Las Vegas dominierte die nationale Szene für 2018 neue Hausverkäufe in Master-Plan-Gemeinschaften, wie es in mehr als einem Jahrzehnt nicht getan hat, indem es vier in den Top 21 platziert, nach Rankings, die von zwei Immobilienberatungsunternehmen veröffentlicht wurden.
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Obwohl die Zahl der gesamten Hausverkäufe weit unter dem Niveau vor der Rezession bleibt und Las Vegas in der zweiten Hälfte des Jahres 2018 langsamer wurde, ist es die stärkste Leistung als Gruppe von Masterplänen seit vor der großen Rezession in den 2000er Jahren.
Im Jahr 2018 rückte Summerlin vom vierten auf den dritten Platz. Inspirada in West Henderson fiel um einen Platz auf den neunten Rang zurück. Cadence im Osten von Henderson stieg von Platz 23 auf Platz 19. Skye Canyon im nordwestlichen Tal sprang vom 50. auf den 21. Platz.
Das ist die stärkste Dominanz des südlichen Nevada in den nationalen Masterplan-Rankings seit 2007 vor der Großen Rezession, als Mountain’s Edge auf Platz 1, Providence auf Platz 5 und Summerlin auf Platz 8 lagen, so die historischen Zahlen von RCLCO. John Burns Real Estate Consulting stellte ebenfalls Ranglisten zur Verfügung.
Im Jahr 2004 – einem Jahr, in dem die nationale Rangliste der Bauunternehmen in Las Vegas am stärksten dominiert wurde – belegte Southern Highlands den vierten Platz, Summerlin den fünften und Aliante im Norden von Las Vegas den sechsten. Sun City Anthem belegte den achten Platz.
Insgesamt waren die Verkäufe neuer Häuser in Las Vegas im Jahr 2018 stark und stiegen bis Ende November um 15,5 Prozent, so Home Builders Research.
Sie waren in Summerlin mit 1.318 Verkäufen sogar noch stärker, ein Plus von 25 Prozent gegenüber den 1.052 im Jahr 2017, so die Immobilienfirmen, die die Daten von den Masterplan-Entwicklern erhalten.
Inspirada war eine Ausnahme mit seinen 717 Verkäufen, 14 Prozent weniger als die 837 im Jahr 2017.
Cadence stieg um 5 Prozent von 456 auf 481, während Skye Canyon den größten prozentualen Anstieg aller Masterpläne in den Top 50 verzeichnete, indem es um 52 Prozent von 315 auf 478 zulegte. Es war zwei Verkäufe davon entfernt, in den Top 20 zu sein.
Las Vegas war schon immer eine Stadt, die sich für Masterpläne begeistert hat, so Ken Perlman, ein Direktor bei John Burns Consulting, der den Markt in Süd-Nevada beobachtet. Während des Abschwungs wurden viele Entwicklungen, auch im Bereich der Masterpläne, gestoppt, weil der Markt so schwierig war, fügte er hinzu.
„Es zeigt, dass der Markt in Las Vegas wieder da ist und sich erholt hat“, sagte Perlman. „Es zeigt uns, dass Las Vegas nicht mehr nur eine Gemeinde ist, in der Bauherren Häuser auf den Boden stellen und Hauskäufer sie kaufen. Es zeigt uns, dass Las Vegas eine Gemeinschaft von hochentwickelten Entwicklern ist, die verstehen, was der Verbraucher will, und sich viel Zeit nehmen, um dies umzusetzen. Las Vegas ist nicht mehr nur ein zweitrangiger Markt, in den die Leute wegen der Erschwinglichkeit gehen … es ist ein Markt, in den die Leute wegen des Lebensstils und der Qualität der Häuser gehen wollen. Die Entwickler haben erkannt, dass man eine Gemeinschaft schaffen muss, um Häuser verkaufen zu können.“
Nach den vier Masterplan-Gemeinden in Las Vegas, die zu den 21 führenden gehören, gibt es drei in Orange County in Kalifornien, drei in Phoenix und zwei in Houston. In Florida gibt es fünf, aber sie sind über den ganzen Staat verteilt. The Villages in Florida ist mit 2.134 Verkäufen die Nummer 1 in der Nation, ein Rückgang von 4 Prozent gegenüber 2017.
Texas, Florida und Kalifornien machen 68 Prozent der Gesamtverkäufe unter den 50 umsatzstärksten Gemeinden aus, wobei der Anteil der Gesamtverkäufe in anderen Staaten seit 2017 bei etwa 32 Prozent bleibt, so RCLCO.
