Im heutigen Klima rekordverdächtig niedriger Bestände und rekordverdächtiger Verkaufspreise für Eigenheime müssen Immobilieninvestoren eine Vielzahl von Taktiken und Strategien verstehen und umsetzen, um ihre Portfolios lebendig und rentabel zu halten.
Wenn es richtig gemacht wird, ermöglicht ein Doppelabschluss den Investoren, mit minimalem Kapital schnell zum Erwerb von Anlageobjekten überzugehen. Der Einsatz eines Doppelabschlusses ist eine kreative Ausstiegsstrategie für den Immobiliengroßhandel.
In diesem ultimativen Leitfaden erfahren Sie alles, was Sie über den Einsatz der Doppelabschlussmethode wissen müssen.
Nach der Lektüre dieses Artikels werden Sie Folgendes lernen:
- Sie werden den Unterschied zwischen einer Zuweisung und einem doppelten Abschluss kennen.
- Sie werden wissen, wie und wann Sie eine Zuweisung oder einen doppelten Abschluss zu Ihrem Vorteil nutzen können.
- Sie werden eine neue Ausstiegstaktik haben, die Sie zu Ihrer Immobilieninvestitionsstrategie hinzufügen können.
Wir hoffen, dass Ihnen Double Closing gefällt: The Ultimate Guide! Lassen Sie uns eintauchen und lernen, wie Sie mehr Geschäfte abschließen können!
- Was ist ein Double Closing?
- Wie funktioniert ein Double Closing in der Immobilienbranche?
- Ist ein Double Closing illegal?
- Wie man ein Double Closing durchführt (5 Schritte)
- Braucht man Geld für ein Double Closing?
- Double Closing vs. Assignment
- Ist Double Closing mit Title Companies normal?
- Wie finanziert man ein Double Closing?
- Pro und Contra von Double Closing in Real Estate
Was ist ein Double Closing?
Ein Double Closing ist eine Immobilieninvestitionsstrategie, die hauptsächlich von Großhändlern verwendet wird. Diese Methode bietet eine zweite Abschlussoption, um ein Investitionsgeschäft abzuschließen.
Bei einem Double Closing finden zwei Immobilientransaktionen gleichzeitig statt, an denen normalerweise drei Parteien beteiligt sind: der ursprüngliche Verkäufer, der Großhändler/Investor und der Endkäufer. Der Großhändler/Investor ist an beiden Abschlüssen beteiligt.
Auf dem aktuellen Immobilienmarkt 2020 ist das Angebot nach wie vor gering. Es gibt jedoch Verkäufer, die schnell verkaufen müssen. Investoren, die die Strategie des doppelten Abschlusses verstehen, können dies ausnutzen und ein Geschäft abschließen, bei dem alle Parteien gewinnen.
Wie funktioniert ein doppelter Abschluss in der Immobilienbranche?
Ein doppelter Abschluss wird vom Immobilieninvestor/Großhändler organisiert und koordiniert. Dieser Investor fungiert im Wesentlichen als Vermittler.
Da es bei einem Doppelabschluss so viele bewegliche Teile gibt, sollte der Investor organisiert sein, die Immobilienmarktvergleiche gründlich kennen, mit allen Parteien kommunizieren und mit einer sachkundigen Titelgesellschaft zusammenarbeiten.
Stellen Sie sich die beiden Geschäfte so vor:
Die erste Transaktion (A→B): Der Verkäufer ist „A“ und der Großhändler/Investor ist „B“.
Die zweite Transaktion (B→C): Der Großhändler/Investor ist „B“ und der Endkäufer ist „C“.
Als Investor („B“) kaufen Sie eine Immobilie mit einem Preisnachlass vom Verkäufer und verkaufen diese dann sofort an einen neuen Endkäufer, „C“.
Die Finanzierung kann so gestaltet werden, dass der Barerlös aus dem Verkauf des Investors an den Endkäufer (B→C) den Kauf vom ursprünglichen Verkäufer (A→B) über ein Treuhandkonto finanzieren kann.
Wenn die Treuhandgesellschaft die Gelder des Endkäufers erhält und die A→B-Transaktion abschließt, kann der Investor dann sofort den Verkauf von B→C abschließen.
Wenn B→C abgeschlossen wird, ist der Erlös das, was der Investor an dem Geschäft verdient!
Da diese beiden Transaktionen gleichzeitig stattfinden, wurde der Begriff „Double Closing“ geprägt. Ein Double Closing kann auch als „Simultaneous Closing“ oder „Back to Back Closing“ bezeichnet werden.
Ist ein Doppelabschluss illegal?
