Wenn Sie vom 1031-Austausch in Texas gehört haben oder von Freunden und Kollegen, die einen solchen vornehmen, fragen Sie sich vielleicht, was das Ganze soll? Was ist das für ein Gerede über die 45-Tage-Regel und die 180-Tage-Regel? Und da es in Texas keine staatlichen Einkommenssteuern gibt, was ist überhaupt der Vorteil?
Für texanische Immobilieninvestoren ist dies eine gute Möglichkeit, um sicherzustellen, dass Sie so viel wie möglich von Ihren Investitionsgewinnen behalten, anstatt mehr Geld an den Staat abzuführen. Neben der Steuerersparnis bietet sie eine Reihe von Vorteilen. So können Sie die Art der Immobilie, die Sie besitzen möchten, flexibel gestalten und den Cashflow verbessern.
In diesem Artikel haben wir die vier wichtigsten Gründe erläutert, warum alle Immobilieninvestoren einen 1031-Austausch vornehmen sollten. Selbst wenn Sie der „Buy-and-hold“-Typ sind, der nie verkauft, wird dieser Artikel für Ihre Immobilienreise hilfreich sein.
#1 – Ein 1031-Tausch in Texas kann Ihnen Steuern sparen
Der erste und wichtigste Grund, warum jemand einen 1031-Tausch vornimmt, ist, Steuern zu sparen. Nahezu jeder Teil des Bundesstaates, von Austin bis El Paso und von Amarillo bis Houston, hat einen enormen Wertzuwachs erfahren. Unabhängig davon, ob Sie Wohn- oder Gewerbeimmobilien besitzen, standen die texanischen Immobilienmärkte in den 2010er Jahren in Flammen. Hinzu kommen ein gesunder Arbeitsmarkt, eine boomende Wirtschaft und ein Massenzustrom von Kaliforniern und Ostküstenbewohnern. Wenn Sie in den letzten zwanzig Jahren irgendeine Art von Immobilie in Texas besessen haben, waren Sie wahrscheinlich mit dem Ergebnis zufrieden.
Auf den ersten Blick mag dieser Steuersparmodus offensichtlich erscheinen. Niemand möchte Kapitalertragssteuer zahlen, und der 1031-Austausch ist die letzte Möglichkeit, diese Steuern zu vermeiden. Aber bei Immobilien gibt es so viel mehr Steuern als nur Kapitalgewinne. Der 1031-Tausch in Texas kann auch bei diesen Steuern helfen:
- Abschreibungsrückerstattungssteuer – Ob Sie Ihre Immobilie abgeschrieben haben oder nicht, das Finanzamt geht davon aus, dass Sie es getan haben! Noch schlimmer ist, dass die Abschreibungsrückerstattung in der Nähe der Einkommenssteuer besteuert wird
- Grundsteuer – Die Grundsteuer in Texas gehört zu den höchsten im Land. Wenn Sie einen 1031-Austausch in Texas vornehmen und eine Ersatzimmobilie in einem anderen Bundesstaat kaufen möchten, können Sie möglicherweise Grundsteuern sparen. Dies kann dazu beitragen, den Cashflow für Ihre Immobilie zu verbessern
- Affordable Care Act (Obamacare) 3,8% Tax – Als Teil der Gesundheitsreform während der Präsidentschaft Obamas eingeführt, müssen Sie, wenn Sie ein hohes Einkommen haben, eine zusätzliche Steuer von 3,8% auf Ihre Kapitalgewinne aus einem Immobilienverkauf entrichten. Ein 1031-Austausch in Texas kann diese Steuer aufschieben oder beseitigen
#2 – Größere Flexibilität bei der Immobilienart
Die meisten wissen, dass das Hauptziel eines 1031-Austauschs darin besteht, Steuern zu verschieben, aber nicht so viele sprechen über die Flexibilität, die ein 1031-Austausch in Texas bieten kann. Anstatt auf die Art der Immobilie festgelegt zu sein, die Sie besitzen (Mehrfamilienhaus, Industriegebäude, Geschäftsgebäude usw.), kann ein 1031-Tausch die beste Möglichkeit sein, eine andere Art von Immobilie zu erwerben.
