Antes de esbozar las reglas específicas de intercambio 1031 en California, vamos a introducir primero el concepto básico de un intercambio 1031. En una venta tradicional de la propiedad, un vendedor está obligado a pagar impuestos sobre las ganancias de capital en cualquier ganancia realizada en la venta. Una forma de evitar el pago de los impuestos sobre las plusvalías es aplazar el pago mediante un intercambio según la Sección 1031. Como su nombre indica, un Intercambio 1031 contempla un «intercambio» de propiedades de tipo similar en lugar de una venta tradicional. Si la transacción cumple los requisitos, cualquier ganancia realizada se difiere hasta que se venda la propiedad de reemplazo en una fecha posterior. Un error común es que la propiedad vendida en California debe ser reemplazada por una propiedad en California, esto no es cierto. El requisito de «especie similar» es muy general y permite que un Exchangor adquiera una propiedad fuera de California si así lo desea.
El Código del Servicio de Impuestos Internos establece los requisitos que deben cumplirse para que una transacción se beneficie del tratamiento de intercambio 1031. Además de los requisitos que se encuentran en el Código del IRS, los Intermediarios Cualificados deben seguir las normas adicionales legisladas por el Estado de California para los intercambios en los que la propiedad antigua o cedida o la propiedad aparcada con el Titular Acompañante del Intercambio se encuentra en California.
¿Cómo funciona un intercambio 1031 en California? Las normas de intercambio 1031 en California establecen, en general, que cualquiera que facilite un intercambio a cambio de una cuota, mantenga una oficina en el estado con el fin de facilitar intercambios, o anuncie servicios como facilitador en el estado, está obligado a seguir las normas específicas de California.
Un intermediario cualificado que opere en California debe mantener una fianza por valor de 1 millón de dólares, depositar una cantidad de dinero en efectivo o valores o cartas de crédito irrevocables por un importe no inferior a 1 millón de dólares, o depositar todos los fondos del intercambio en una cuenta de depósito en garantía cualificada o en una cuenta fiduciaria. Cualquier persona que haya sufrido daños como resultado de la violación de las normas de intercambio 1031 de California por parte de un facilitador puede presentar una reclamación contra la fianza, la cuenta o el fideicomiso.
Además, un Intermediario Cualificado que opere en California debe mantener una póliza de errores y omisiones de no menos de 250.000 dólares o debe depositar efectivo, valores o cartas de crédito en una cuenta designada para el mismo fin. Por último, un Intermediario Cualificado en California debe actuar como custodio de todos los fondos del intercambio y debe invertir dichos fondos conforme a una norma de inversor prudente.
La Junta de Impuestos de California también exige a un Intermediario Cualificado, en la mayoría de los casos, que retenga una cantidad equivalente al tres y un tercio por ciento del precio de venta de cualquier propiedad de California como contingencia en caso de que el intercambio no se complete.
Disposición de reembolso
California tiene un requisito de «reembolso» para la propiedad de California vendida en un intercambio 1031 y reemplazada con una propiedad de reemplazo fuera del estado según la Publicación 1100 Irev 2007 de la FTB de California, sección F. Los no residentes están obligados a presentar una declaración de impuesto sobre la renta de no residentes en el año en que la propiedad de reemplazo se vende en una disposición imponible.
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