Sin embargo, hay vendedores que deben vender rápidamente. Los inversores que entienden la estrategia de salida de doble cierre pueden capitalizar esto y establecer un acuerdo en el que todas las partes ganan.
¿Cómo funciona un doble cierre en el sector inmobiliario?
Un doble cierre es organizado y coordinado por el inversor inmobiliario/mayorista. Este inversor actúa esencialmente como intermediario.
Dado que hay tantas partes en movimiento en un cierre doble, el inversor debe ser organizado, conocer a fondo las comparaciones del mercado inmobiliario, ser comunicativo con todas las partes y trabajar con una compañía de títulos bien informada.
Piense en las dos transacciones como:
La primera transacción (A→B): El vendedor es «A» y el mayorista/inversor es «B».
La segunda transacción (B→C): El mayorista/inversor es «B» y el comprador final es «C».
Como inversor («B»), comprará un inmueble objeto de la operación con un descuento a un Vendedor y, a continuación, venderá inmediatamente ese inmueble a un nuevo comprador final, «C».
La financiación puede establecerse de forma que el producto en efectivo de la venta del inversor al comprador final (B→C) pueda financiar la compra al vendedor original (A→B) a través de la plica.
Cuando la compañía de títulos recibe los fondos del comprador final y cierra la transacción de A→B, el inversor puede entonces cerrar inmediatamente la venta de B→C.
Cuando B→C se cierra, ¡los ingresos son lo que el inversor gana en la transacción!
Debido a que estas dos transacciones se producen al mismo tiempo, se acuñó el término «cierre doble». Un cierre doble también puede llamarse «cierre simultáneo» o «cierre espalda con espalda».
¿Es ilegal el doble cierre?
Cada estado tiene sus propios requisitos y reglas para realizar un doble cierre. Dicho esto, el doble cierre es legal en muchos estados de Estados Unidos. Los inversores siempre deben trabajar con un abogado local de bienes raíces de buena reputación para mantenerse al día sobre las últimas normas y reglamentos.
Muchos estados permiten la venta al por mayor y el doble cierre con advertencias en torno a los siguientes puntos:
- Depende de si el inversor es un principal en el acuerdo, lo que significa que el inversor está comprando la propiedad para sí mismo.
- Depende de la fuente de financiación utilizada para ambas partes del doble cierre.
- Depende de si el inversor es un agente inmobiliario con licencia o no.
Hay muchas ideas erróneas en torno a los conceptos de venta al por mayor y doble cierre. Esta confusión puede ahuyentar a los inversores de oportunidades de inversión perfectamente legales. Es muy importante buscar asesoramiento legal inmobiliario y entender lo que puede y no puede hacer en su estado.
El doble cierre en California
Un doble cierre es legal en California. Sin embargo, el doble cierre «en el mismo día» en realidad se llevará a cabo durante al menos dos días. La transacción B a C se cerrará por lo menos un día después de que se haya cerrado la transacción A a B.
Esto permite el tiempo mínimo requerido para la «obtención de la póliza de título» exigido por el estado de California. Cada parte del cierre doble debe cerrarse independientemente con sus propios fondos.
Cierre doble en Florida
Un cierre doble es legal en Florida. Sin embargo, los inversores ya no pueden utilizar los fondos de compra del comprador final para financiar su compra de la propiedad en cuestión del vendedor original. Por lo tanto, los inversionistas deben adelantar su propio capital para cerrar la compra A→B.
Un doble cierre en Texas
Un doble cierre es legal en Texas con algunas advertencias.
Al igual que en Florida y California, los inversionistas no pueden utilizar los fondos de la transacción de compra C para financiar la porción A→B del cierre doble.
Un inversionista puede utilizar financiamiento transaccional o dinero duro para financiar la compra inicial. La financiación transaccional también puede denominarse «financiación flash», «fondos del mismo día», «financiación ABC» o «préstamo puente de un día».
Cómo hacer un doble cierre (5 pasos)
Aquí tiene un resumen paso a paso de cómo hacer un doble cierre inmobiliario:
Paso 1: Encontrar el trato
El mayorista/inversor localizará a un vendedor motivado y la propiedad en cuestión utilizando sus esfuerzos de marketing, el Servicio de Listado Múltiple (MLS), la red de inversores, la lista de compradores, la conducción por dólares, los perros de caza, los carteles de bandido, el correo directo u otros métodos de publicidad.
