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Lassen Sie sich diese Welle der Börsenvolatilität nicht zu Kopf steigen. Der Wert der Unternehmen in Ihrem Portfolio ändert sich nicht dreimal am Tag um 5 % im Plus oder Minus. Wenn Sie den Wert richtig einschätzen, wird der Preis folgen.
Meine Firma traf sich zum Beispiel kürzlich mit einem potenziellen Kunden, einem Physiker, der Millionen von Dollar durch den Besitz von Wohnhäusern in den USA und Kanada verdient hat. Er gestand, dass es ihm nie gelungen war, mit Aktien viel Geld zu verdienen. Als wir mit ihm sprachen, stellten wir fest, warum. Der Dow hatte gerade einen dieser Tage, an denen er um 500 Punkte steigt und um 500 Punkte fällt. Er war sichtlich glücklicher, wenn der Dow stieg, und trauriger, wenn er fiel.
Menschen, die sonst als Geschäftsleute und als Investoren in Privatunternehmen oder Immobilien erfolgreich sind, ändern ihr Verhalten völlig, wenn sie in den Aktienmarkt einsteigen. Ich habe einen Freund, dessen Vater Hunderte von Millionen Dollar verdient hat, indem er in Mexiko mehrere Unternehmen aus dem Nichts aufgebaut hat. Er ist ein absolut brillanter Geschäftsmann – und der schlechteste Aktienanleger aller Zeiten. Er hat sich über jede Bewegung in seinem Aktienportfolio aufgeregt.
Als wir mit dem Physiker sprachen, benutzten wir diese Analogie: Was wir (oder jeder andere rationale Investor) tun, ist nicht viel anders als der Kauf eines Wohnhauses. Zuerst schaut man sich die Qualität an – wie gut das Gebäude gebaut ist, die Lage und die demografische Entwicklung in der Gegend und so weiter. Dann beginnen Sie, das Gebäude zu bewerten. Sie formulieren Ihre Best-Case- und Worst-Case-Szenarien für Mieten, Belegung, Grundsteuern und andere wichtige Variablen – Preis pro Quadratmeter, Preis pro Zimmer, Preis zur Worst-Case-Miete. Auf dem Aktienmarkt lauten diese Abkürzungen Preis zu Gewinn, Preis zu Cash-Flow, Preis zu Buchwert.
Wenn der Preis des Apartmenthauses auf oder unter Ihrem Worst-Case-Szenario liegt, kaufen Sie das Gebäude. Wenn nicht, ziehen Sie weiter. Dies ist eine rationale, geschäftsmäßige Art der Bewertung eines Mehrfamilienhauses oder jedes anderen Vermögenswerts, einschließlich eines börsennotierten Unternehmens.
Es gibt jedoch zwei wichtige Unterschiede zwischen einem Mehrfamilienhaus (oder einem privaten Unternehmen) und einem börsennotierten Unternehmen: Letztere bietet sofortige Liquidität und niedrige Transaktionskosten. Diese Unterschiede sollten große Vorteile sein. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses kann Monate oder Jahre dauern. Die Transaktionskosten sind enorm: 3 % bis 7 % des Gebäudewertes für den Kauf und den Verkauf („In“- und „Out“-Kosten zusammengenommen können bis zu 6 % bis 14 % betragen).
Die Börse sollte ein Paradies für einen Wohnungsinvestor oder -unternehmer sein. Anstatt sich mit Mietern und Behörden herumschlagen zu müssen, kauft man Aktien oder sogar einen REIT (Real Estate Investment Trust), dem Hunderte von Wohngebäuden gehören (was das Risiko des Besitzes eines einzelnen Gebäudes deutlich verringert). Der REIT wird von einem professionellen Management geleitet (in diesem Fall ist die Definition von professionell, dass sie bezahlt werden). Sie können sie mit den Mietern verhandeln lassen. Natürlich müssen Sie das Management des REIT analysieren, um sicherzustellen, dass es kompetent ist und die richtigen Anreize bietet, aber diese Analyse unterscheidet sich nicht wesentlich von dem, was ein Geschäftsmann tun würde, wenn er einen Verwalter für ein Mehrfamilienhaus einstellt.
Sie können also die gleiche Analyse, die Sie für ein einzelnes Mehrfamilienhaus durchgeführt haben, auch für diesen REIT durchführen, außer – und hier kommen wir in den Bereich der Aktien und der rationale Mensch wird durch einen irrationalen ersetzt. Aktien werden in jeder Sekunde des Handelstages bewertet. Tausende von Malen am Tag sagt Ihnen jemand, dass dieses Unternehmen so viel wert ist. Eigentlich ist es nicht das, was man Ihnen sagt, sondern das, was Sie hören. Was man Ihnen sagt, ist: „Ich würde dieses Unternehmen in diesem Moment für diesen Preis kaufen oder verkaufen. Es gibt eine Million Gründe, warum jemand eine Aktie an einem bestimmten Tag kaufen oder verkaufen möchte. Viele von ihnen haben nichts mit dem Wert eines Unternehmens zu tun. Ja, es gibt einen Unterschied zwischen Wert und Preis. Sie kennen den Unterschied nur, wenn Sie sich die Zeit genommen haben, das Unternehmen zu bewerten.
Wenn Ihr Mietshaus eine öffentliche Aktie wäre, würde der Preis täglich schwanken, und die meisten Schwankungen wären nur Lärm. Der Preis würde sich aufgrund des lokalen Wetters, der Beschäftigung, des Autobahnverkehrs, eines Bürgermeisterwettstreits – die Liste ist lang – bewegen. Viele dieser Faktoren sind vorübergehend und zufällig – mit einem Wort: Lärm. Wenn ein Gebäude, das dem Ihren ähnelt, von einem Zwangsverkäufer zu einem lächerlich niedrigen Preis auf den Markt gebracht wird, werden Sie sich nicht darüber aufregen, dass Ihr Gebäude jetzt wahrscheinlich weniger wert ist, sondern Sie werden es als eine Gelegenheit sehen, ein anderes Gebäude billig zu kaufen. Das ist rationales, geschäftsmäßiges Verhalten.
Die Liquidität des Aktienmarktes und seine vernachlässigbaren Transaktionskosten sind großartige Eigenschaften, schaden aber wahrscheinlich den meisten Menschen mehr als sie nützen. Sie können selbst die meisten ansonsten klugen Privatanleger täglich in degenerierte Zocker verwandeln. Der Unterschied zwischen einem Zocker und einem entarteten Zocker: Der Zocker spielt mit so viel Geld, wie er sich leisten kann zu verlieren; der entartete Zocker setzt alles aufs Spiel.
Wenn Sie mit Ihren gesamten Ersparnissen an der Börse zocken, sind Sie ein entarteter Zocker. Deshalb ist es wichtig, sich darauf zu konzentrieren, was Unternehmen wert sind, und nicht darauf, wie der Markt sie bewertet.