Florida dominiert weiterhin die Top fünf der Liste, mit The Villages, Lakewood Ranch und West Villages auf Platz 1, Platz 2 bzw. Platz 5. Lakewood Ranch in Sarasota verzeichnete 1.482 Verkäufe, etwa 164 mehr als Summerlin.
„Vier unter den Top 21 zu haben, ist eine unglaubliche Leistung“, sagte Perlman. „Das zeigt, dass die Bauträger in der Lage waren, wirklich großartige Masterplan-Gemeinschaften zu schaffen. Sie denken über das Produkt nach, das sie heute bauen, und sie geben den Menschen das, was sie in Bezug auf Gesundheit, Wellness, soziale Interaktion und Zugang wollen.“
Perlman sagte, dass Summerlin „den Höchststand“ für Häuser in Las Vegas darstellt und alles bietet, was ein Käufer in einem Masterplan wünscht: Häuser für den Einstieg in die Familie, Produkte für den Umzug, Zugang zu Annehmlichkeiten und Gemeinschaftsräumen. Das Stadtzentrum von Summerlin hat sich zu einem Epizentrum für Lebensmittel, Einzelhandel und Unterhaltung entwickelt, sagte er. Und es gibt eine starke Komponente für aktive Erwachsene, fügte er hinzu.
„Wenn man sich anschaut, was Käufer von Masterplan-Gemeinschaften heute wollen, sind es interaktive Räume, soziale Räume, Essen und Unterhaltung“, sagte Perlman. „Summerlin bietet das in Hülle und Fülle. Es macht Spaß, zu beobachten, was aus Summerlin geworden ist. (Es ist) nicht nur einer der besten Masterpläne in Las Vegas, sondern überall im Land.
Perlman sagte, dass Inspirada „auch viel davon macht“, und es zeigt, dass Familien Annehmlichkeiten und eine großartige Lage wünschen. Es gibt tolle Parks, einen Bauernmarkt, Yogakurse, Gesundheit und Wellness, sagte er.
„Es ist das gleiche Thema der Interaktion in der Gemeinschaft, Gesundheit, Wellness und Sozialisierung“, sagte Perlman. „Summerlin tut es. Inspirada tut es. Cadence tut es. Skye Canyon tut es auch. Das ist einer der Gründe, warum sie so erfolgreich sind.“
In seinem Bericht sagte RCLCO, dass die Verkäufe neuer Häuser in Las Vegas aufgrund des fehlenden Nachschubs in der Gegend „außergewöhnlich gut gelaufen“ seien. Es zitiert signifikante Preissteigerungen, wobei der November der fünfte Monat in Folge mit zweistelligen Preissteigerungen im Jahresvergleich war.
Gregg Logan, der Geschäftsführer von RCLCO, sagte, dass Las Vegas mit vier Plätzen in den Top 21 beeindruckend sei, obwohl es in der zweiten Jahreshälfte eine Verlangsamung gab.
Summerlin hielt sich auf Platz 3 des Halbjahresrankings, hatte aber 226 weniger Verkäufe als in der ersten Jahreshälfte. Inspirada fiel mit 233 weniger Verkäufen in der zweiten Jahreshälfte um einen Platz auf den neunten Rang zurück. Cadence fiel von Platz 12 in der ersten Jahreshälfte mit 187 weniger Verkäufen in der zweiten Jahreshälfte zurück. Skye Canyon fiel von Platz 17 in der ersten Hälfte mit 90 weniger Verkäufen in der zweiten Hälfte, nach RCLCO Zahlen.
„Wir waren alle ein wenig besorgt, und der Markt zeigte einige Anzeichen von Abkühlung ein wenig über die Sommerzeit,“ sagte Logan. „Das zeigt uns, dass, auch wenn sich der Markt etwas abgekühlt hat, Masterplan-Gemeinschaften immer noch als wünschenswerterer Ort angesehen werden. Ich denke, man sieht immer eine Flucht in die Qualität. Wir befinden uns zwar nicht in einem Abschwung, aber als sich der Markt abschwächte, schien dies bei den Masterplanned Communities viel weniger der Fall zu sein. Ihre Käufer sind davon angezogen, neben schönen Häusern auch Freizeit- und Sozialeinrichtungen zu haben.“
Logan sagte, das Problem in Las Vegas sei die Erschwinglichkeit, obwohl die Verbraucher bereit sind, für die Annehmlichkeiten in einem Masterplan einen Aufpreis zu zahlen. Einige der anderen Märkte der Nation, mehr als Las Vegas, scheinen ein größeres Problem mit der Erschwinglichkeit zu haben, mit steigenden Zinsen und steigenden Hauspreisen, sagte er.
