Woher wissen Immobilieninvestoren und Kreditgeber wirklich, ob eine ertragsstarke Immobilie den Preis … und das Risiko wert ist?
Eine Immobilie, die heute einen positiven Cashflow aufweist, kann sich in den kommenden Jahren schnell in eine verlustbringende Investition verwandeln, wenn die Einkommensprognosen zu optimistisch sind oder der Käufer zu viele Schulden für den Kauf der Immobilie aufnimmt.
Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess. Es ist einer der am wenigsten verstandenen Teile der Kreditvergabe, aber auch einer der wichtigsten.
In diesem Artikel werden wir uns ansehen, wie das Underwriting von Immobilien funktioniert und wie Investoren in Mietimmobilien lernen können, wie ein Kreditgeber zu denken, um bessere Investitionsentscheidungen zu treffen.
Was ist das Underwriting von Immobilien?
Das Underwriting von Immobilien ähnelt dem Prozess der Vorabgenehmigung für einen Kredit. Manchmal ist das Underwriting automatisiert – ein Prozess, der als „Desktop Underwriting“ bekannt ist – und manchmal wird der Prozess von einer „echten“ Person durchgeführt, wenn eine Transaktion komplexer ist oder nicht den Anforderungen von Fannie Mae oder FHA entspricht.
Wenn der Kreditantrag und die Unterlagen des Kreditnehmers zur Prüfung eingereicht werden, kann ein Underwriter um genauere Informationen über den Kreditnehmer oder die Immobilie bitten. Das ist einer der Gründe, warum es sich manchmal so anfühlt, als würde sich der Prozess der Kreditvergabe in die Länge ziehen.
Bei einer Immobilie im Wert von 100.000 $ kann ein Käufer, der einen konservativen Beleihungsauslauf wählt, 25.000 $ anzahlen, während der Kreditgeber ein Darlehen für den Restbetrag von 75.000 $ vergibt. Obwohl kein Investor gerne einen Kredit ablehnt, hilft das Underwriting Käufern und Kreditgebern dabei, wertvolles Kapital nicht in eine Immobilie zu stecken, die sich möglicherweise nicht rentiert.
Erfahrene Investoren fragen bei einer Ablehnung eines Immobilienkredits immer „Warum?“, bevor sie sich an einen anderen Kreditgeber wenden. Wenn ein potenzieller Kauf das Underwriting nicht übersteht, kann das ein Hinweis darauf sein, dass das Geschäft finanziell nicht sinnvoll ist.
Die Rolle eines Immobilien-Underwriters
Ein Immobilien-Underwriter bestimmt die Sicherheit und das Risikoniveau des Kredits, indem er die Referenzen des Käufers und den Wert der Investition untersucht. Wenn das Risiko zu hoch ist, kann der Underwriter eine höhere Anzahlung oder einen höheren Zinssatz verlangen, damit sich das erhöhte Risiko für den Kredit lohnt.
Die Verschuldung und die Sicherheiten sind zwei der wichtigsten Kriterien, die ein Kreditprüfer verwendet, um die Finanzierung zu genehmigen oder abzulehnen:
- DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad) prüft das Verhältnis zwischen dem Nettobetriebsergebnis und dem Gesamtkreditbetrag
- Die Sicherheiten, die den Kredit absichern, umfassen die Anzahlung des Kreditnehmers und die Differenz zwischen dem geschätzten Wert und dem Marktwert
Wie das Underwriting von Immobilien funktioniert
Der Underwriter ist für die Beantwortung zweier wichtiger Fragen verantwortlich:
- Ist der Kreditnehmer ein gutes Risiko und kann man ihm zutrauen, dass er die Kreditzahlungen pünktlich leistet und alle Bedingungen des Kredits erfüllt?
- Ist die Immobilie den Kreditbetrag wert, wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie von der Bank zurückgenommen und dann weiterverkauft werden muss?
Am Ende ist der Underwriter die Person, die dafür verantwortlich ist, sicherzustellen, dass der Kreditnehmer seine Schulden bezahlen kann und dass die Immobilie in der Lage ist, das erwartete Einkommen zu erwirtschaften.