Paso 2: Negociar el contrato
El mayorista/inversor trabajará con el propietario/vendedor para negociar un precio de compra y asegurar la propiedad con un acuerdo de compraventa. Esta es la parte A→B del doble cierre.
*Nota: Si el mayorista está considerando un acuerdo de venta al por mayor tradicional en este punto, sería crucial incluir una cláusula de cesión. Sin embargo, dado que el mayorista/inversor tiene previsto realizar un doble cierre, la cláusula de cesión ya no es necesaria.
Paso 3: Localizar un comprador final
El mayorista/inversor trabajará para localizar un nuevo comprador final para la propiedad. Una vez encontrado este comprador, el mayorista/inversor negociará con el comprador final y asegurará un acuerdo de compraventa por separado. Esta es la parte B→C del cierre doble.
Paso 4: Alinear ambos cierres
El mayorista/inversor trabajará con una compañía de títulos y un agente de cierres que se adapten al inversor para coordinar estos cierres. Lo ideal es que ambos cierres se realicen al mismo tiempo o con pocas horas de diferencia, dependiendo de los requisitos estatales en materia de financiación.
Paso 5: Cerrar las transacciones& ¡Recibir el pago!
Cuando la compañía de títulos cierra ambas transacciones, el comprador se hace dueño de la propiedad, el vendedor cobra los ingresos de la venta, y el mayorista cobra una buena comisión al por mayor!
Para saber más sobre lo que ocurre durante el cierre de una operación inmobiliaria, vea este breve vídeo:
¿Necesita dinero para el doble cierre?
Si necesita dinero para el doble cierre o no, depende de su estado específico.
Si la financiación en custodia es una opción:
Si el estado permite que el cierre A→B se financie con la financiación B→C, el mayorista/inversor no necesita llevar dinero a la mesa para el cierre.
En este caso, el comprador final es el que, en última instancia, aporta el dinero que financiará ambas operaciones. El comprador final trae los fondos para comprar la propiedad en cuestión y la compañía de títulos mantiene este dinero en custodia.
Si la financiación en custodia no es una opción:
Si el estado no permite que los fondos del segundo cierre se usen para la compra en el primer cierre, el inversionista debe traer su propio capital a la mesa. Si el inversor no quiere utilizar su propio dinero en efectivo, se puede aprovechar la financiación transaccional o a corto plazo.
Doble cierre frente a cesión
Los dobles cierres y las cesiones son dos estrategias de salida comúnmente utilizadas por los mayoristas inmobiliarios. Existen diferencias clave entre ambas estrategias.
En una operación de cesión de contrato, el mayorista/inversor nunca adquiere ni posee el inmueble en cuestión. El mayorista obtiene el inmueble objeto del contrato de compra con una cláusula de cesión y luego cede el derecho de compra a un comprador final diferente.
El mayorista gana dinero cobrando una comisión de cesión cuando se produce el cierre de la operación inmobiliaria. Por lo tanto, el mayorista nunca es el propietario del inmueble y nunca aparece en la cadena de titularidad.
En un cierre doble, el mayorista/inversor será brevemente propietario del inmueble antes de venderlo al comprador final. Esto significa que el mayorista/inversor aparecerá en la cadena del título de propiedad.
Un cierre doble implica dos cierres separados con dos conjuntos separados de declaraciones de cierre, HUD-1 u otras declaraciones de liquidación, y seguro de título/cargos de cierre. El inversionista realmente comprará o venderá una propiedad en el primer cierre y luego comprará o venderá la propiedad en el segundo cierre.
Un doble cierre también es más caro que una cesión. En un cierre doble, el inversionista paga los costos de cierre en dos transacciones separadas.
En un acuerdo de cesión, el inversionista nunca es dueño de la propiedad. Esto significa que el inversionista normalmente no tendrá que pagar los costos de cierre de ninguna de las dos transacciones.
El mayorista/inversionista debe evaluar el nivel de riesgo que está dispuesto a asumir cuando decida hacer una cesión o un cierre doble.
¿Es normal el cierre doble con las compañías de títulos?