Jeder Staat hat seine eigenen Anforderungen und Regeln für die Durchführung eines Doppelabschlusses. In vielen US-Bundesstaaten ist das Double Closing jedoch legal. Investoren sollten immer mit einem renommierten Immobilienanwalt vor Ort zusammenarbeiten, um sich über die neuesten Regeln und Vorschriften auf dem Laufenden zu halten.
Viele Bundesstaaten erlauben den Großhandel und das Double-Closing mit folgenden Einschränkungen:
- Abhängig davon, ob der Investor ein Auftraggeber in dem Geschäft ist, d.h. ob er die Immobilie für sich selbst kauft.
- Abhängig von der Finanzierungsquelle, die für beide Seiten des Doppelabschlusses verwendet wird.
- Abhängig davon, ob der Investor ein zugelassener Immobilienmakler ist oder nicht.
Es gibt viele Missverständnisse rund um die Konzepte des Großhandels und des Doppelabschlusses. Diese Verwirrung kann Investoren von völlig legalen Investitionsmöglichkeiten abschrecken. Es ist sehr wichtig, sich rechtlich beraten zu lassen und zu verstehen, was Sie in Ihrem Bundesstaat tun können und was nicht.
Doppelabschluss in Kalifornien
Ein Doppelabschluss ist in Kalifornien legal. Das „same day“ double close findet jedoch an mindestens zwei Tagen statt. Die Transaktion von B nach C wird mindestens einen Tag nach der Transaktion von A nach B abgeschlossen.
Dadurch wird die vom Staat Kalifornien vorgeschriebene Mindestzeit für die Beschaffung der Titelpolice eingehalten. Jeder Teil des Doppelabschlusses muss unabhängig mit seinen eigenen Mitteln abgeschlossen werden.
Doppelabschluss in Florida
Ein Doppelabschluss ist in Florida legal. Allerdings können die Investoren nicht mehr die Kaufgelder des Endkäufers verwenden, um den Kauf der Immobilie vom ursprünglichen Verkäufer zu finanzieren. Daher müssen die Investoren ihr eigenes Kapital vorschießen, um den A→B-Kauf abzuschließen.
Double Closing in Texas
Ein Double Closing ist in Texas mit einigen Vorbehalten legal.
Gleich wie in Florida und Kalifornien können Investoren die Mittel des C-Transaktionskaufs nicht mehr zur Finanzierung des A→B-Teils des Doppelabschlusses verwenden.
Ein Investor kann Transaktionsfinanzierung oder Hartgeld zur Finanzierung des ersten Kaufs verwenden. Transaktionsfinanzierungen können auch als „Flash Funding“, „Same-Day Funds“, „ABC Funding“ oder „One-Day Bridge Loan“ bezeichnet werden.
Wie man einen Doppelabschluss durchführt (5 Schritte)
Hier ist eine schrittweise Übersicht, wie man einen Doppelabschluss in der Immobilienbranche durchführt:
Schritt 1: Das Geschäft finden
Der Großhändler/Investor findet einen motivierten Verkäufer und die betreffende Immobilie mit Hilfe seiner/ihrer Marketingbemühungen, des Multiple Listing Service (MLS), des Investorennetzwerks, der Käuferliste, des „driving for dollars“, der „bird dogs“, der „bandit signs“, der Direktwerbung oder anderer Werbemethoden.
Schritt 2: Den Vertrag aushandeln
Der Großhändler/Investor arbeitet mit dem Eigentümer/Verkäufer zusammen, um einen Kaufpreis auszuhandeln und die Immobilie durch einen Kauf- und Verkaufsvertrag zu sichern. Dies ist der A→B-Teil des Doppelabschlusses.
*Hinweis: Wenn der Großhändler zu diesem Zeitpunkt ein traditionelles Großhandelsgeschäft in Erwägung zieht, wäre es wichtig, eine Abtretungsklausel aufzunehmen. Da der Großhändler/Investor jedoch einen doppelten Abschluss plant, ist eine Abtretungsklausel nicht mehr erforderlich.
Schritt 3: Suche nach einem Endkäufer
Der Großhändler/Investor wird sich bemühen, einen neuen Endkäufer für die Immobilie zu finden. Sobald dieser Käufer gefunden ist, verhandelt der Großhändler/Investor mit dem Endkäufer und schließt einen separaten Kauf- und Verkaufsvertrag ab. Dies ist der B→C-Teil des Doppelabschlusses.
Schritt 4: Vereinbaren Sie beide Abschlüsse
Der Großhändler/Investor arbeitet mit einer anlegerfreundlichen Rechtsberatungsfirma und einem Abschlussagenten zusammen, um diese Abschlüsse zu koordinieren. Im Idealfall finden beide Abschlüsse zur gleichen Zeit oder innerhalb weniger Stunden statt, je nach den staatlichen Anforderungen an die Finanzierung.
