Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines

Preliminary Lien Notices

„Prelims“ sollten immer gegeben werden (normalerweise notwendig für die Perfektionierung von Pfandrecht, Kaution und Stop-Notice-Ansprüchen) Senden Sie innerhalb von zwanzig (20) Tagen nach dem ersten Tag, an dem Materialien/Arbeitsleistungen erbracht wurden („20-day notices/prelims“). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Muss an den Bauherrn, den Kreditgeber und die „Person, mit der ein Vertrag abgeschlossen wurde“ gesendet werden (A.R.S. § 33-992.01(B)) Kann später als 20 Tage nach dem ersten Tag der Bereitstellung von Materialien/Arbeiten versandt werden, aber Prelim reicht nur zurück und erfasst Materialien/Arbeiten, die innerhalb von 20 Tagen vor Prelim bereitgestellt wurden (A.R.S. § 33-992.01(E))

Mechanics’/Materialmen’s Lien Claims

Muss innerhalb einer gesetzlich vorgeschriebenen Frist nach „Fertigstellung“ oder Eintragung einer „Fertigstellungsmitteilung“ im Recorder’s Office des Bezirks, in dem sich der Auftrag befindet, eingetragen werden. (A.R.S. § 33-993) „Fertigstellung“ ist definiert als dreißig (30) Tage nach der Endkontrolle und der schriftlichen Endabnahme durch die Regierungsbehörde, die die Genehmigung erteilt hat, oder als Einstellung der Arbeiten während 60 aufeinander folgender Tage. (A.R.S. § 33-993(C))

Wenn keine Fertigstellungsanzeige aufgezeichnet und zugestellt wird, hat ein Pfandrechtsgläubiger einhundertzwanzig (120) Tage ab dem Datum der „Fertigstellung“ des Projekts (nicht notwendigerweise der Fertigstellung des Vertrags des Gläubigers) Zeit, um seinen Pfandrechtsanspruch aufzuzeichnen. Faustformel: Ein Pfandrechtsinhaber hat 150 Tage ab dem Datum der Ausstellung des Belegungszertifikats Zeit, ein Pfandrecht anzumelden (30 Tage für die „Fertigstellung“ plus 120 Tage). (A.R.S. § 33-993(A))
Wenn eine Fertigstellungsanzeige registriert und zugestellt wurde, hat ein Pfandrechtsgläubiger danach sechzig (60) Tage Zeit, um seine Pfandrechtsforderung in dem Bezirk zu registrieren, in dem sich die Immobilie befindet. (A.R.S. § 33-993(A))

Pfandrechtsanspruch Zwangsvollstreckung

Klage muss innerhalb von sechs Monaten ab dem Datum der Eintragung des Pfandrechtsanspruchs eingereicht werden. (A.R.S. § 33-998) Eine Mitteilung über die Anhängigkeit der Klage (auch „lis pendens“ genannt) muss innerhalb von fünf Tagen nach Einreichung der Pfandrechtsvollstreckungsklage eingetragen werden. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Das Versäumnis, die Klage rechtzeitig einzureichen oder die Rechtshängigkeit rechtzeitig einzutragen, ist in der Regel tödlich für eine Zwangsvollstreckungsklage wegen eines Pfandrechtsanspruchs.

Stopp-Benachrichtigungen – (gilt nicht für öffentliche Projekte oder eigengenutzte Wohnungen)

Lieferanten und Subunternehmer, die berechtigt sind, ein Pfandrecht einzutragen, können dem Eigentümer oder dem Baukreditgeber persönlich oder per Einschreiben eine Stopp-Benachrichtigung zustellen. Generalunternehmer, die zur Eintragung eines Pfandrechts berechtigt sind, können dem Eigentümer nicht zustellen, wohl aber dem Darlehensgeber. (A.R.S. §§ 33-1054, 1055(A), 1056(A)) Die Zustellung muss „vor Ablauf der für die Eintragung vorgesehenen Frist“ erfolgen. (A.R.S. § 33-1056(B)(2)) Faustregel: Wenn Sie in der Lage sind, ein Pfandrecht einzutragen, können Sie auch eine Stop Notice zustellen.