Algunas compañías de títulos pueden realizar cierres dobles. Sin embargo, dadas las necesidades de tiempo únicas y las múltiples partes móviles de estos tipos de acuerdos de inversión, es de vital importancia que el inversionista trabaje con una compañía de títulos amigable con el inversionista o con un abogado de cierre experimentado.
Muchas compañías de títulos no sabrán cómo ejecutar un cierre doble o se negarán a hacerlo. Es importante entrevistar a varias compañías de títulos y pedir recomendaciones a su red de inversionistas para localizar a las que sean amigables con los inversionistas.
¿Cómo financiar un doble cierre?
La financiación de un doble cierre puede ocurrir de dos maneras.
La primera manera es si el comprador final trae fondos para comprar la propiedad en cuestión (B→C) y el mayorista/inversionista utiliza esos fondos para financiar el primer cierre al mismo tiempo (A→B).
Muchos estados ya no permiten esta práctica, por lo que los mayoristas/inversores pueden utilizar su propio capital o encontrar financiación transaccional.
La financiación transaccional es cuando un prestamista presta hasta el importe total de la operación al inversor/mayorista para completar la compra A→B. Esto permite al inversor cerrar sin apalancar su propio dinero.
El prestamista de financiación transaccional suele cobrar un porcentaje del préstamo, así como una comisión de apertura. Estas comisiones no son baratas. Sin embargo, si la operación es lo suficientemente buena y el inversor considera que la operación tiene sentido, esta financiación puede merecer la pena.
Los prestamistas de financiación transaccional, a diferencia de los prestamistas de dinero duro, suelen requerir un tiempo de respuesta rápido para recibir el pago. Por lo tanto, un doble cierre debe tener lugar rápidamente, por lo general en cuestión de horas o 1-2 días hábiles, para que esta fuente de financiación funcione.
Aquí’ un resumen en video de la financiación transaccional para los cierres dobles de bienes raíces:
Las opciones hipotecarias tradicionales, como un préstamo convencional o FHA, no funcionarán con los tratos de inversión de cierre doble debido a las regulaciones nacionales y los requisitos de condimentación.
¿Quieres aprender a construir una lista de compradores en efectivo? Echa un vistazo a los compradores en efectivo: The Beginner’s Guide!
Pros y contras del doble cierre en el sector inmobiliario
Ventajas del doble cierre
Hay muchas ventajas en el doble cierre.
A diferencia de un contrato de cesión tradicional, un doble cierre permite una mayor privacidad. El beneficio neto del inversor al vender la operación al por mayor será confidencial para el vendedor original y el comprador final debido a los dos cierres separados que tienen lugar.
Esto es especialmente ventajoso si usted está obteniendo un mayor beneficio neto o si fue capaz de vender la propiedad por un precio más alto de lo que el vendedor original pensaba que valía la propiedad.
Algunos vendedores o compradores finales pueden sentirse frustrados o amenazar con retirarse de un acuerdo si creen que un mayorista/inversor «ganó demasiado» en la operación.
Un cierre doble permite la privacidad para que estas otras partes no conozcan su beneficio final.
Desventajas del doble cierre
El doble cierre es más caro que una cesión simple porque hay dos transacciones de cierre, no sólo una. Por lo tanto, el mayorista/inversor debe estar preparado para pagar los costes de cierre de dos transacciones: en el lado de la compra (A→B) y en el lado de la venta (B→C).
Un cierre doble también requiere más trabajo por parte del inversor/mayorista. Este inversor está gestionando dos transacciones inmobiliarias, dos líneas de comunicación separadas con el vendedor y el comprador final, y todo el papeleo asociado.
Sin embargo, el mayor riesgo y las horas de trabajo requeridas pueden valer la pena el esfuerzo adicional, ya que el inversor puede ganar potencialmente mucho más en un cierre doble que en un acuerdo de cesión tradicional.
Pensamientos finales sobre el cierre doble
Entender cómo y cuándo utilizar un cierre doble puede ser un método inteligente para los inversores inmobiliarios de todos los niveles de experiencia.
Ya sea que esté volteando casas, vendiendo al por mayor propiedades en dificultades, o buscando ingresos pasivos a largo plazo, encontrar un nicho de inversión confiable y la estrategia le servirá bien en la búsqueda de sus propias ofertas de bienes raíces!