Zusammenfassung
In dem anhaltend schwierigen Umfeld für die Kreditaufnahme haben einige potenzielle Hauskäufer herausgefunden, dass der beste Weg zur Finanzierung eines Kaufs nicht bei einer großen Geschäftsbank, sondern stattdessen bei der „Familienbank“ über ein familieninternes Darlehen liegt. Und solange die IRS-Richtlinien befolgt werden, kann die Transaktion bemerkenswert attraktiv sein, mit flexibleren Kreditbedingungen, den von der IRS geforderten anwendbaren Bundeszinssätzen, die immer noch niedriger sind als die kommerziellen Hypothekenzinsen, der Möglichkeit, Hypothekenzinszahlungen für den Kreditnehmer abzuziehen, der Vermeidung von Ausfertigungs- und vielen anderen Hypothekentransaktionsgebühren und dem einfachen Vorteil, dass alle Zins- und Tilgungszahlungen letztendlich in der Familie bleiben.
Ein großer Nachteil ist jedoch, dass die Formalitäten des Darlehens eingehalten werden müssen, um sicherzustellen, dass das Finanzamt die Transaktion wirklich anerkennt – und um auch einige der Steuervorteile zu erhalten -, einschließlich der Erstellung eines Schuldscheins, der Eintragung der Hypothek auf die Wohnung in der richtigen Gerichtsbarkeit und der tatsächlichen Zahlung von Zinsen und/oder Kapital.
Glücklicherweise ist eine neue Lösung aufgetaucht – ein Unternehmen namens National Family Mortgage, das alle erforderlichen Unterlagen ausfüllt, die Hypothek aufnimmt, bei der Bedienung des Kredits behilflich ist und sogar die erforderlichen IRS-Meldeformulare ausstellt, und das alles für einen Bruchteil der Kosten einer herkömmlichen Hypothekendarlehensausstellungsgebühr. Auch wenn dies wahrscheinlich keinen großen Boom bei der Vergabe von Hypothekendarlehen innerhalb einer Familie auslösen wird, so macht es die Strategie für Berater doch viel einfacher, sie effizient für Kunden umzusetzen!
Autor: Michael Kitces
Michael Kitces ist Leiter der Planungsstrategie bei Buckingham Wealth Partners, einem Anbieter von schlüsselfertigen Vermögensverwaltungsdienstleistungen, der Tausende von unabhängigen Finanzberatern unterstützt.
Außerdem ist er Mitbegründer des XY Planning Network, AdvicePay, fpPathfinder und New Planner Recruiting, ehemaliger Practitioner Editor des Journal of Financial Planning, Gastgeber des Podcasts Financial Advisor Success und Herausgeber des beliebten Finanzplanungs-Blogs Nerd’s Eye View über seine Website Kitces.com, die sich der Förderung des Wissens in der Finanzplanung widmet. Im Jahr 2010 wurde Michael Kitces mit einem der „Heart of Financial Planning“-Preise der FPA für sein Engagement und seine Arbeit zur Förderung des Berufsstandes ausgezeichnet.
Familieninterne Darlehensstrategien
Das Grundprinzip eines familieninternen Darlehens ist recht einfach: Anstatt sich Geld von einer Bank zu leihen, leiht sich ein bedürftiges Familienmitglied Geld von einem anderen Familienmitglied, z. B. einem Kind, das sich Geld von seinen Eltern leiht. Die Vorteile dieser Vorgehensweise sind beträchtlich: Die vom Kind gezahlten Zinskosten verbleiben in der Familie (um von den Eltern verwendet zu werden oder im Extremfall von dem Kind in der Zukunft zurückvererbt zu werden!); Ausfertigungs- und andere Transaktionsgebühren können vermieden werden; die Kreditkosten für das Kind sind in der Regel viel niedriger als die Zinssätze der Bank; dennoch ist der gezahlte Zinssatz (vor allem im heutigen Umfeld) immer noch besser als das, was die Eltern vielleicht mit einem Anleihenportfolio hätten verdienen können.
