Mietbehörde

Ein Vermieter kann den Besitz einer Mieteinheit für den Eigentümer oder einen Verwandten des Eigentümers zur Nutzung als Hauptwohnsitz für einen Zeitraum von mindestens 36 ununterbrochenen Monaten wiedererlangen. Eine Zwangsräumung durch einen Verwandten ist nur für bestimmte nahe Verwandte des Eigentümers zulässig, darunter ein Kind, ein Elternteil, ein Großelternteil, ein Enkelkind, ein Geschwisterteil oder der Ehepartner des Eigentümers bzw. die Ehepartner dieser Verwandten. Der Begriff „Ehegatte“ umfasst auch Lebenspartner. Eigentümer, die eine Räumung veranlassen, damit diese Verwandten einziehen können, müssen jedoch bereits in dem Gebäude wohnen oder gleichzeitig mit dem Verwandten in das Gebäude einziehen.

Der Eigentümer oder der Verwandte sollte innerhalb von drei Monaten in die Einheit einziehen und beabsichtigen, die Einheit mindestens 36 Monate lang ununterbrochen als Hauptwohnsitz zu bewohnen. Steht eine vergleichbare Wohnung im Gebäude während des Zeitraums, in dem die Kündigung des Mietverhältnisses gilt, leer oder wird sie frei, muss die Kündigung aufgehoben werden. Eine freie, nicht vergleichbare Einheit in San Francisco muss dem zu kündigenden Mieter angeboten werden.

Ein Eigentümer, der einen Mieter wegen Eigennutzung oder Nutzung durch einen Verwandten kündigen will, muss zu mindestens 25 % an dem Gebäude beteiligt sein, wenn die Eigentumsrechte nach dem 21. Februar 1991 eingetragen wurden. Wurde das Eigentum am oder vor dem 21. Februar 1991 eingetragen, muss der Eigentümer nur eine Mindestbeteiligung von 10 % haben. Lebenspartner können ihre Anteile zusammenlegen, um die erforderliche Beteiligung von 10 % bzw. 25 % zu erreichen, damit sie eine Einheit bewohnen können.

Die Verordnung erlaubt im Allgemeinen die Räumung von Mietern aus nur einer Einheit pro Gebäude zur Nutzung und Belegung durch den Eigentümer. Wird ein Mieter nach dem 18. Dezember 1998 wegen Eigenbedarfs zwangsgeräumt, so gilt diese Wohnung für spätere Zwangsräumungen als Wohnung des Eigentümers, es sei denn, eine Behinderung des Eigentümers oder eine ähnliche Härte hindert ihn daran, diese Wohnung zu bewohnen.

Mieter, die mindestens 60 Jahre alt sind oder die die Richtlinien für die Gewährung von Sozialhilfe erfüllen und mindestens zehn Jahre in der Wohnung gelebt haben, oder Mieter, die katastrophal krank sind und mindestens fünf Jahre in der Wohnung gelebt haben, haben einen geschützten Status und können nicht zwangsgeräumt werden, wenn der Eigentümer oder ein Verwandter des Eigentümers in ein Gebäude mit zwei oder mehr Wohnungen zieht. Mieter, die ansonsten einen geschützten Status hätten, können jedoch zwangsgeräumt werden, wenn es sich um die einzige Mieteinheit im Gebäude handelt, die dem Vermieter gehört, oder wenn der qualifizierte Verwandte des Vermieters, der einziehen wird, 60 Jahre alt oder älter ist und jede Mieteinheit, die dem Vermieter im selben Gebäude gehört (mit Ausnahme der vom Vermieter besetzten Einheit), von einem Mieter mit geschütztem Status bewohnt wird. Es ist ein Vergehen, die Vermietung an einen älteren Menschen zu verweigern, weil diese Person Rechte nach der Mietverordnung erwerben würde.

