Ayudar a los ancianos a vivir con comodidad es el objetivo principal en el nicho de la vida asistida del sector de los fideicomisos de inversión inmobiliaria en salud. Esto implica proporcionar la infraestructura para un amplio espectro de servicios, desde complejos de bienestar hasta instalaciones de atención a largo plazo, también conocidas como residencias de ancianos. El envejecimiento de la generación del baby boom demandará cada vez más estos servicios en las próximas dos décadas, por lo que existe un viento de cola a largo plazo. Pero ahora mismo, las empresas del sector se enfrentan a vientos en contra, como los problemas de exceso de construcción (residencias asistidas) y de pago (residencias de ancianos). Por eso, lo mejor es quedarse con los operadores más grandes y diversificados. He aquí por qué Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR) y, para aquellos con un poco más de tolerancia al riesgo, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) son los mejores valores de vida asistida para comprar en 2019.
Caros, pero volviendo a crecer
Las acciones de Welltower, uno de los mayores REITs sanitarios, no son baratas hoy en día. Su rendimiento es relativamente modesto, un 5%, y su relación precio-fondo de las operaciones es elevada, de unas 19 veces. Sin embargo, hay algo más que estas cifras.
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Welltower ha estado trabajando para aumentar el porcentaje de clientes de pago privado en sus instalaciones, debido a la preocupación por el gobierno federal de recortar lo que Medicare y Medicaid pagan por los servicios que proporciona.
En este punto, la transición es en gran parte completa, con alrededor del 90% de sus alquileres respaldados principalmente por los clientes de pago privado. Aproximadamente dos tercios de sus alquileres proceden de las viviendas para mayores, y otro 23% de los sistemas médicos y sanitarios ambulatorios. Sólo alrededor del 10% procede de residencias de ancianos, que están muy expuestas a terceros pagadores.
El proceso de cambio del mix de su cartera ha tenido un impacto negativo en los resultados de Welltower: Los fondos de las operaciones cayeron en 2017 y se mantuvieron básicamente planos en 2018. La situación también se reflejó en su dividendo: 2018 fue el primer año en más de una década en el que Welltower no ofreció a los inversores un aumento del pago anual. La pausa fue un movimiento juicioso, sin embargo, ya que el porcentaje de trailing-FFO-to-payout es alto, en torno al 100%.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Dicho esto, con esta transición en gran medida detrás, Welltower debería ser capaz ahora de centrarse en el crecimiento de nuevo. De hecho, anunció la adquisición de una cartera de 55 edificios de consultorios médicos a principios de enero. Esto está fuera del espacio de las viviendas asistidas, pero amplía su presencia en un nicho sanitario de rápido crecimiento, y ayuda a diversificar aún más la cartera del REIT. También cabe destacar que, durante todo este periodo, la empresa ha mantenido una calificación crediticia de grado de inversión.
En resumen, Welltower es uno de los mayores actores del sector de los REIT de asistencia sanitaria, es financieramente fuerte y está empezando a mirar hacia el crecimiento de nuevo. A pesar de su elevada valoración (que está relacionada en gran medida con la transición hacia el pago privado), Welltower debería encabezar las listas de vigilancia de los inversores conservadores para 2019.
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Otro gigante a tener en cuenta
Dicho esto, Welltower no es el único REIT sanitario grande y financieramente fuerte. Ventas ha sido históricamente uno de los REITs mejor gestionados del sector, cambiando a menudo su postura antes que sus rivales en previsión de las condiciones cambiantes. Por ejemplo, Ventas se desprendió de la mayor parte de sus activos de residencias de ancianos un año antes de que el sector empezara a desmoronarse. A modo de comparación, HCP, otro gigante del sector, no actuó con la suficiente rapidez y tuvo que desprenderse de su negocio de residencias de ancianos desde una posición de debilidad, y asumir una costosa amortización.
De hecho, cuando se comparan los resultados de FFO de Ventas y Welltower, se observa que Ventas ha tenido un rendimiento algo mejor en los últimos cinco años. Eso no quiere decir que los resultados de Ventas hayan sido magníficos, pero ha conseguido superar un difícil periodo de transición sin infligir demasiado dolor a sus accionistas. Mientras tanto, aumentó su dividendo durante ocho años consecutivos.
WELL FFO Per Share (TTM) data by YCharts.
