Neulich im BiggerPockets-Podcast habe ich Ashley Kehr interviewt, die erzählte, wie sie ohne Geld in Immobilien zu investieren begann, indem sie andere Dienstleistungen anbot, z. B. das Geschäft zu finden, das Wissen einzubringen und die Hausverwaltung zu übernehmen.
Learning on the Job
Im BiggerPockets-Podcast #348 habe ich Ashley gefragt, wie sie zu ihrem allerersten Geschäft kam und wie ihre erste Investition aussah. Hier ist, was sie sagte.
Als ich das College abgeschlossen hatte, bekam ich einen Job in der Buchhaltung einer Wirtschaftsprüfungsfirma. Ich hielt es sechs Monate aus – okay, die Steuersaison.
Und ich beschloss, dass ich einfach eine Hausfrau und Mutter sein wollte. Dann brauchte der Vater meines Freundes unbedingt eine Teilzeitkraft für die Verwaltung einiger Wohnanlagen. Also sagte ich zu.
Es war ein kleiner Raum mit Kisten voller Papiere und einer Schublade voller Schlüssel, und er sagte: „Hier, bitte sehr. Können Sie damit arbeiten?“
Angefangen hat es mit 40 Einheiten, jetzt sind es 80 Einheiten. Ich habe mir also angeschaut, was er macht. Er hat auch eine Reihe von Gewerbeimmobilien. Und ich sagte: „Warum kann ich das nicht auch tun?“
Ich fand einen Partner, der Geld hatte, und sagte: „Weißt du, ich mache das seit einem Jahr für diesen großen Komplex. Ich weiß, was ich tue, und ich kann mit einem Doppelhaus umgehen.“
Wir sahen uns ein Doppelhaus an und kauften es sofort. Es gab keine anderen Angebote. Es war in einer wirklich kleinen Stadt.“
Und von da an fing ich einfach an zu wachsen und mich selbständig zu machen. So habe ich meinen Anfang gemacht. Ich nahm einen Job an, bei dem ich in das Tagesgeschäft eingebunden war. Und das hat mich dazu gebracht, aktiv zu werden.
Ich denke, wenn ich meinen Job in der Buchhaltung nicht aufgegeben hätte, wäre ich wahrscheinlich nie in die Immobilienbranche eingestiegen.
Ich stimme Ashley zu! Das ist ein sehr guter Punkt.
Ich denke, dass es eine gute Idee ist, auf diese Weise anzufangen. Ich glaube, viele Leute übersehen das – die Idee, mit einer Arbeitssituation anzufangen, anstatt gleich loszulegen. Das kann der erste Schritt oder Babyschritt oder die Stützräder sein, die jemand braucht, um in Richtung Investitionen zu gehen.
Ich habe früher für meinen Mentor Kyle Häuser gestrichen. Ich habe für ihn Häuser für etwa 300 Dollar gestrichen. Ich war der billigste Maler, der je gelebt hat.
Aber dadurch habe ich mich immer wohler gefühlt, wenn ich mit ihm zusammengearbeitet habe, weil ich immer mehr Mietwohnungen besaß. Wir haben auch heute noch eine tolle Beziehung. Es ist also ein wirklich guter Anfang.
Power in Partnering
Ich wollte mehr darüber wissen, wie Ashley zu Beginn ihrer Investorenlaufbahn Partner gefunden hat. Hier ist, was sie sagte.
Es war eigentlich der Typ, der mich eingestellt hat, sein Sohn.
Ich sagte: „Schau, was dein Vater macht. Du solltest das auch machen. Und er sagte: ‚Du hast Recht.‘
Also habe ich ihm das Geschäft erklärt, wie es funktioniert, und er hat das Geld für den Kauf der ersten Immobilie aufgebracht. Wir gründeten gemeinsam eine GmbH und kauften die Immobilie in bar. Er hat die Hypothek übernommen.
