Aufnahme einer Umkehrhypothek zum Kauf im Ruhestand

Das Eigenkapital eines Hauses ist die Differenz zwischen dem, was ein Hypothekennehmer schuldet, und dem Marktwert des Hauses. Es ist ein potenzieller Vermögenswert, der die Ruhestandsaussichten oder den Lebensstil verbessern kann, und viele Rentner verfügen über erhebliches Eigenkapital in ihren Häusern. Mit einer Umkehrhypothek kann dieses Eigenkapital in Bargeld umgewandelt werden, und eine Umkehrhypothek zum Kauf kann auch zum Kauf eines Hauses verwendet werden.

Eine Umkehrhypothek kann für Rentner von Vorteil sein, die nicht unbedingt im Haus der Familie bleiben wollen, wenn sie in Rente gehen. Sie suchen nach einer kosteneffektiven Möglichkeit, ihre Wohnkosten zu reduzieren, ein geeigneteres Haus für diesen Lebensabschnitt zu finden oder an einen rentnerfreundlicheren Ort umzuziehen.

Die Definition einer Umkehrhypothek (HECM)

Eine HECM ermöglicht es älteren Hausbesitzern, das Eigenkapital ihres Hauptwohnsitzes zu beleihen. Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein, um sich zu qualifizieren, und die Hypothek muss erst zurückgezahlt werden, wenn die Immobilie verkauft wird oder der Kreditnehmer stirbt oder aus dem Haus auszieht.

Der Betrag, den Sie leihen können, hängt vom Alter des Kreditnehmers und seines Ehepartners, den aktuellen Zinssätzen, dem Wert des Hauses auf der Grundlage eines Gutachtens und der anfänglichen Hypothekenversicherungsprämie (IMIP) ab – einer einmaligen Gebühr beim Abschluss des Kredits.

Die Zahlungen an den Hauseigentümer können als Pauschalbetrag oder in regelmäßigen Abständen erfolgen. Sie erhalten im Wesentlichen das Eigenkapital ihres Hauses in bar. Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Hypothek sind keine monatlichen Zahlungen erforderlich, aber es fallen Zinsen an, die zusammen mit dem ursprünglich geliehenen Betrag zurückgezahlt werden müssen. Die Hypothek wird fällig, wenn das Haus verkauft wird, der Kreditnehmer stirbt oder für mindestens 12 Monate auszieht.

Verwendung einer umgekehrten Hypothek für den Kauf eines Hauses

Umgekehrte Hypotheken werden häufig verwendet, um Rentnern strategisch zu helfen, in ihren Häusern zu bleiben, während sie altern, und um ihren Cashflow zu verbessern. Die HECM für den Kauf bietet dem Kreditnehmer ein festverzinsliches Pauschaldarlehen, das für den Kauf eines Hauses verwendet wird. Die umgekehrte Hypothek bildet ein Pfandrecht an der Immobilie, genau wie ein herkömmliches Darlehen.

Kreditnehmerqualifikationen

Kreditnehmer müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um sich für einen HECM zum Kauf zu qualifizieren. Zusätzlich zu den Altersbestimmungen müssen diese Bedingungen erfüllt sein:

• Das gekaufte Haus muss innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss zum Hauptwohnsitz werden.
• Sie müssen in der Lage sein, weiterhin für Grundsteuern, Versicherungen, Hausverwaltungsgebühren oder andere Kosten für die Instandhaltung der Immobilie aufzukommen.
• Sie müssen an einem vom HUD genehmigten Beratungsgespräch teilnehmen.
• Sie dürfen keine Bundesschulden haben.

Eigenschaftsbeschränkungen

Es gibt auch Beschränkungen für Immobilien, die erworben werden können. Das Haus muss ein Einfamilienhaus sein. Ein Haus mit zwei bis vier Wohneinheiten ist ebenfalls zulässig, solange Sie eine der Einheiten als Hauptwohnsitz bewohnen. FHA-zugelassene Fertighäuser und Eigentumswohnungen sind ebenfalls zulässig.

Erforderliche Anzahlung

Eine beträchtliche Anzahlung ist erforderlich, in der Regel viel mehr, als Sie bei einer herkömmlichen Hypothek zahlen würden. Sie müssen etwa die Hälfte des Hauspreises mit Ihrem eigenen Bargeld und Ihren Ersparnissen bezahlen – in der Regel zwischen 45 % und 62 %.

Die Anzahlung kann jedoch auch in Form eines Geschenks von Freunden oder der Familie erfolgen. Sie müssen kein bestehendes Eigentum besitzen oder Ihr bestehendes Haus verkaufen, um sich zu qualifizieren, solange das Haus, das Sie durch eine HECM kaufen, Ihr Hauptwohnsitz wird.

Rückzahlungsoptionen

Wie Sie die Hypothek zurückzahlen, ist Ihnen überlassen. Sie können monatliche Zahlungen leisten, so viel oder so wenig Sie wollen, oder Sie können keine monatlichen Zahlungen leisten, und das Darlehen wird genauso zurückgezahlt wie eine herkömmliche Umkehrhypothek – der Restbetrag wird zum Zeitpunkt Ihres Todes fällig, wenn Sie das Haus anderweitig verlassen oder wenn Sie die Hypothekenbedingungen nicht einhalten.

Vorteile einer Umkehrhypothek für den Kauf

Es ist möglich, ein Haus zu kaufen, ohne die Ersparnisse für den Ruhestand aufzubrauchen, um regelmäßige monatliche Zahlungen zu leisten, da keine monatlichen Zahlungen erforderlich sind. Dies ermöglicht es Rentnern oder Vorruheständlern, Häuser zu kaufen, die sich in einer begehrenswerteren Ruhestandslage befinden oder besser für ihre sich ändernden Bedürfnisse geeignet sind, ohne die Kaufkraft ihres gesamten Ruhestandsdepots zu verlieren.

Die Federal Housing Administration bietet diese Darlehen ohne Rückgriffsrecht an, so dass Sie oder Ihre Erben nie mehr als den Wert des Hauses schulden, wenn die HECM fällig wird.

Nachteile einer Umkehrhypothek für den Kauf

Einer der größten Nachteile einer Umkehrhypothek sind die Kosten, die aus der Tasche kommen. Rentner mit Liquiditätsengpässen könnten irgendwann feststellen, dass es schwierig wird, die Grundsteuer, Versicherungen und andere Ausgaben aufrechtzuerhalten.

Ein weiteres potenzielles Risiko besteht darin, dass die anfallenden Zinsen schließlich Ihr Eigenkapital aufzehren werden. Je länger Sie leben und in der Immobilie bleiben, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Eigenkapital drastisch reduziert wird oder sogar verschwindet.

Eine weitere Befürchtung ist, dass Ihre Familie nicht in der Lage sein wird, das Haus nach Ihrem Tod zu übernehmen. Sie müssten die Immobilie refinanzieren oder die Umkehrhypothek anderweitig abbezahlen, wenn sie sie behalten wollen.