Si has oído hablar del intercambio 1031 en Texas, o has oído hablar de amigos y colegas que hacen uno, puede que te preguntes ¿cuál es el gran problema? Qué es esta charla sobre la regla de 45 días, y la regla de 180 días? Y ya que Texas no tiene impuestos estatales sobre la renta, ¿cuál es el beneficio de todos modos?
Para los inversores de bienes raíces de Texas, es una manera bonafide para asegurarse de que usted mantenga como mu
ch de sus ganancias de inversión como sea posible, en lugar de dar más dinero al gobierno. También tiene una serie de ventajas además del ahorro fiscal. Puede ayudar a proporcionar flexibilidad en el tipo de propiedad que desea poseer, y puede ayudar a mejorar el flujo de caja.
En este artículo, hemos explicado las cuatro razones principales que todos los inversores inmobiliarios deben hacer un intercambio 1031. Incluso si usted es el tipo de comprar y mantener que nunca vende, este artículo será útil en su viaje de bienes raíces.
#1 – Un intercambio 1031 en Texas puede ahorrarle en impuestos
La primera y más importante razón por la que cualquiera hace un intercambio 1031 es para ahorrar en impuestos. Casi todas las partes del estado, desde Austin a El Paso, y Amarillo a Houston han visto una tremenda apreciación. Si usted es dueño de propiedades residenciales o comerciales, los mercados de bienes raíces de Texas estaban en llamas en la década de 2010. Añade a eso un mercado de trabajo saludable, una economía en auge, y una afluencia masiva de californianos y East Coaster’s. Si usted ha sido dueño de cualquier tipo de bienes raíces en Texas en los últimos veinte años, es probable que haya sido feliz con el resultado.
Al principio, este beneficio de ahorro de impuestos puede parecer obvio. Nadie quiere pagar el impuesto sobre las ganancias de capital, y el intercambio 1031 es su última forma verdadera de evitar estos impuestos. Pero en los bienes raíces, hay muchos más impuestos que sólo las ganancias de capital. ¡El intercambio 1031 en Texas puede ayudar con estos impuestos también:
- Impuesto de Recaptura de la Depreciación – Si usted ha depreciado su propiedad o no, el IRS asume que usted tiene! Lo que es peor es que la recaptura de la depreciación se grava a niveles cercanos al impuesto sobre la renta
- Impuesto sobre la propiedad – Las tasas de impuestos sobre la propiedad en Texas son algunas de las más altas del país. Si usted está buscando para hacer un intercambio 1031 en Texas y comprar una propiedad de reemplazo en otro estado, usted puede ahorrar en los impuestos de propiedad. Esto puede ayudar a mejorar el flujo de caja de tu propiedad
- Impuesto del 3,8% de la Ley de Cuidado de Salud Asequible (Obamacare) – Instituido como parte de las reformas de salud durante la presidencia de Obama, si tienes un ingreso alto, estarás sujeto a un impuesto adicional del 3,8% sobre tus ganancias de capital por la venta de una propiedad. Un intercambio 1031 en Texas puede diferir o eliminar este impuesto
#2 – Mayor flexibilidad en el tipo de propiedad
La mayoría de la gente sabe que el objetivo principal de un intercambio 1031 es diferir los impuestos, pero no se habla tanto de la flexibilidad que puede proporcionar un intercambio 1031 en Texas. En lugar de estar atascado con el tipo de propiedad que usted posee (residencial multifamiliar, industrial, comercial, etc), un intercambio 1031 puede ser la mejor manera de comprar un tipo diferente de propiedad.
Algunos se confunden con el término «similar» y asumen que debe intercambiar una propiedad de venta al por menor para otra propiedad de venta al por menor, o una casa unifamiliar para otro SFH. Esto no es así. Cualquier propiedad que se «utilice en un negocio productivo o en una inversión» es similar a otra. Siempre y cuando no sea su propiedad personal (es decir, usted no vive en ella), un intercambio 1031 es justo.
Esto puede ser grande para los inversores que han construido una cartera de alquileres residenciales, y quieren sumergirse en bienes raíces comerciales. O, si usted está harto de los inodoros, los inquilinos, y la basura, usted puede mirar a DST o propiedades NNN. Ambas son estructuras que le permiten desentenderse totalmente de su inversión. Otras vías que los inversionistas persiguen son las regalías de petróleo & gas, que son similares a una propiedad de alquiler, lo creas o no.
Diversidad geográfica
No sólo se puede utilizar un intercambio 1031 en Texas para proporcionar flexibilidad en los tipos de propiedad, se puede utilizar para comprar una propiedad en un área diferente. Digamos que usted es dueño de una propiedad en un mercado que usted piensa que va a experimentar una caída en los próximos años. Olvídese de intentar vender su propiedad rápidamente (lo que podría ser difícil si se encuentra en un mercado de compradores) y de pagar impuestos por la venta. En su lugar, un intercambio 1031 le permite la flexibilidad de aplazar los impuestos y comprar en una zona diferente sin problemas.