Auf dem heutigen Markt könnten die Eltern dem Kind beispielsweise Geld für eine 30-jährige Hypothek zu 2,5 % leihen, was viel günstiger ist als eine 30-jährige Festzinshypothek zu 3,5 % (oder höher, je nach Beleihungswert, Darlehenshöhe und Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers). Dennoch erhalten die Eltern immer noch 2,5 % Zinsen; das ist zwar mager, aber besser als das, was sie wahrscheinlich von CDs bekommen (obwohl das Verleihen von Geld in Form einer Hypothek für den Kreditgeber weit weniger liquide ist!) Außerdem kann das Kind die an die Eltern gezahlten Hypothekenzinsen absetzen, wenn es sich bei dem Darlehen um eine Hypothek handelt, die tatsächlich durch das vom Kind erworbene Haus gesichert und ordnungsgemäß eingetragen ist! (Natürlich müssen die Eltern die erhaltenen Zinsen in ihrer Steuererklärung angeben, genau wie alle anderen „Anleihezinsen“). Und das Darlehen kann als reines Zinsdarlehen strukturiert werden, um die Cashflow-Verpflichtungen für das Kind zu verringern (obwohl natürlich der Verzicht auf die Tilgung des Darlehensbetrages auch die Cashflow-Zahlungen an die Eltern verringert).
Ein zusätzlicher Vorteil familieninterner Darlehen, insbesondere als Hypothek für den Erwerb eines Wohnhauses, besteht darin, dass einige der Beschränkungen der traditionellen Darlehensprüfung nicht länger ein Thema sind; zum Beispiel müssen Familienmitglieder für ein Kind mit einer schlechten Kreditwürdigkeit keine höheren Gebühren verlangen und können Darlehen bis zu 100 % des Kaufpreises bereitstellen, ohne eine Anzahlung zu verlangen. Das Darlehen kann für einen Erstkauf, eine Refinanzierung oder eine Renovierung verwendet werden und kann sogar als zweites oder drittes Pfandrecht am Haus strukturiert werden. Eine beliebte Strategie besteht darin, dass Kinder bis zu 80 % des Kaufpreises mit einer herkömmlichen Hypothek finanzieren, sich aber von ihren Eltern Geld leihen, um die Anzahlung für die verbleibenden 20 % zu leisten (die als zweites Pfandrecht auf dem Haus eingetragen werden).
Natürlich besteht bei solchen Strategien ein echtes Risiko für den Kreditgeber, dass die Kreditzinsen und/oder die Kreditsumme nicht vollständig zurückgezahlt werden (es gibt einen Grund, warum die Banken höhere Zinssätze verlangen, um größere Kreditrisiken und geringere Anzahlungen zu kompensieren!), so dass das Familienmitglied als Kreditgeber vorsichtig sein sollte, keine Mittel in einer Weise zu verleihen, bei der ein teilweiser Zahlungsausfall des Familienkreditnehmers tatsächlich eine finanzielle Notlage für die Familie verursachen könnte! In ähnlicher Weise muss das Familienmitglied als Kreditgeber vorsichtig sein, sich nicht in eine zu illiquide Position zu begeben, obwohl es immer möglich ist, eine Forderungsklausel in das Familiendarlehen aufzunehmen (was natürlich immer noch das Risiko birgt, dass der Familiendarlehensnehmer nicht in der Lage sein wird, den Schuldschein rechtzeitig zu refinanzieren oder vollständig zurückzuzahlen!
Ein wichtiger Vorbehalt bei familieninternen Darlehen ist, dass es sich um Darlehen und nicht um Geschenke handeln muss, um vom Finanzamt anerkannt zu werden.
Das Problem besteht darin, dass das Steuergesetzbuch es Einzelpersonen erlaubt, jedes Jahr bis zu 14.000 $ (im Jahr 2013) an eine andere Person zu verschenken, ohne dass dies steuerliche Folgen hat. Während 14.000 Dollar für viele Familien eine Menge Geld sind, ist es für andere, die lieber noch mehr Geld auf einmal an jemand anderen in der Familie übertragen würden, sehr wenig. Leider wird bei größeren Schenkungen der lebenslange Schenkungssteuerfreibetrag aufgebraucht, wodurch sich die künftige Erbschaftssteuerbelastung erhöhen kann.
Eine Strategie, die in der Vergangenheit angewandt wurde, um diese Beschränkung zu umgehen, besteht darin, das Geld als Darlehen und nicht als Schenkung zu übertragen… und dann einfach jedes Jahr einen Teil der Darlehenszinsen und/oder des Kapitals zu erlassen, bis der geliehene Betrag getilgt ist. Das Finanzamt hat jedoch im Laufe der Jahre viele dieser Transaktionen geprüft, oft mit negativem Ergebnis; denn wenn 100.000 $ übertragen wurden, keine Zinsen gezahlt wurden und der Darlehensgeber einfach 8 Jahre lang jedes Jahr Zinsen und Tilgungsbeträge vergibt, bis das Darlehen getilgt ist, dann hat der „Darlehensgeber“ in Wirklichkeit im ersten Jahr 100.000 $ geschenkt, und die Transaktion sollte entsprechend (schenkungs-)besteuert werden. Bei Familiendarlehen von mehr als 10.000 $ geht das Finanzamt außerdem davon aus, dass die Zinsen zwar gezahlt, aber als Schenkung vergeben wurden – was bedeutet, dass der Darlehensgeber nicht nur eine potenzielle Schenkungssteuererklärung abgeben muss, sondern dass er/sie in seiner/ihrer Steuererklärung auch die unterstellten Zinsen aus dem Darlehen angeben muss! (Anmerkung des Herausgebers: Einige Ausnahmen für unterstellte Zinsen gelten für Darlehensbeträge zwischen $10.000 und $100.000; siehe IRC Section 7872(d).)