Schritt 5: Schließen Sie die Geschäfte ab & Lassen Sie sich bezahlen!
Wenn die Rechtsberatungsfirma beide Transaktionen abschließt, geht die Immobilie in das Eigentum des Käufers über, der Verkäufer kassiert den Verkaufserlös, und der Großhändler kassiert eine nette Großhandelsgebühr!
Wenn Sie mehr darüber erfahren möchten, was bei einem Immobilienabschluss passiert, sehen Sie sich dieses kurze Video an:
Brauchen Sie Geld für einen Doppelabschluss?
Ob Sie Geld für einen Doppelabschluss benötigen oder nicht, hängt von Ihrem jeweiligen Bundesstaat ab.
Wenn Escrow-Finanzierung eine Option ist:
Wenn der Staat es zulässt, dass der Abschluss von A→B mit Mitteln von B→C finanziert wird, muss der Großhändler/Investor für den Abschluss kein Geld mitbringen.
In diesem Fall bringt der Endkäufer letztlich das Geld mit, mit dem beide Geschäfte finanziert werden. Der Endkäufer bringt das Geld für den Kauf der betreffenden Immobilie mit, und die Treuhandgesellschaft verwahrt dieses Geld in einem Treuhandkonto.
Wenn Treuhandfinanzierung keine Option ist:
Wenn der Staat nicht zulässt, dass Mittel aus dem zweiten Abschluss für den Kauf im ersten Abschluss verwendet werden, muss der Investor sein eigenes Kapital einbringen. Wenn der Investor keine eigenen Mittel einsetzen will, können Transaktions- oder kurzfristige Finanzierungen genutzt werden.
Doppelabschluss vs. Abtretung
Doppelabschlüsse und Abtretungen sind zwei Ausstiegsstrategien, die von Immobiliengroßhändlern häufig genutzt werden. Es gibt wesentliche Unterschiede zwischen den beiden Strategien.
Bei einer Vertragsabtretung erwirbt der Großhändler/Investor die betreffende Immobilie nie wirklich oder besitzt sie nicht. Der Großhändler erhält einen Kaufvertrag über die betreffende Immobilie mit einer Abtretungsklausel und überträgt dann das Kaufrecht an einen anderen Endkäufer.
Der Großhändler verdient Geld, indem er eine Abtretungsgebühr kassiert, wenn der Immobilienabschluss erfolgt. Daher ist der Großhändler nie der Eigentümer der Immobilie und taucht auch nie in der Rechtskette auf.
Bei einem Doppelabschluss ist der Großhändler/Investor kurzzeitig Eigentümer der Immobilie, bevor er sie an den Endkäufer verkauft. Das bedeutet, dass der Großhändler/Investor in der Eigentumskette erscheint.
Bei einem Doppelabschluss gibt es zwei getrennte Abschlüsse mit zwei getrennten Abschlussunterlagen, HUD-1 oder anderen Abrechnungen und Eigentumsversicherungen/Abschlussgebühren. Der Investor kauft oder verkauft eine Immobilie im ersten Abschluss und kauft oder verkauft dann die Immobilie im zweiten Abschluss.
Ein Doppelabschluss ist auch teurer als eine Abtretung. Bei einem Doppelabschluss zahlt der Investor die Abschlusskosten für zwei getrennte Transaktionen.
Bei einem Abtretungsgeschäft ist der Investor nie Eigentümer der Immobilie. Das bedeutet, dass der Investor in der Regel keine Abschlusskosten für eine der beiden Transaktionen zahlen muss!
Der Großhändler/Investor muss abwägen, wie hoch das Risiko ist, das er oder sie eingehen möchte, wenn er oder sie sich für eine Abtretung oder ein Doppel-Closing entscheidet.
Ist ein Doppel-Closing mit Titelgesellschaften normal?
Einige Titelgesellschaften können Doppel-Closings durchführen. In Anbetracht der einzigartigen zeitlichen Anforderungen und der vielen beweglichen Teile dieser Art von Investitionsgeschäften ist es jedoch von entscheidender Bedeutung, dass der Investor mit einer anlegerfreundlichen Titelgesellschaft oder einem erfahrenen Abschlussanwalt zusammenarbeitet.
Viele Titelgesellschaften wissen entweder nicht, wie man einen Doppelabschluss durchführt, oder weigern sich, ihn durchzuführen. Es ist wichtig, dass Sie mehrere Immobiliengesellschaften befragen und um Empfehlungen aus Ihrem Investorennetzwerk bitten, um investorenfreundliche Gesellschaften zu finden.