Das Underwriting-Verfahren kann je nach Komplexität der Transaktion zwischen einigen Tagen und einigen Wochen dauern. Grundlegende Schritte beim Underwriting von Immobilien sind:
- Überprüfung der Aktiva und Passiva des Kreditnehmers, um das Einkommen und den Nettowert zu verifizieren
- Betrachtung des Zahlungsverhaltens des Kreditnehmers und der Erfolgsbilanz bei der pünktlichen Begleichung verschiedener Quellen von revolvierenden und nicht revolvierenden Krediten
- Abfrage der Kreditwürdigkeit und Überprüfung der Kredithistorie
- Analyse des DTI-Verhältnisses (Schulden-Verhältnis zwischen Schulden und Einkommen des Kreditnehmers analysieren
- Immobilie bewerten, um den Marktwert zu ermitteln
- Titelrecherche durchführen, um die aktuellen Eigentumsverhältnisse und das Vorhandensein von Pfandrechten zu erfahren
- Bestimmen, ob der Standort der Immobilie Überschwemmungen ausgesetzt ist, Wirbelstürme, Tornados oder andere Naturkatastrophen
- Bitte um zusätzliche Informationen vom Kreditnehmer, falls erforderlich
Verständnis der Perspektive des Kreditgebers
Underwriter verstehen, dass Investitionen in Immobilien ein Zahlenspiel sind, bei dem Fakten das Wichtigste sind. Zu den finanziellen Kennziffern und Messungen, die ein Immobilien-Underwriter überprüft, gehören:
1. DSCR (Schuldendienstdeckungsgrad) zur Messung der Höhe des NOI (Nettobetriebseinkommen), das zur Rückzahlung des Schuldendienstes erforderlich ist.
Unterwriter bevorzugen in der Regel ein DSCR von 1,25 oder höher. Zum Vergleich: Ein Schuldendienstdeckungsgrad von 1,0 bedeutet, dass eine Immobilie nur so viel Einkommen erwirtschaftet, wie zur Rückzahlung des Kredits erforderlich ist, und dass nach Begleichung der normalen Betriebskosten nichts mehr übrig bleibt.
2. Der NOI wird vom Underwriter nach Prüfung der vorhandenen Gewinn- und Verlustrechnung, der Proforma-Projektionen und der Mieterliste berechnet.
Unterwriter verwenden oft verschiedene Variablen wie eine hohe Mieterfluktuation, keine Mieterhöhungen oder andere Marktfaktoren, um die Auswirkungen auf das Nettobetriebseinkommen der Immobilie zu bestimmen.
3. LTV (Loan-to-Value-Ratio) misst die Höhe des Darlehens im Vergleich zum Marktwert der Immobilie. In den Augen des Kreditgebers hat ein Investor, der eine größere Anzahlung leistet, mehr „Haut im Spiel“ und stellt ein geringeres Risiko dar, weil der LTV niedriger ist.
Beispielsweise hat ein Käufer, der eine Anzahlung von 10.000 $ für eine Immobilie im Wert von 100.000 $ leistet, einen risikoreichen LTV von 90 %. Ein konservativer Investor mit einem Beleihungsauslauf von 75 % steckt dagegen 25.000 $ seines eigenen Geldes in das Geschäft, was für den Kreditgeber ein geringeres Risiko bedeutet.
Zu den weiteren Faktoren, die ein Immobilienkreditprüfer berücksichtigt, gehören das Bruttoeinkommen der Immobilie und das Potenzial für eine Wertsteigerung.
Ein Immobilien-Underwriter schaut sich auch die Erfolgsbilanz des Kreditnehmers an. Erfahrene Investoren, die die gleiche Art von Immobilien kaufen, mit denen sie bereits erfolgreich waren, erhöhen die Chancen auf einen Kredit.
Variablen, die sich auf den Underwriting-Prozess auswirken
Obgleich es Dutzende von Faktoren geben kann, die beeinflussen, ob ein Kredit bewilligt wird oder nicht, gibt es fünf Schlüsselvariablen, die sich auf den Underwriting-Prozess auswirken:
Mietwachstum
Die Höhe der Miete und das prognostizierte Wachstum wirken sich direkt auf alle anderen Messgrößen aus, die zur Analyse der finanziellen Leistungsfähigkeit von ertragsorientierten Immobilien verwendet werden. Manchmal setzen unerfahrene Immobilieninvestoren einen festen Prozentsatz für das Mietwachstum an, aber das kann zu einer schlechten Investitionsentscheidung führen.