Im Laufe der Jahre wurden das Steuergesetzbuch und die Rechtsprechung miteinander verwoben, um einige Richtlinien zu formulieren, wie ein familieninternes Darlehen zu handhaben ist, damit es wirklich als Darlehen und nicht als Geschenk angesehen wird.
Steuerliche Regeln und Anforderungen für familieninterne Darlehen
Der Schlüssel zu familieninternen Darlehen ist, dass das Darlehen von der Steuerbehörde als gutgläubiges Darlehen behandelt werden muss, einschließlich Darlehensbedingungen zu einem „marktüblichen“ Zinssatz, ordnungsgemäße Zins- und/oder Tilgungszahlungen und idealerweise die Formalitäten einer ordnungsgemäßen Dokumentation (obwohl eine Dokumentation nicht unbedingt erforderlich ist).
Um einen „marktüblichen“ Zinssatz anzuwenden, sollte in den Darlehensbedingungen ein Zinssatz festgelegt werden, der mindestens so hoch ist wie die so genannten „Applicable Federal Rates“ (oder AFR), die der IRS monatlich gemäß IRC Section 1274 veröffentlicht. Tabelle 1 der AFR-Leitlinien des IRS enthält drei Sätze: kurzfristige, mittelfristige und langfristige. Die kurzfristigen Sätze gelten für Darlehen mit einer Laufzeit von 3 Jahren oder weniger; der mittelfristige Satz gilt für Darlehen mit einer Laufzeit von mehr als 3 Jahren, aber weniger als 9 Jahren; und der langfristige Satz gilt für Darlehenslaufzeiten von 9 Jahren oder mehr.
Besonders bemerkenswert ist jedoch, dass die geltenden Bundeszinssätze zwar als „marktübliche“ Zinssätze gelten, insofern als die Zahlung von Zinsen für Darlehen innerhalb von Familien zu diesen Zinssätzen eine Schenkungsbehandlung vermeidet, aber dennoch bemerkenswert günstige Zinssätze sind; in den letzten Monaten betrug der kurzfristige Zinssatz nur ein Viertel von 1 %, der mittelfristige Zinssatz liegt knapp unter 1 %, und sogar der langfristige Zinssatz liegt unter 2,5 %! Im Gegensatz dazu liegt der nationale Durchschnitt für eine 15-jährige Hypothek bei etwa 2,8 % (zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels) und für eine 30-jährige Hypothek bei fast 3,5 %. Infolgedessen können Hypothekendarlehen innerhalb einer Familie als Kreditzinsen immer noch sehr attraktiv sein, selbst wenn die Zinssätze „hoch genug“ sein müssen, um die AFR-Anforderungen des IRS zu erfüllen.
Durchführung von familieninternen Hypothekendarlehen
Eine der größten Herausforderungen für viele Familien, die familieninterne Darlehen – insbesondere familieninterne Hypotheken – in Betracht ziehen, ist einfach der Verwaltungsaufwand und die Anforderungen, um das Darlehen ordnungsgemäß abzuschließen, Zumal das Darlehen ordnungsgemäß auf die Wohnung angerechnet werden muss, damit die Zinsen für den Darlehensnehmer abzugsfähig sind (und vor allem ist eine klare Dokumentation des Darlehens erforderlich, wenn der Darlehensgeber im Falle eines Zahlungsausfalls des Darlehensnehmers einen Steuerabzug für nicht zurückgezahlte Beträge wünscht).