Stop Notice Lawsuit

Die Klage kann jederzeit nach Ablauf von zehn Tagen ab dem Datum der Zustellung der Stop Notice eingereicht werden – auch vor Fertigstellung des Projekts -, kann aber nicht später als drei Monate nach Ablauf der Frist für die Eintragung des Pfandrechts eingereicht werden. (A.R.S. § 33-1063(A)) „Notice of commencement“ einer Klage zur Durchsetzung einer Stop Notice-Forderung muss innerhalb von fünf Tagen nach Beginn an die Empfänger der Stop Notice erfolgen. (A.R.S. § 33-1063(B))

Arizona Public Project Payment Bonds (Federal Miller Act sehr ähnlich, erfordert jedoch keine Vorankündigung)

Wenn kein direkter Vertrag mit dem Auftraggeber besteht, muss eine Vorankündigung innerhalb von 20 Tagen zugestellt werden (wesentlicher Unterschied zum Miller Act). (ARS 34-223(A)) Wenn kein direkter Vertrag mit dem Hauptauftragnehmer besteht, muss das Kündigungsschreiben für die Kaution innerhalb von neunzig (90) Tagen nach der letzten Material-/Arbeitsleistung beim Generalunternehmer eingehen. Faustformel: Die 90 Tage laufen ab dem letzten Datum der Bereitstellung von Arbeit/Materialien gemäß Vertrag und nicht notwendigerweise ab dem Datum der Rechnung, und Garantie-/Lochlistenarbeiten und Zins-/Finanzierungskosten verlängern die Zeit normalerweise nicht. (ARS 34-223(A)) Das Forderungsschreiben für die Kaution muss den geforderten Betrag und den Namen der Partei, an die das Material/die Arbeit geliefert wurde, „mit wesentlicher Genauigkeit“ angeben und sollte darauf hinweisen, dass der Antragsteller die Zahlung vom Kautionsgeber verlangt. Falls bekannt, ist die Nummer der Bürgschaft anzugeben. Bei einem direkten Vertrag mit dem Hauptauftragnehmer ist weder eine 20-Tage-Vorfrist noch ein „90-Tage-Brief“ erforderlich, aber beides wird empfohlen. (ARS 34-223(A)) Praxistipp: Nur der Hauptauftragnehmer muss das 90-Tage-Schreiben erhalten, aber eine Kopie an die Bürgschaft, den Eigentümer, den Kreditgeber, den Subunternehmer und andere interessierte Parteien kann dazu führen, dass die Zahlung früher erfolgt.

Public Project Payment Bond Lawsuit

Für öffentliche Projekte in Arizona und auf Bundesebene kann die Klage nach dem neunzigsten Tag – jedoch nicht später als ein Jahr – ab dem letzten Datum, an dem Materialien/Arbeitsleistungen für das Projekt in Erfüllung des Vertrags erbracht wurden, eingereicht werden. (ARS 34-223(B)) Reine Nachbesserungsarbeiten können diese Frist nicht verlängern.

Zahlungsanleihen für private Projekte

Beschaffen Sie sich eine Kopie der Anleihe, befolgen Sie die in der Anleihe festgelegten Benachrichtigungs- und Anspruchsvoraussetzungen und klagen Sie innerhalb der in der Anleihe festgelegten Frist. Das Gesetz von Arizona verlangt, dass private Zahlungsgarantien nicht restriktiver sein dürfen als Zahlungsgarantien für öffentliche Projekte. (ARS 33-1003(B)) Seien Sie jedoch vorsichtig und halten Sie sich an die in der Anleihe festgelegten Anforderungen für die Benachrichtigung, den Anspruch und die Klage.

Über den Autor: Mark Bogard ist Anwalt für Baurecht in der Anwaltskanzlei Jaburg Wilk in Phoenix. Seit fast 20 Jahren unterstützt er Zulieferer, Bauunternehmer, Eigentümer/Entwickler, Kreditgeber und registrierte Fachleute in praktisch allen Bereichen des Baurechts, einschließlich Zahlungsmitteln wie Pfandrechten, Zahlungsgarantien, Sperrvermerken und „prompter Zahlung“ bei privaten und öffentlichen Projekten.