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Nun, ein paar Monate später, fanden wir eine weitere Wohnung, die wir kaufen wollten. Wir gingen zur Bank, nahmen eine Hypothek auf die erste Immobilie auf und holten uns sein Geld zurück. Er hat die Hypothek auf die zweite Immobilie aufgenommen, und so ist es bis heute geblieben – diese beiden Immobilien.
Das Wichtigste war, ihm zu erklären, wie das funktionieren kann, und ihm Beispiele dafür zu zeigen, was sein Vater gemacht hat, und ihm zu zeigen, dass er es auch tun kann.
Ich habe ihm einfach gezeigt, wie viel Geld er verdienen kann, weil er Eigenkapital in dem Gebäude aufbaut, einen Teil des Cashflows erhält und auch noch Zinsen für die Hypothek bekommt. Es war tatsächlich ein ziemlich lukratives Geschäft für ihn. Dann verwaltete ich alles. Er tut nichts dafür, was sich wie eine schlechte Sache anhört, aber er ist der Geldgeber und ich kümmere mich um alles.
Ich liebe, liebe, liebe das, und ich spreche oft in Webinaren darüber.
Wenn du etwas Erfahrung und Wissen mitbringen kannst, brauchst du das Geld nicht mitzubringen. Suchen Sie sich jemanden, der das Geld hat, aber nicht über das Wissen und die Erfahrung verfügt. Das können Sie ausnutzen. Ich glaube, das wird unterschätzt. Ashley fuhr fort:
So, wir arbeiten jetzt schon eine Weile zusammen. Im Moment haben wir vier Immobilien zusammen, und eine davon ist eine Sechsergruppe. Und dann haben wir auch zwei verkauft, die wir in unserem Portfolio hatten.
Ich habe vor etwa zwei Jahren mit einem anderen Partner angefangen. Er war nur ein Freund und hatte ein paar eigene Immobilien. Wir fanden diese Stadt, die einfach eine Stadt der Mieter war. Die Leute konnten sich die Wohnungen einfach nicht leisten. Also haben wir dort ein paar Grundstücke gekauft. Wir haben alles 50/50 gemacht; wir haben das Geld geteilt.
Als wir dann die Hypothek refinanziert haben, waren wir beide dabei. Er kümmert sich um die Instandhaltung, und ich kümmere mich um die Vermietung und die Beziehungen zu den Mietern.
So, das ist mein zweiter Partner. Ich habe jetzt zwei.
Das ist auf jeden Fall etwas, was man beachten sollte. Partnerschaften können unterschiedlich sein. Manche Partner sind Geldpartner, die das ganze Geld aufbringen und keine Arbeit machen. Ich habe auch solche Partner.
Und dann gibt es Partner, die 50-50 sind. Man teilt sich die Rollen und das Geld. Das ist auch in Ordnung.
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Wenn Sie also das Gefühl haben, dass Sie nicht weiterkommen und nicht investieren können, weil Sie kein Geld haben, gibt es immer eine Möglichkeit, eine Lösung zu finden.
Es gibt auch immer eine Möglichkeit, Geld zu finden. Lernen.
Potenzielle Partner ansprechen
Als Nächstes wollte mein Co-Moderator David Greene genau wissen, was Ashley sagte, als sie zum Sohn ihres Chefs ging und ihm sagte, dass sie zusammen ein Geschäft machen sollten. Wie hat sie den Vorschlag unterbreitet und ihm gezeigt, dass es eine gute Idee ist?
OK. Das erste, was ich getan habe – und ich erinnere mich ziemlich schlecht daran – ist, dass ich ihm nur kleine Informationshäppchen ins Ohr geflüstert habe. Ich habe ihn nicht mit Zahlen überhäuft oder so etwas. Ich gab ihm einfach Beispiele von Leuten, die wir kannten, einschließlich seines Vaters.