Ventas está más o menos tan diversificada como Welltower y, al igual que su par de mayor capitalización bursátil, cuenta con un balance de grado de inversión. Dicho esto, Ventas se ve un poco mejor en las métricas seleccionadas, incluyendo su relación de deuda financiera a EBITDA y su cobertura de gastos fijos. Ventas tiene incluso un mayor rendimiento, en torno al 5,3% en la actualidad. Por todo ello, Ventas parece una mejor opción de inversión que Welltower, y puede que lo sea. De hecho, la relación precio/fondos de explotación de Ventas es mucho más razonable: 14,5.
Sin embargo, Ventas se está centrando en la construcción en los segmentos de oficinas médicas y de investigación. Es una buena estrategia, que diversificará la cartera del REIT y apoyará el crecimiento del FFO. Pero es un enfoque de crecimiento más lento que las adquisiciones, el método preferido actualmente por Welltower para ampliar su cartera. Así que Ventas es una gran opción, pero Welltower parece tener más potencial alcista en 2019 — por lo que se lleva el primer puesto aquí.
Dicho esto, no te equivocarías con ninguno de estos nombres si estás buscando una inversión en residencias asistidas – observando, por supuesto, que cada uno está buscando expandirse más allá de ese segmento en áreas de mayor crecimiento del espacio de propiedades de atención médica.
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Para aquellos con un alto apetito de riesgo
Welltower y Ventas han estado evitando específicamente las residencias de ancianos debido al riesgo que suponen los cambios en los pagos de terceros. La última inversión de esta lista, Omega Healthcare Investors, tiene una estrategia totalmente contraria. Las residencias de ancianos representan aproximadamente el 83% de sus rentas; el resto procede de las viviendas para mayores. Es, de hecho, uno de los mayores actores en el espacio de atención a largo plazo.
La cuestión es que Omega se ha desenvuelto bastante bien a pesar de los problemas a los que se han enfrentado las residencias de ancianos. Los últimos dos años han sido duros para los accionistas, con una fuerte caída de los FFO que hizo que el ratio de pago de FFO de la REIT superara el 100% durante un tiempo. Sin embargo, los resultados se han recuperado y su ratio de pago ha vuelto a situarse en el rango del 90%. Además, la empresa sigue estando razonablemente bien financiada, con un ratio de deuda sobre EBITDA en línea con los de Welltower y Ventas. También está bien dentro de sus covenants de deuda, y la cobertura de alquileres de su cartera, que ayuda a mostrar lo bien que están funcionando sus inquilinos, es sólida en 1,7.
Datos de OHI por YCharts.
Y Omega sigue ampliando su cartera con compras parcialmente financiadas por desinversiones de activos no esenciales, aprovechando la debilidad del sector de residencias de ancianos para hacer crecer su negocio. No hay razón para esperar que cambie esa estrategia.
Con estos antecedentes, además de un precio de las acciones con un ratio FFO relativamente bajo, de alrededor de 11,7, y una rentabilidad del 7,5%, Omega parece bastante atractiva. Sin embargo, los inversores que busquen dormir bien por la noche tal vez quieran pasar de largo. En los últimos dos años, el precio de las acciones ha sido bastante volátil, y la fuerte exposición a terceros pagadores es un comodín. En otras palabras, las grandes oscilaciones de precios podrían ser la norma para esta acción durante un tiempo.
Aún así, los inversores agresivos que buscan maximizar los ingresos que generan – y que están dispuestos a atravesar los altibajos con un propietario de enfermería bien gestionado – probablemente deberían tomarse el tiempo para una inmersión profunda. Si tiene el estómago para ello, Omega podría ser una buena opción de alto rendimiento para agregar a su cartera en 2019.
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Grandes y fuertes
La mayoría de los inversionistas interesados en el espacio de vida asistida serán mejor servidos al apegarse a los jugadores más grandes que tienen sólidos fundamentos financieros. Welltower, Ventas y Omega encajan en esta categoría. A pesar de su larga y exitosa historia, Welltower tiene una sensación de cambio de rumbo. Ha modificado su cartera para reducir el riesgo y ahora parece haber vuelto al modo de crecimiento. Ventas ha hecho un cambio similar, pero se está centrando en la nueva construcción, un enfoque más lento y constante que los inversores conservadores y conscientes del valor probablemente encontrarán atractivo. Y Omega, con su enfoque en las residencias de ancianos y su alta rentabilidad por dividendos, es más apropiada para los inversores tolerantes al riesgo.