Land Use Law Blog

von Cori Badgley und Nathan Jones

Streitigkeiten über Wegerechte zwischen benachbarten Grundstückseigentümern sind ein leichtes Spiel für Gerichtsverfahren. Im Allgemeinen ist eine Grunddienstbarkeit ein Recht zur Nutzung eines fremden Grundstücks zu einem bestimmten Zweck. In den meisten Fällen sind Grunddienstbarkeiten nicht exklusiv, d. h., solange der Eigentümer des darunter liegenden Grundstücks das Nutzungsrecht des Inhabers der Grunddienstbarkeit nicht beeinträchtigt, kann er das Grundstück weiterhin nutzen. Obwohl dies die allgemeine Regel ist, handelt es sich bei Gray gegen McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 um einen Fall von Dienstbarkeitsstreitigkeiten, bei dem der Inhaber der Dienstbarkeit („Gray“) behauptete, dass die Eigentümer des dienenden Grundstücks („McCormick“) kein Recht hätten, eine Verbindungszufahrt zu nutzen, die über ihr Grundstück verlief, weil Gray eine ausschließliche Dienstbarkeit über das Grundstück von McCormick besitze.

Die Parteien in diesem Fall sind Nachbarn in einer geplanten Unterteilung. Das Grundstück von McCormick grenzt an die Straße. Das Grundstück von Gray liegt abseits der Straße direkt hinter McCormick und ist mit der Straße durch eine verlängerte Einfahrt verbunden, die sich auf der Seite von McCormicks Grundstück parallel zur Grundstücksgrenze befindet. Die eingetragene Grunddienstbarkeit war etwa 16 Fuß breit und 90 Fuß lang. Die Dienstbarkeit wurde in den CC&Rs für die Gemeinde als „exklusive“ Dienstbarkeit eingetragen. McCormick nutzte die Grunddienstbarkeit für die Durchfahrt ihrer Pferde, den Transport ihres Pferdefutters und -mists und den Zugang zu ihren Ställen im Hinterhof. Gray hatte Pläne, die Zufahrt zu verbessern, einschließlich Pflasterung und Landschaftsgestaltung, um das allgemeine Erscheinungsbild der Zufahrt von einem unbefestigten Feldweg zu einer offiziellen Zufahrt zu verbessern. Gray wollte keinen Pferdemüll. Nachdem sich die Parteien nicht über die Nutzung durch McCormick einigen konnten, kam es zum Rechtsstreit. Gray behauptete, er habe das uneingeschränkte Recht, McCormick von der Nutzung der Zufahrt auszuschließen.

McCormick entgegnete, dass der Begriff „exklusiv“ nur dazu gedacht sei, Außenstehende von der Nutzung der Zufahrt auszuschließen, nicht aber von deren Nutzung, da die Grunddienstbarkeit über McCormicks Grundstück verläuft. Mit anderen Worten: Solange McCormick den Zugang, die Zufahrt und die Ausfahrt der Grays nicht behindert, kann McCormick die Grunddienstbarkeit weiterhin für den Zugang und die Nutzung des Hinterhofs nutzen. McCormick argumentierte ferner, dass ausschließliche Dienstbarkeiten nach kalifornischem Recht nicht zulässig sind. Das Gericht erließ ein Urteil zugunsten von McCormick. In der Folge wurde Berufung eingelegt.

Gray argumentierte in der Berufung, dass die ausschließliche Grunddienstbarkeit es ihm erlaube, McCormick von dem Grundstück auszuschließen. Das Berufungsgericht analysierte den beabsichtigten Grad der Ausschließlichkeit in der in den CC&Rs enthaltenen Dienstbarkeitssprache. „Gemäß Abschnitt 806 des Bürgerlichen Gesetzbuchs wird das Ausmaß einer Dienstbarkeit durch die Bedingungen der Einräumung bestimmt. Nach Prüfung der Bedingungen der Grunddienstbarkeit erklärte das Gericht, dass die Gesamtstruktur der Bewilligung zusammen mit den spezifisch aufgezählten Rechten der Grunddienstbarkeit, wie das Recht, die Einfahrt zu bauen, zu installieren, zu warten und zu reparieren, sowie die Anforderungen, die Einfahrt zu versichern, zeigten, dass die Grunddienstbarkeit als exklusiv gedacht war. Das Gericht erkannte zwar an, dass die allgemeine Regel für Grunddienstbarkeiten eine gegenseitige Nutzung zulässt, solange der dienende Grundeigentümer nicht in die Rechte des Inhabers der Grunddienstbarkeit eingreift, und zitierte Pasadena v. California-Michigan etc. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, unterschied das Berufungsgericht diesen Fall, weil es sich nicht um eine allgemeine Dienstbarkeit handelte. Die von McCormick angeführten Fälle betrafen die Auslegung nicht-ausschließlicher Dienstbarkeiten; sie waren daher keine maßgebliche Autorität.