Muchos inversores que viven en las costas expresan su deseo de invertir en más bienes inmuebles, pero sienten que los precios y las tasas de capitalización no son lo suficientemente atractivos. Al vender una inversión en California, puede comprar varias propiedades de alquiler en el medio oeste o el sur. Esto diversifica su cartera de riesgo geográfico, y probablemente aumenta su flujo de caja.
#3 – El intercambio 1031 «Trade Up»
Otra gran ventaja de un intercambio 1031 en Texas es la capacidad de utilizar su capital existente para «comercio» en el valor de la propiedad. Por ejemplo, digamos que usted es dueño de una propiedad de alquiler de $ 500,000 y todavía debe $ 300,000 en la hipoteca. Su capital en la propiedad es de 200.000 dólares. Con un intercambio 1031, puede vender esta propiedad existente y utilizar la totalidad de los 200.000 dólares como pago inicial en una propiedad más grande, potencialmente de 1 millón de dólares.
Con una venta tradicional, es probable que tenga que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital y el impuesto de recuperación de la depreciación, por lo que no podría desplegar la totalidad de los 200.000 dólares en la próxima propiedad. Es entonces cuando la gente se da cuenta de que el intercambio 1031 es quizás la mejor herramienta que tienen los inversores para amasar una fortuna en la compra y mantenimiento de bienes inmuebles. Al aplazar los impuestos, usted puede seguir «intercambiando» hasta que se quede con una gran propiedad y pague la hipoteca de forma constante.
Es cierto que el importe original del impuesto sobre las ganancias de capital está «oculto» en su propiedad de sustitución, esperando hasta que la venda. Lo bueno es que puede seguir aplazando haciendo otro intercambio 1031. A continuación, puede transmitir el inmueble a sus herederos y éstos lo heredarán con una base «incrementada». Esto significa que la base de sus herederos será el valor justo de mercado en el momento de la herencia. Discutiremos cómo los intercambios 1031 pueden ser utilizados como una gran herramienta de planificación patrimonial más adelante en el número cinco.
#4 – Un montón de intermediarios calificados en Texas
Otra ventaja de hacer un intercambio 1031 en Texas es que tiene algunos de los intermediarios más calificados per cápita. Con el fin de hacer un intercambio 1031 en Texas (o en cualquier lugar, para el caso), debe utilizar un intermediario calificado.
Muchos estados sólo tienen un puñado de intermediarios calificados dentro de sus fronteras. Algunos no tienen ningún intermediario cualificado en todo el estado. Texas, en cambio, cuenta con 18 intermediarios cualificados que operan en el estado. Si usted está dentro de una línea de tiempo de 45 días o 180 días y trabajando dentro de un período apretado, puede estar tranquilo sabiendo que un intermediario calificado está listo para ayudar.
#5 – Intercambio 1031 en Texas para la planificación del patrimonio
Aunque el intercambio 1031 es más conocido como una estrategia de aplazamiento de impuestos, también puede ser una gran herramienta de planificación del patrimonio. Como mencionamos anteriormente en el artículo, muchos inversionistas planean «intercambiar hasta caer». Esto significa que van a hacer un intercambio 1031 hasta que pasen, y sus herederos heredarán la propiedad o propiedades sobre una base «step-up».
¿Pero qué pasa si usted prefiere vender las propiedades que posee antes de eso e invertir en algo que es más fácil de manejar? A menos que sus hijos o su pareja tengan experiencia en la gestión de propiedades, utilizar el intercambio 1031 para la planificación del patrimonio puede ser una gran opción.
Una táctica a considerar es hacer un intercambio con una sola propiedad y comprar múltiples intereses en diferentes fideicomisos estatutarios de Delaware (DST). Se trata de inversiones inmobiliarias «crowdfunded» en las que se posee una cantidad porcentual específica. La gran ventaja es que se gestionan por usted y recibe un cheque por correo cada mes.
Digamos que es propietario de un edificio de apartamentos que se ha revalorizado en los últimos años. Supongamos también que tiene tres hijos y quiere dar a cada uno de ellos una parte igual. Al transmitir todo el edificio y dividir la parte entre los tres hijos, podrían surgir conflictos sobre cuándo vender o qué hacer con el edificio.
Si vende el edificio y da a cada hijo las ganancias, se encontrará con una enorme factura fiscal. Al hacer un intercambio 1031 y comprar tres acciones de propiedades DST separadas, esto resuelve el problema. Cada hijo recibe una inversión separada que proporciona «dinero de buzón» y pueden decidir qué hacer con su propia parte por su cuenta.