Darüber hinaus darf ein Mieter, der 12 Monate oder länger in einer Einheit gewohnt hat, nicht vertrieben werden, wenn ein Eigentümer oder ein Verwandter während des Schuljahres für den San Francisco Unified School District einzieht, wenn ein Kind unter 18 Jahren oder eine Person, die an einer Schule in San Francisco arbeitet, in der Mieteinheit wohnt, ein Mieter in der Einheit ist oder eine vormundschaftliche oder familiäre Beziehung zu einem Mieter in der Einheit hat.

Jeder Mieter, der behauptet, einen geschützten Status zu haben, muss den Eigentümer innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt einer Räumungsaufforderung oder einer schriftlichen Aufforderung des Eigentümers, den geschützten Status des Mieters zu erklären, über den geschützten Status des Mieters informieren. Der Mieter muss außerdem Beweise für die Behauptung des geschützten Status vorlegen. Legt der Mieter innerhalb der 30-Tage-Frist keine Erklärung vor, so gilt dies als Eingeständnis, dass der Mieter keinen geschützten Status hat. Eigentümer, die den Besitz der Mieteinheit für die Nutzung durch den Eigentümer oder einen Verwandten wiedererlangen wollen, können die Behauptung des Mieters über den geschützten Status anfechten, indem sie entweder eine Petition beim Rent Board einreichen oder ein gerichtliches Räumungsverfahren anstrengen.

Wenn ein Räumungsbescheid für den Einzug des Eigentümers oder eines Verwandten vor dem 1. Januar 2018 zugestellt wurde und die Mieteinheit während des Dreijahreszeitraums nach Zustellung des Räumungsbescheids zur Vermietung angeboten wird, muss der Vermieter die Einheit zunächst dem vertriebenen Mieter anbieten.

Wenn eine Räumungsmitteilung des Eigentümers oder eines Verwandten am oder nach dem 1. Januar 2018 zugestellt wurde und die Mieteinheit während des Fünfjahreszeitraums nach Zustellung der Räumungsmitteilung zur Miete angeboten wird, muss der Vermieter die Einheit zuerst dem vertriebenen Mieter anbieten, und der Vermieter muss innerhalb von 15 Tagen nach dem Angebot eine Kopie des Wiedervermietungsangebots beim Rent Board einreichen. Der Mieter hat 30 Tage nach Erhalt des Angebots Zeit, dem Vermieter die Annahme oder Ablehnung des Angebots mitzuteilen, und muss, wenn er es annimmt, die Wohnung innerhalb von 45 Tagen nach Erhalt des Angebots wieder beziehen.

Wenn eine Räumungsmitteilung des Eigentümers oder eines Verwandten vor dem 9. November 2015 zugestellt wurde und der Vermieter die Einheit innerhalb von drei Jahren nach Zustellung der Mitteilung an den verdrängten Mieter oder an einen neuen Mieter weitervermietet, ist die anfängliche Miete auf nicht mehr als das begrenzt, was der verdrängte Mieter gezahlt hätte, wenn der verdrängte Mieter in der Wohnung verblieben wäre, zuzüglich aller zulässigen Erhöhungen.

Wenn eine Räumungsmitteilung des Eigentümers oder eines Verwandten am oder nach dem 9. November 2015 zugestellt wurde und der Vermieter die Einheit an den verdrängten Mieter oder an einen neuen Mieter innerhalb von fünf Jahren nach Zustellung der Mitteilung weitervermietet, ist die anfängliche Miete auf nicht mehr als das begrenzt, was der verdrängte Mieter gezahlt hätte, wenn der verdrängte Mieter in der Belegung geblieben wäre, zuzüglich aller zulässigen Erhöhungen.