Wie finanziert man ein Double Closing?
Die Finanzierung eines Double Close kann auf zwei Arten erfolgen.
Die erste Möglichkeit besteht darin, dass der Endkäufer Geldmittel für den Kauf der betreffenden Immobilie mitbringt (B→C) und der Großhändler/Investor diese Mittel zur gleichzeitigen Finanzierung des ersten Closing verwendet (A→B).
Viele Staaten erlauben diese Praxis nicht mehr, so dass Großhändler/Investoren entweder ihr eigenes Kapital einsetzen oder eine Transaktionsfinanzierung finden können.
Transaktionsfinanzierung bedeutet, dass ein Kreditgeber dem Investor/Großhändler ein Darlehen in voller Höhe gewährt, um den Kauf von A→B abzuschließen. Auf diese Weise kann der Investor das Geschäft abschließen, ohne sein eigenes Geld einsetzen zu müssen.
Der Kreditgeber für die Transaktionsfinanzierung erhebt in der Regel einen Prozentsatz des Kredits sowie eine Ausfertigungsgebühr. Diese Gebühren sind nicht billig! Wenn das Geschäft jedoch attraktiv genug ist und der Investor das Geschäft für sinnvoll hält, kann sich diese Finanzierung lohnen.
Die Kreditgeber von Transaktionsfinanzierungen verlangen im Gegensatz zu den Kreditgebern von Hartgeld in der Regel eine kurze Bearbeitungszeit für die Rückzahlung. Daher muss ein doppelter Abschluss schnell erfolgen, normalerweise innerhalb von Stunden oder 1-2 Werktagen, damit diese Finanzierungsquelle funktioniert.
Hier ein Videoüberblick über die Transaktionsfinanzierung für Immobilien-Doppelabschlüsse:
Traditionelle Hypothekenoptionen wie ein konventionelles oder FHA-Darlehen funktionieren aufgrund nationaler Vorschriften und Reifeanforderungen nicht mit Doppelabschluss-Investitionsgeschäften.
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Vor- und Nachteile von Double Closing in Real Estate
Vorteile von Double Closing
Es gibt viele Vorteile von Double Closings.
Im Gegensatz zu einer traditionellen Vertragsabtretung ermöglicht ein Double Closing mehr Privatsphäre. Der Nettogewinn des Investors beim Großhandel bleibt aufgrund der beiden getrennten Abschlüsse vor dem ursprünglichen Verkäufer und dem Endkäufer geheim.
Dies ist besonders vorteilhaft, wenn Sie einen höheren Gewinn erzielen oder die Immobilie zu einem höheren Preis verkaufen konnten, als der ursprüngliche Verkäufer für wert hielt.
Einige Verkäufer oder Endkäufer können frustriert sein oder drohen, aus dem Geschäft auszusteigen, wenn sie denken, dass ein Großhändler/Investor „zu viel“ an dem Geschäft verdient hat.
Ein doppelter Abschluss ermöglicht Vertraulichkeit, so dass diese anderen Parteien Ihren Endgewinn nicht kennen.
Nachteile des Doppelabschlusses
Doppelabschlüsse sind teurer als eine einfache Abtretung, weil es zwei Abschlusstransaktionen gibt, nicht nur eine. Daher muss der Großhändler/Investor bereit sein, die Abschlusskosten für zwei Transaktionen zu zahlen: auf der Käuferseite (A→B) und auf der Verkaufsseite (B→C).
Ein Double Close erfordert auch mehr Arbeit vom Investor/Großhändler. Der Investor verwaltet zwei Immobilientransaktionen, zwei getrennte Kommunikationswege mit dem Verkäufer und dem Endkäufer und den gesamten damit verbundenen Papierkram.
Das größere Risiko und die erforderlichen Arbeitsstunden können jedoch den zusätzlichen Aufwand wert sein, da der Investor bei einem Doppelabschluss potenziell viel mehr verdienen kann als bei einem herkömmlichen Abtretungsgeschäft.
Abschließende Gedanken zum Doppelabschluss
Wenn man versteht, wie und wann man einen Doppelabschluss nutzt, kann dies eine kluge Methode für Immobilieninvestoren aller Erfahrungsstufen sein.
Ob Sie nun Häuser verkaufen, mit notleidenden Immobilien handeln oder ein langfristiges passives Einkommen anstreben, die Suche nach einer verlässlichen Investitionsnische und -strategie wird Ihnen bei der Suche nach Ihren eigenen Immobiliengeschäften gute Dienste leisten!