Wie bei jeder großen Finanztransaktion sind auch beim Verkauf einer Wohnung in New York City Steuern zu zahlen. Wenn es sich um eine Anlageimmobilie und nicht um Ihren Hauptwohnsitz handelt, können Sie auf Ihre Kapitalgewinne besteuert werden, d. h. auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf der Wohnung oder des Gebäudes erzielen.
Deshalb nutzen viele New Yorker ein beliebtes Steuerstundungsprogramm, den so genannten 1031-Tausch, der es Ihnen ermöglicht, die Zahlung von Steuern auf diese Art von Immobilien aufzuschieben, wenn Sie das Geld innerhalb eines engen Zeitrahmens in eine ähnliche Immobilie reinvestieren.
Es ist eine gute Strategie, wenn Sie während eines Abschwungs gekauft haben, oder wenn Sie Insiderpreise für eine Wohnung hatten, oder wenn Sie die Wohnung mehrere Jahre lang behalten haben und eine Wertsteigerung feststellen konnten – alles Gründe, die für einen Aufschub der Kapitalertragssteuerzahlung sprechen. Wenn Sie den Tausch vornehmen, bleibt der Gewinn bei Ihnen.
„Jede Steuerzahlung, die aufgeschoben wird, ist eine gute Steuerzahlung“, sagt Dean Roberts, Immobilienanwalt bei Norris McLaughlin. „Irgendwann werden Sie diese Steuer zahlen, aber wenn Sie die Zahlung 10 Jahre lang aufschieben, haben Sie das Geld 10 Jahre lang gehabt und mussten keine Steuern zahlen“, sagt er.
Es gibt viele Regeln und bürokratische Hürden im Zusammenhang mit dem 1031-Austauschprogramm. Lesen Sie weiter, um weitere Einzelheiten zu erfahren.
Der Tausch muss „gleichartige“ Immobilien betreffen
Die Anlageimmobilie muss gegen eine ähnliche Art von Immobilie getauscht werden, aber es ist auch möglich, eine Wohnimmobilie gegen eine Gewerbeimmobilie zu tauschen.
Es ist auch möglich, den 1031-Tausch zu nutzen, wenn Sie eine Ferienimmobilie verkaufen, aber höchstwahrscheinlich müssen Sie sie vor dem Verkauf mindestens sechs Monate lang als Investition vermietet haben, um die Voraussetzungen zu erfüllen.
Triplemint’s Off-Market Advantage
Entdecken Sie außerhalb des Marktes liegende Anlageobjekte in Ihrer Zielgegend, die Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entsprechen. Treffen Sie sich mit Verkäufern und verhandeln Sie mit ihnen, bevor ihre Immobilie auf den Markt kommt.
Mit dem Off-Market-Team von Triplemint haben Sie exklusiven Zugang zu Immobilieninvestitionen, die Sinn machen. Mehr Optionen, weniger Wettbewerb, keine Bieterkämpfe.
Strenge Fristen für den Handel
Um die Vorschriften einzuhalten, müssen Sie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf Ihrer qualifizierten Wohnung eine Immobilie finden, die Sie kaufen möchten. Die nächste Frist ist der Abschluss des Kaufs Ihrer Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach dem ursprünglichen Verkauf.
Dies wird kompliziert, wenn Sie versuchen, einen 1031-Austausch zu nutzen, um in einem Neubau oder einem Gebäude, das sich noch im Bau befindet, zu kaufen, da Verzögerungen bei der Übergabe das Abschlussdatum beeinflussen können.
Sie sollten auch Ihre Steuererklärungsfrist berücksichtigen, insbesondere wenn Sie gegen Ende des Jahres verkaufen. Sie möchten, dass der Handel noch im selben Steuerjahr stattfindet oder mit der richtigen Planung in ein anderes Steuerjahr verschoben werden kann.
Die Mittel müssen bei einem Vermittler liegen
Zwischen dem Verkauf Ihrer ersten Immobilie und dem Abschluss der zweiten müssen Ihre Gewinne bei einem Immobilienanwalt hinterlegt werden. Dies ist ein wichtiger Teil des Prozesses.
„Wegen dieser sehr spezifischen Probleme wenden sich die meisten Leute an einen 1031-Dienstleister, um die Transaktion abzuschließen“, sagt Roberts.
Frühere Versionen dieses Artikels enthielten Berichte und Texte von Virginia K. Smith.