Für Räumungsbescheide von Eigentümern oder Verwandten, die am oder nach dem 1. Januar 2018 zugestellt werden, gelten neue Meldepflichten hinsichtlich der Nutzung einer Mieteinheit nach einem solchen Räumungsbescheid. Vermieter müssen beim Rent Board eine Belegungserklärung mit mindestens zwei Belegen für den Zeitraum von fünf Jahren nach der Wiedererlangung des Besitzes der Wohnung einreichen, es sei denn, aus der Belegungserklärung geht hervor, dass der Vermieter sich nicht mehr um die Wiedererlangung des Besitzes der Wohnung bemüht und dass das Rent Board dem schriftlichen Antrag des Vermieters auf Aufhebung der Räumungsmitteilung stattgegeben hat; in diesem Fall muss keine weitere Belegungserklärung eingereicht werden. Verwaltungsstrafen für das Versäumnis, die erforderliche Belegungserklärung und/oder unterstützende Unterlagen einzureichen, sind obligatorisch in Höhe von $ 250 für den ersten Verstoß, $ 500 für den zweiten Verstoß und $ 1.000 für jeden weiteren Verstoß.

Das Rent Board sendet eine Kopie jeder Belegungserklärung an den verdrängten Mieter an die Adresse, die beim Rent Board hinterlegt ist, oder eine Mitteilung, dass der Vermieter die erforderliche Belegungserklärung nicht eingereicht hat. Das Rent Board sendet auch eine jährliche Mitteilung an die Einheit, aus der der Mieter verdrängt wurde, in der die Höchstmiete für die Einheit angegeben ist.

Ein Eigentümer, der versucht, den Besitz einer Einheit wiederzuerlangen, damit ein Eigentümer oder ein Verwandter einziehen kann, muss dies in gutem Glauben, ohne Hintergedanken und mit ehrlicher Absicht tun.

Beweise dafür, dass der Vermieter bei der Räumung eines Eigentümers oder eines Verwandten, der in die Wohnung einzieht, nicht in gutem Glauben gehandelt hat, können unter anderem die folgenden sein:

• Der Vermieter verzögert die Zustellung der Kündigung oder die Einreichung einer Klage zur Wiedererlangung des Besitzes, um den Einzug in eine vergleichbare Einheit zu vermeiden oder um zu vermeiden, dass dem Mieter eine Ersatzeinheit angeboten wird;
• Der Vermieter hat es versäumt, die Räumungsmitteilung beim Rent Board einzureichen;
• Der Vermieter oder der Verwandte, für den der Mieter vertrieben wurde, ist nicht innerhalb von drei Monaten, nachdem der Vermieter den Besitz der Einheit wiedererlangt hat, in die Einheit eingezogen und hat dann die Einheit als Hauptwohnsitz dieser Person für mindestens 36 aufeinanderfolgende Monate bewohnt;
• Der Vermieter oder der Verwandte, für den der Mieter vertrieben wurde, hat keinen legitimen, gutgläubigen Grund, nicht innerhalb von drei Monaten in die Einheit einzuziehen und/oder die Einheit als Hauptwohnsitz dieser Person für mindestens 36 aufeinanderfolgende Monate zu bewohnen;
• Der Vermieter hat keine erforderliche Belegungserklärung beim Rent Board eingereicht;
• Der Vermieter hat die Einheit an einen neuen Mieter zu einer höheren Miete vermietet, als der verdrängte Mieter gezahlt hätte, wenn er in der ununterbrochenen Belegung geblieben wäre;
• Der Vermieter hat eine separate Räumungsankündigung des Eigentümers für eine andere Einheit zugestellt und hat nicht versucht, diese Ankündigung rückgängig zu machen oder zurückzuziehen;
• Der Vermieter hat Mieter aus mehreren Mieteinheiten im selben Gebäude innerhalb von 180 Tagen nach der Zustellung der Räumungsankündigung des Eigentümers vertrieben; und
• Der Vermieter hat Buyout-Verhandlungen gemäß Abschnitt 37.

Jeden Monat wählt das Rent Board eine Zufallsstichprobe von 10 % aller beim Rent Board eingereichten Belegungserklärungen aus und stellt eine Liste aller Einheiten zusammen, für die die erforderliche Belegungserklärung nicht eingereicht wurde, und leitet sie zur Untersuchung an den Staatsanwalt weiter. Jeder Vermieter, der innerhalb von fünf Jahren nach Zustellung einer Räumungsaufforderung für den Einzug eines Eigentümers oder Verwandten eine überhöhte Miete für eine Wohnung verlangt, macht sich eines Vergehens schuldig und wird mit einer obligatorischen Geldstrafe in Höhe von 1.000 Dollar für jeden Monat oder einen Teil davon bestraft, in dem der Vermieter eine überhöhte Miete verlangt. Neben der obligatorischen Geldstrafe kann der Vermieter auch mit einer Freiheitsstrafe von höchstens sechs Monaten im Bezirksgefängnis bestraft werden.