Einige Märkte sind stärker saisonabhängig als andere, so dass es länger dauern kann, bis eine Immobilie mit einem Mietvertrag, der mitten im Winter ausläuft, vermietet ist. In Märkten mit starkem Bevölkerungs- und Arbeitsplatzwachstum kann das Mietwachstum aufgrund eines Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage nach Mietobjekten weit über dem Durchschnitt liegen.
Leerstandsquote
Leerstand in Mietobjekten entsteht auf zwei verschiedene Arten. Zum einen ist da die Zeit, die es braucht, um einen neuen Mieter zu finden, wenn der alte auszieht. Zweitens kann Leerstand auch durch Zwangsräumung und die für Reparaturen erforderliche Ausfallzeit verursacht werden, bevor die Immobilie wieder vermietet werden kann.
Bei einigen Immobilienarten kann der Leerstand höher sein als bei anderen.
Zum Beispiel sehen die meisten Mieter ein Einfamilienhaus als die begehrteste Art von Immobilie an, weil es sich mehr wie ein Zuhause anfühlt. Dies bedeutet, dass die Leerstandsquote in der Regel niedriger ist. Ein Haus wird jedoch auch zwischen den Mietern zu 100 % leer stehen, während Einheiten in einem Mehrfamilienhaus selten gleichzeitig leer stehen.
Cashflow-Prognose
Durch die genaue Vorhersage von Mietwachstum und Leerstandsraten können Investoren und Underwriter zuverlässigere Cashflow-Prognosen erstellen.
Die Bruttomieteinnahmen oder der Cashflow sind die Gesamteinnahmen einer Immobilie, während der Netto-Cashflow oder das Nettobetriebsergebnis das Geld ist, das für die Bezahlung der Betriebskosten und den Schuldendienst übrig bleibt.
Das Nettoeinkommen ist das, was übrig bleibt, um dringende Reparaturen zu finanzieren, Steuern zu zahlen und Geld als Gewinn auf die Bank zu bringen. Ein Mietobjekt mit geringem oder gar keinem Nettoeinkommen stellt ein höheres Risiko für den Underwriter und den Investor dar, da das Potenzial für einen negativen Cashflow größer ist.
Potenzielle Kapitalrendite
Es gibt eine Vielzahl von Möglichkeiten, die Kapitalrendite zu messen, einschließlich Bruttoertrag, Cash-on-Cash und IRR (oder annualisierte Rendite). Eine der einfachsten Renditemessungen sind jedoch die Einstiegs- und die Ausstiegs-Cap-Rate.
Die Einstiegs-Cap-Rate lässt sich leicht berechnen, indem die tatsächlichen Nettobetriebseinnahmen durch den aktuellen Marktwert der Immobilie dividiert werden: Cap-Rate = NOI / Marktwert.
Die Exit-Cap-Rate – oder „Going-out“-Cap-Rate – zum Zeitpunkt des Verkaufs der Immobilie ist jedoch viel schwieriger vorherzusagen. Das liegt daran, dass genaue Prognosen darüber erstellt werden müssen, wie hoch die Mieteinnahmen, die Betriebskosten und der Marktwert der Immobilie sein werden und wie hoch die Cap Rates für ähnliche Immobilien in einigen Jahren sein werden.
Ein Grund, warum ein Underwriter die Cap Rates für die Zukunft prognostiziert, ist, dass er die Qualität der Immobiliensicherheiten mit dem Kreditsaldo vergleicht. Eine Immobilie, die im Laufe der Zeit an Wert verliert, weil die Mieten sinken oder die Betriebskosten unverhältnismäßig steigen, stellt für den Kreditgeber ein größeres zukünftiges Risiko dar als ein Mietobjekt, das Jahr für Jahr einen gesunden Netto-Cashflow erwirtschaftet.
Abschließende Gedanken
Das Underwriting im Immobilienbereich hilft Kreditgebern und Investoren zu vermeiden, Kapital in eine Immobilie zu stecken, die ein hohes Risiko hat, zu einem Problem zu werden. Kein Investor lehnt gerne ein Darlehen ab oder wird aufgefordert, eine höhere Anzahlung zu leisten und einen höheren Zinssatz und restriktivere Darlehensbedingungen zu akzeptieren.
Wenn Investoren verstehen, wie das Underwriting von Immobilien funktioniert, können sie lernen, wie ein Kreditgeber zu denken und bessere Entscheidungen über die von ihnen gekauften Mietobjekte zu treffen.