McCormick argumentierte, dass ausschließliche Dienstbarkeiten nach kalifornischem Recht verboten seien, da sie einem vollständigen Eigentum an einem Grundstück gleichkämen und nicht einer erlaubten Nutzung. Das Berufungsgericht war anderer Meinung und stellte fest, dass die frühere Rechtsprechung die Zulässigkeit von ausschließlichen Dienstbarkeiten in Kalifornien anerkannte. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Die in der Rechtssache Blackmore analysierte Dienstbarkeit, die noch weniger restriktiv war als im vorliegenden Fall, führte zur Begründung einer ausschließlichen Dienstbarkeit. Das Berufungsgericht stellte ferner fest, dass ausschließliche Dienstbarkeiten durch Verjährung entstehen können, einschließlich der irrtümlichen Errichtung von Verbesserungen auf fremdem Land. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)

In einer interessanten Randbemerkung erkannte das Berufungsgericht an, dass ausschließliche Grunddienstbarkeiten tatsächlich auf eine Übertragung von Eigentum hinauslaufen, wenn auch in einer ungewöhnlichen Form. (Siehe die Analyse von Blackmore v. Powell (2007).) Das Gericht umging die materiellen Folgen dieser Frage, indem es sich auf die Rechtsprechung der Bundesstaaten berief, die die Verwendung von ausschließlichen Dienstbarkeiten in Kalifornien bereits als angemessen anerkannt hatten. Interessant war auch, dass das Gericht es ablehnte, die Rechte am Untergrund und in der Luft zu berücksichtigen, um festzustellen, ob McCormick ein verbleibendes Eigentumsrecht unter oder über der Einfahrtsdienstbarkeit hatte. Das Gericht schränkte die Rechtsprechung ein, indem es die Bedingungen der ausschließlichen Grunddienstbarkeit auf den vorliegenden Sachverhalt anwandte, bei dem ein Streit über Rechte am Untergrund oder in der Luft weder im Prozess noch in der Berufung vorgebracht wurde.

Das Berufungsgericht hob die Entscheidung des Gerichts auf und stellte fest, dass jegliche Nutzung der oberirdischen Grunddienstbarkeit durch McCormick mit der den Grays gewährten ausschließlichen Nutzung unvereinbar war. McCormick, der zwar als Eigentümer des Grundstücks eingetragen ist, kann nun die Seite des Grundstücks, auf der sich die Grunddienstbarkeit befindet, nicht mehr betreten, befahren oder befahren lassen. Obwohl sie Hypotheken, Steuern und Versicherungen für das Grundstück zahlen, haben sie keinerlei Nutzungsrecht. McCormick war sich möglicherweise nicht bewusst, dass sie ein derartig beeinträchtigtes Grundstück erwarben, aber das Gericht berücksichtigte nicht, welche Härten für McCormick durch die Entscheidung des Falles entstehen würden. Dieser Fall unterstreicht, wie wichtig es ist, das Vorhandensein und die Auswirkungen aller Beeinträchtigungen und Beschränkungen, die auf einer Immobilie bestehen, festzustellen, bevor man sich zum Kauf entschließt, oder zumindest zu versuchen, deren Auswirkungen vorherzusagen.

Cori Badgley ist Associate bei Abbott & Kindermann, LLP, und Nathan Jones ist Rechtsreferendar in der Kanzlei. Bei Fragen zu diesem Artikel oder zu anderen kalifornischen Landnutzungs-, Immobilien-, Umwelt- und/oder Planungsfragen wenden Sie sich bitte an Abbott & Kindermann, LLP unter der Rufnummer (916) 456-9595.

Die in diesem Artikel dargelegten Informationen sind weder als formelle Rechtsberatung durch Abbott & Kindermann, LLP noch als Begründung einer Anwalt-Mandanten-Beziehung zu verstehen. Aufgrund der sich wandelnden Natur dieses Rechtsgebiets und der Bedeutung individueller Fakten werden die Leser ermutigt, einen unabhängigen Rechtsbeistand für ihre individuellen Rechtsfragen zu konsultieren.