Ich sagte ihm, schau dir den Erfolg an, den sie aufgebaut haben. Sein Onkel hatte das Gleiche mit Immobilien gemacht. Ich habe ihm einfach kleine Tipps gegeben. Und als ich dann die Immobilie gefunden hatte, brachte ich ihm die Zahlen und alles andere. Zu diesem Zeitpunkt hatte er bereits Interesse an Immobilieninvestitionen, und ich hatte es in ihm geweckt.
Er sah sich die Zahlen an und ging mit mir zu den Immobilien. Er hatte zu der Zeit einen Mitbewohner, der ziemlich geschickt war. Sein Mitbewohner sagte: „Hey, ich kann euch bei der Renovierung helfen und ein Teil davon sein.“
Es war also so, dass ich ihm eine Art Ohrfeige gab und es einfach aufbaute. Als ich dann bereit war zu handeln – hey, schau mal, hier ist diese Gelegenheit – zeigte ich ihm, was er über 15 Jahre an Zinsen verdienen würde und wie hoch der potenzielle Cashflow war.
Und dann einfach das Eigenkapital, das wir aufbauen würden.
Das ist großartig. Das Wichtigste ist, dass man das Ganze schon durchdacht hat. Er musste nicht etwas tun, womit er sich unwohl fühlte. Sagte sie: Das brauche ich von dir. So wird das Geschäft aussehen. Hier ist, was wir tun werden.
Das macht es ihm sehr leicht zu sagen: OK, ich bin dabei. Sie hat es der Person leicht gemacht, mit ihr zusammenzuarbeiten.
Ein weniger bekannter hervorragender Rat
Eine Sache, die wir gemacht haben, war die Gründung der LLC, und wir haben Lebensversicherungspolicen auf uns gegenseitig abgeschlossen. Wenn ihm also etwas zustößt, kann ich ihn mit einer Lebensversicherung auszahlen und umgekehrt.
Wow, dachte ich. Wir haben 350 Folgen gedreht, und ich glaube nicht, dass wir jemals diesen Tipp gegeben haben. Das ist so ein guter Rat.
Es spricht die Angst der Leute an, Geld zu verlieren, mehr als „hier ist das ganze Geld, das Sie verdienen können.“ Sie kam heraus und zeigte dieser Person, wie sie geschützt ist, bevor sie sagte, was sie von ihnen brauchte.
Wir haben eine Betriebsvereinbarung und dann die Lebensversicherungspolicen abgeschlossen. Ich war verheiratet, er war es zu der Zeit nicht. Wenn ihm also etwas zustoßen würde, würde es an seine Familienangehörigen gehen. Und ich wollte diese Immobilien nicht mit seinen beiden Geschwistern und seinen Eltern führen. Und er wollte die Immobilien überhaupt nicht verwalten.
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Wenn mir also etwas zustoßen würde, würde er lieber meine Familie auszahlen und dann wahrscheinlich einfach alles verkaufen.
Wir haben einen Anwalt beauftragt, die Vereinbarung zu strukturieren. Derselbe, den wir auch für den Kaufvertrag der Immobilie genommen haben. Ich hatte sie schon einmal benutzt, als ich mein eigenes Haus gebaut habe. Wir haben sie für verschiedene Dinge in Anspruch genommen, es ist also nur ein kleiner, lokaler Anwalt.
Sie gab mir den Entwurf, den sie für die Betriebsvereinbarung verwendet. Und ich durfte ihn nach meinen Vorstellungen anpassen. Und dann hat sie ihn genehmigt, noch einmal gelesen und so weiter. Aber das hat mir eine Menge Rechtskosten erspart, weil ich die Informationen selbst ausfüllen musste.
Ich glaube, das waren höchstens 200 Dollar.
Was für eine tolle Art, 200 Dollar auszugeben – damit sich Ihr Investor wohlfühlt, wenn er mit Ihnen zusammenarbeitet.
Für weitere hilfreiche Tipps von Ashley können Sie sich hier das ganze Podcast-Interview ansehen: https://youtu.be/GMMMgcgrE28.
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