Gestellt am 23. Dezember 2020
Sind Sie auf dem Markt, um eine Gewerbeimmobilie (CRE) zu kaufen oder zu mieten? Dann sollten Sie sich mit einem wichtigen, gängigen Begriff vertraut machen: „Vanilla Shell“.
Was ist eine Vanilleschale?
Es mag wie eine leckere Süßigkeit klingen, aber die Vanilleschale bezieht sich darauf, wie eine CRE-Immobilie an den Mieter übergeben wird. Diese Immobilien, die manchmal auch als „White Box“ oder „Warm Shells“ bezeichnet werden, verfügen in der Regel über fertige Innenwände und andere Annehmlichkeiten.
– Ein funktionierendes HLK-System (daher der Name „Warm Shell“)
– Abgehängte Akustik- oder Hartschalendecken (Trockenbau)
– Einfache Fußböden
– Toiletten
– Beleuchtung
Sicherlich haben Sie den obigen Disclaimer „commonly feature“ bemerkt. Das liegt daran, dass nicht alle Vermieter die gleiche Arbeitsdefinition von „Vanilla Shell“ haben. Einige führen Räume ohne Bodenbelag als White Box auf. Andere schließen vielleicht sogar Beleuchtung und Decken aus. Der Punkt? Stellen Sie sicher, dass Sie mit einem erfahrenen CRE-Makler zusammenarbeiten, der den Zustand der betreffenden Räume klar kommuniziert und eine faire und angemessene Miete oder einen angemessenen Preis für die Immobilie aushandelt.
Vanille Shell ist die bei weitem häufigste Art, wie CRE-Immobilien gelistet werden.
Aber was ist die Alternative zu einem Vanilla Shell? Das wären die Gray Shell Eigenschaften.
Was ist eine Gray Shell?
Graue Hüllenräume sind in der Regel überhaupt nicht verbessert. Ihnen fehlen Innenwände, Decken, Toiletten, Fußböden und sogar eine funktionierende Klimaanlage, die sie im Winter warm und im Sommer kühl hält – weshalb sie auch als „kalte Hüllen“ bezeichnet werden. Es ist zwar kostspieliger und zeitaufwändiger, einen grauen Rohbau für Ihre geschäftlichen Anforderungen in einen funktionsfähigen Zustand zu versetzen, aber Sie können ihn an Ihre individuellen Bedürfnisse anpassen.
Ein Vanille-Rohbau benötigt vielleicht nur einen Anstrich, Büroeinrichtungen und Computer, um „die Türen zu öffnen“. Umgekehrt erfordert die Verbesserung einer grauen Hülle mehr Investitionen in Zeit und Geld. Toiletten müssen gebaut werden, ebenso wie Innenwände. Möglicherweise muss ein HLK-System installiert werden. Die Decken müssen abgehängt werden (es sei denn, Sie wollen den beliebten Sichtbeton-Look). Die Beleuchtung muss angebracht werden, ebenso wie alles andere, was für einen voll funktionsfähigen und sicheren Arbeitsplatz erforderlich ist.
Graue Hüllen eignen sich am besten für die besonderen Bedürfnisse von Mietern im Gesundheitswesen oder anderen Unternehmen, die eine individuelle Gestaltung vom Boden bis zur Decke benötigen (oder wünschen). Die Anpassungsfähigkeit bedeutet, dass der Raum mit einem oder 15 Badezimmern, harten Fußböden oder weichem Teppichboden, harten Decken oder Akustikfliesen, Rahmen für kleine Untersuchungsräume oder große Operationsbereiche usw. ausgestattet werden kann.
Was sind die Vorteile eines Vanilla Shell?
Graue Hüllen bieten zwar ein beeindruckendes Ausstattungspotenzial, sind aber für die meisten Einzelhandels- und Büromieter aufgrund der Kosten und des Zeitaufwands, die für eine Verbesserung erforderlich sind, möglicherweise nicht die beste Lösung. Andererseits bieten Vanilla-Shell-Immobilien eine Reihe von schwer zu ignorierenden Vorteilen für dieselben Mieter.
– Kurze Verbesserungszeit
– Minimale Ausbaukosten
Weitere Überlegungen
Bevor Sie auf der gepunkteten Linie für eine Vanilla-Shell-CRE-Immobilie unterschreiben, sollten Sie einige andere Dinge wissen. Die Mieter können verpflichtet werden, die Immobilie bei ihrem Auszug zu renovieren, d. h. sie in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. Für Vanilla-Shell-Immobilien wird oft mehr Miete erzielt als für andere Lieferoptionen. Und schließlich sollten Sie für diese White-Box-Räume, die einen neuen Anstrich oder einen neuen Bodenbelag gebrauchen könnten, mit Ihrem CRE-Makler einen Zuschuss für Mieterverbesserungen aushandeln, der alle Kosten im Zusammenhang mit diesen erforderlichen Modernisierungen ausgleichen oder sogar abdecken kann, bevor Sie einziehen.
Chris Falk ist ein erfahrener, in Utah ansässiger Gewerbeimmobilienmakler, der sich auf den Erwerb, die Veräußerung und die Vermietung von Immobilien spezialisiert hat und diese berät. Er hat einige der größten Unternehmen in Utah beraten. Wenn Sie Hilfe bei der Navigation in der CRE-Landschaft benötigen, wenden Sie sich noch heute an ihn, damit er Ihnen dabei helfen kann, die für Sie und Ihre geschäftlichen Anforderungen am besten geeignete Immobilie zu finden und zu sichern.