Außerdem bevorzugen einige Familien eine formellere Darlehensvereinbarung; wenn die Eltern als Darlehensgeber die Transaktion wirklich als Darlehen (und nicht als getarntes Geschenk) beabsichtigen, wollen sie sicher sein, dass das Kind als Darlehensnehmer dies angemessen respektiert und ein gewisses Maß an finanzieller Verantwortung lernt (auch wenn es immer noch in den Genuss günstigerer Darlehenskonditionen kommt als bei einer Bank und die Darlehenszinsen in der Familie bleiben). Wenn das Geld von einem Familientrust geliehen wird, wird der Treuhänder wahrscheinlich wünschen, dass das Darlehen ordnungsgemäß dokumentiert und aufgezeichnet wird, um zu belegen, dass die treuhänderischen Verpflichtungen, das Treuhandvermögen verantwortungsvoll zu verwalten, erfüllt werden.
Eine interessante neue Lösung in diesem Bereich ist National Family Mortgage, ein Unternehmen, das als „Vermittler“ fungiert, um die Bearbeitung und Verwaltung von familieninternen Hypothekendarlehen zu unterstützen, indem es alles von der Erstellung des Schuldscheins zwischen den Parteien über die Dokumentation der Treuhandurkunde, mit der die Immobilie als Sicherheit verpfändet wird, bis hin zur Eintragung in der zuständigen Gerichtsbarkeit übernimmt, Einrichtung elektronischer Überweisungssysteme für die Darlehenszahlungen (einschließlich Treuhandkonto für Wohngebäudeversicherung und Grundsteuer, falls gewünscht) und Versand von Zahlungsaufforderungen und Saldenbestätigungen bis hin zur Ausstellung der entsprechenden IRS-Meldeformulare (Formular 1098 für den Darlehensnehmer für gezahlte Hypothekenzinsen und Formular 1099-INT für den Darlehensgeber für erhaltene Zinsen). Wenn das Darlehen als reines Zinsdarlehen strukturiert ist, kann der National Family Mortgage Service auch dazu beitragen, dass ein Teil des Darlehens jährlich erlassen wird (was weitaus weniger wahrscheinlich ist, dass das Finanzamt eine Prüfung vornimmt, wenn die Zinsen gezahlt werden, die Darlehensdokumente aufgezeichnet werden und alle anderen Formalitäten der Transaktion eingehalten werden).
Die Kosten für diese Dienstleistung bestehen aus einer einmaligen Gebühr zwischen 725 $ und 2.100 $ (je nach Umfang des Darlehens) für die Darlehensdokumente (was im Allgemeinen immer noch viel weniger ist als die Ausfertigungsgebühr für eine herkömmliche Hypothek!), eine zusätzliche Eintragungssteuer, die direkt an den Staat/Landkreis gezahlt wird (für Gerichtsbarkeiten, die dies verlangen), und die laufende Kreditbetreuung (mit den Auszügen, elektronischem Geldtransfer, IRS-Berichten usw.) kostet 15 $/Monat (oder etwas mehr für größere Kredite und mit einer zusätzlichen Gebühr von 15 $/Monat für Treuhanddienste). Leser dieses Blogs können für jeden ihrer Kunden, der den Service in Anspruch nimmt, einen Rabatt von 15 % auf die einmalige Gebühr erhalten, wenn sie bei der Anmeldung den Gutscheincode „KitcesBlogDeal“ (ohne Anführungszeichen) eingeben. (Anmerkung der Redaktion: Dies ist lediglich ein kostenloses Angebot für die Leser dieses Blogs; es besteht keine finanzielle Vergütung oder sonstige Beziehung zwischen Nerd’s Eye View und National Family Mortgage.)
Letztendlich sind familieninterne Hypothekendarlehen immer noch eine ziemliche „Nischen“-Strategie, da die Familie über erhebliche finanzielle Mittel verfügen muss, um sich das Darlehen für Kinder oder andere Familienmitglieder überhaupt leisten zu können. Nichtsdestotrotz erleichtern Dienstleistungen wie die National Family Mortgage die Umsetzung und Verwaltung des Prozesses erheblich, und das zu Kosten, die immer noch weit unter der Ausfertigungsgebühr für eine herkömmliche Hypothek liegen, während gleichzeitig alle laufenden Zinszahlungen in der Familie bleiben. Und bei den heutigen Zinssätzen gibt es viele Möglichkeiten für Eltern, ihren Kindern oder anderen Familienmitgliedern dabei zu helfen, den Erwerb von Wohneigentum erschwinglicher zu machen, während sie gleichzeitig eine angesichts des heutigen Niedrigzinsumfelds immer noch angemessene Rendite erwirtschaften!
(Dieser Artikel wurde in den Carnival of Wealth, And Stay Out Edition auf Control Your Cash, den Carnival of Investing #13 auf Investeem, den Carnival of Financial Planning auf My Personal Finance Journey und auch in den Carnival of Personal Finance #397 auf My Personal Finance Journey aufgenommen.)