Zusätzlich zu den strafrechtlichen Sanktionen kann der Mieter in Fällen, in denen ein Vermieter eine Wohnung innerhalb von fünf Jahren nach Zustellung einer Räumungsmitteilung an den Eigentümer oder einen Verwandten weitervermietet hat und einem neuen Mieter eine überhöhte Miete in Rechnung stellt, den Vermieter auf Unterlassung und/oder Schadensersatz in Höhe des dreifachen Betrags der zu viel erhobenen Miete verklagen. Gemeinnützige Organisationen für Mieterrechte in San Francisco sind unter bestimmten Umständen ebenfalls befugt, eine Zivilklage auf Unterlassung und/oder Schadensersatz gegen einen Vermieter einzureichen, der von einem neuen Mieter nach einer Räumung durch den Eigentümer oder den Einzug eines Verwandten überhöhte Mieten verlangt.

Vermieter sind verpflichtet, Mietern, die wegen des Einzugs eines Eigentümers oder Verwandten geräumt werden, Umzugskosten zu zahlen. Jeder berechtigte Bewohner, unabhängig vom Alter, der seit mindestens einem Jahr in der Wohnung wohnt, hat Anspruch auf eine Umzugszahlung in Höhe von 4.500,00 $, mit einem Höchstbetrag von 13.500,00 $ pro Wohnung. Darüber hinaus hat jeder ältere Mieter, der 60 Jahre oder älter ist, und jeder behinderte Mieter sowie jeder Haushalt mit einem oder mehreren minderjährigen Kindern Anspruch auf eine zusätzliche Zahlung von 3.000,00 $. Jedes Jahr, beginnend am 1. März 2007, wird der Betrag dieser Umzugszahlungen, einschließlich der maximalen Umzugsausgaben pro Wohnung, an die Inflation angepasst. Informationen über die aktuellen Beträge der Umzugszahlungen erhalten Sie vom Rent Board unter der Telefonnummer 415-252-4602 oder auf unserer Website www.sfrb.org. Eine Liste der Umzugszahlungen ist auch im Büro des Rent Board erhältlich.

Der Vermieter ist verpflichtet, allen Bewohnern der Einheit eine schriftliche Mitteilung über die Umzugsrechte am oder vor dem Datum der Zustellung der Räumungsmitteilung zukommen zu lassen und muss auch eine Kopie der Verordnung Abschnitt 37.9C bereitstellen. Diese Mitteilung muss eine Erklärung enthalten, in der die zusätzlichen Umzugskosten beschrieben werden, die für berechtigte Mieter, die Senioren oder Behinderte sind, und für Haushalte mit Kindern zur Verfügung stehen. Der Vermieter muss innerhalb von 10 Tagen nach Zustellung der Mitteilung eine Kopie dieser Mitteilung zusammen mit einer Kopie der Räumungsmitteilung und dem Nachweis der Zustellung an den Mieter beim Rent Board einreichen. Innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt des Antrags des Mieters auf Zahlung eines Zuschlags wegen Alters, einer Behinderung oder des Vorhandenseins von Kindern im Haushalt muss der Vermieter das Rent Board schriftlich über den Antrag des Mieters und darüber informieren, ob der Vermieter den Antrag bestreitet oder nicht. Das Rent Board ist jedoch nicht befugt, Petitionen zu akzeptieren oder zu entscheiden, die den Anspruch eines Mieters auf zusätzliche Umzugskosten aufgrund von Alter, Behinderung oder Kindern im Haushalt betreffen. Solche Streitigkeiten müssen in einem anderen Forum geklärt werden.