„Die Vegas Masterpläne sind nicht billig, aber sie liefern einen guten Wert, und der Verbraucher sieht dieses Preis-Wert-Verhältnis,“ sagte Logan. „
Logan sagte, er erwarte, dass 2019 ähnlich verlaufen werde wie 2018, und er rechne nicht mit einer dramatischen Verlangsamung. Die Preise sind schleichend gestiegen, aber das Verbrauchervertrauen in Las Vegas ist gut, sagte er.
„Die Gemeinden werden genauso gut abschneiden wie in guten (Zeiten), aber es wird schwer sein, das, was 2018 passiert ist, dramatisch zu übertreffen“, sagte Logan. „
Perlman sagte, er sei optimistisch, wo die Hausverkäufe enden werden, aber das Potenzial für steigende Zinssätze und die Sorge um die Erschwinglichkeit sind Faktoren.
„Wir prognostizieren, dass die Verkäufe von neuen Häusern ziemlich flach bleiben werden, und wir werden ein wenig Preiserhöhung sehen“, sagte Perlman.
„Das Tempo des Beschäftigungswachstums kann sich ein wenig verlangsamen, weil es schwer ist, die Wirtschaft im gleichen Tempo wachsen zu lassen, wenn jeder einen Job hat. Das größte Problem für Las Vegas ist das gleiche wie für viele andere Märkte im Land. Der größte Schlüssel für Las Vegas ist die Erschwinglichkeit. Das Risiko eines Überangebots ist sehr gering. Es gibt nicht zu viele Bestände. Die Nachfrage ist immer noch ziemlich gut, aber die Herausforderung ist die Erschwinglichkeit.“
Der Burns Affordability Index sieht Las Vegas bei einem Wert von 8,6 von 10, und das bei steigenden Immobilienpreisen, so Perlman. Die größte Herausforderung für Las Vegas ist es, weiterhin großartige Häuser zu Preisen zu produzieren, die sich die Menschen leisten können.“
Eine der Möglichkeiten, Erschwinglichkeit zu schaffen, ist der Bau verschiedener Produkte: kleinere Häuser, Häuser mit höherer Dichte, Produkte mit Innen- und Außenbereichen, sagte Perlman. Und was den Käufern hilft, ein kleineres Haus, ein Haus mit höherer Dichte oder ein kleineres Grundstück zu kompensieren, ist die Möglichkeit, mit der Gemeinschaft zu interagieren und einen großen Gemeinschaftsraum zu haben, sagte er.
„Das ist der Grund, warum Summerlin, Inspirada, Cadence und Skye Canyon so gut laufen“, sagte Perlman. „Es gibt Bauherren, die in Las Vegas großartige Produkte mit höherer Dichte bauen, die gut aussehen, erschwinglicher sind und sich in die Konstruktionen dieser Masterpläne einfügen, bei denen die Käufer sagen, dass sie mit einem kleinen Haus einverstanden sind. Ich habe immer noch den Preis, den ich mir leisten kann, und all diese coolen Annehmlichkeiten, die damit verbunden sind, in dieser großartigen Gemeinschaft. Das ist der Kompromiss, den die Käufer bereit sind, einzugehen.“
Las Vegas ist für das Kommende gerüstet, so Perlman. Wenn man sich lokal und national umschaut, gibt es zwei große Käuferprofile, die durch die Pipeline kommen: der junge Käufer, der sein erstes Haus kauft, und der aktive Erwachsene, der nach Lebensstil sucht, sagte er.
„Wenn man darüber nachdenkt, welche Gemeinden eingerichtet sind, um diese Käufer zu fangen, gibt es keinen besseren Ort als Las Vegas für diese Käufer,“ sagte Perlman. „Wenn man sich einige der Produkte ansieht, die für diese Käufer im aktiven Erwachsenenalter gebaut werden, dann gefällt mir, was Toll Brothers in Regency at Summerlin macht. Ich bin gespannt, wie sich Shea in Trilogy entwickelt. Las Vegas fängt jetzt an, sich mit der neuen Generation von Käufern zu befassen, die nach unten ziehen. Gleichzeitig gibt es für Erstkäufer, die Lifestyle und soziale Interaktion zu erschwinglichen Preisen suchen, auch hier Möglichkeiten. Inspirada, Cadence, Skye Canyon und sogar Teile von Summerlin haben Produkte, die diese Käufer perfekt ansprechen.“