Mancher wird durch den Begriff „gleichartig“ verwirrt und nimmt an, dass er bedeutet, dass Sie eine Einzelhandelsimmobilie gegen eine andere Einzelhandelsimmobilie oder ein Einfamilienhaus gegen ein anderes Einfamilienhaus tauschen müssen. Dies ist jedoch nicht der Fall! Jede Immobilie, die „für ein produktives Geschäft oder eine Investition genutzt wird“, ist einer anderen gleichwertig. Solange es sich nicht um Ihr persönliches Eigentum handelt (d. h. Sie wohnen nicht darin), ist ein 1031-Tausch ein faires Spiel.
Dies kann für Investoren von Vorteil sein, die ein Portfolio von Mietwohnungen aufgebaut haben und sich in den Bereich der Gewerbeimmobilien einarbeiten wollen. Wenn Sie genug von Toiletten, Mietern und Müll haben, können Sie sich auch DST- oder NNN-Immobilien ansehen. Beides sind Strukturen, die es Ihnen ermöglichen, von Ihrer Investition völlig unabhängig zu sein. Andere Möglichkeiten, die Investoren verfolgen, sind Öl-& und Gaslizenzen, die – ob Sie es glauben oder nicht – einer Mietimmobilie ähnlich sind.
Geografische Vielfalt
Nicht nur, dass Sie einen 1031-Austausch in Texas nutzen können, um bei den Immobilientypen flexibel zu sein, er kann auch dazu verwendet werden, eine Immobilie in einem anderen Gebiet zu kaufen. Angenommen, Sie besitzen eine Immobilie in einem Markt, der Ihrer Meinung nach in den nächsten Jahren einen Abschwung erleben wird. Vergessen Sie den Versuch, Ihre Immobilie schnell zu verkaufen (was in einem Käufermarkt schwierig sein könnte) und Steuern für den Verkauf zu zahlen. Stattdessen ermöglicht Ihnen ein 1031-Austausch die Flexibilität, die Steuern aufzuschieben und nahtlos in einem anderen Gebiet zu kaufen.
Viele Investoren, die an der Küste leben, äußern den Wunsch, in mehr Immobilien zu investieren, haben aber das Gefühl, dass die Preise und Kapitalisierungsraten nicht verlockend genug sind. Wenn Sie eine Investition in Kalifornien verkaufen, können Sie mehrere Mietobjekte im Mittleren Westen oder Süden kaufen. Dadurch wird Ihr Portfolio von geografischen Risiken befreit und Ihr Cashflow wahrscheinlich erhöht.
#3 – Der 1031-Tausch „Trade Up“
Ein weiterer großer Vorteil eines 1031-Tauschs in Texas ist die Möglichkeit, Ihr vorhandenes Eigenkapital für einen „Trade Up“ im Immobilienwert zu verwenden. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie besitzen eine Mietimmobilie im Wert von 500.000 $ und schulden noch 300.000 $ für die Hypothek. Ihr Eigenkapital in der Immobilie beträgt 200.000 $. Mit einem 1031-Austausch können Sie diese bestehende Immobilie verkaufen und die gesamten 200.000 $ als Anzahlung für eine größere, möglicherweise 1 Mio. $ teure Immobilie verwenden.
Bei einem herkömmlichen Verkauf müssten Sie wahrscheinlich Kapitalertragssteuer und Abschreibungssteuer zahlen, so dass Sie nicht die gesamten 200.000 $ für die nächste Immobilie einsetzen könnten. In diesem Moment wird den Leuten klar, dass der 1031-Austausch das vielleicht beste Instrument ist, das Investoren zur Verfügung steht, um ein Vermögen in „Buy-and-hold“-Immobilien anzuhäufen. Durch den Steueraufschub können Sie weiter „tauschen“, bis Sie eine große Immobilie haben und die Hypothek kontinuierlich abbezahlen.
Es stimmt, dass der ursprüngliche Kapitalertragssteuerbetrag in Ihrer Ersatzimmobilie „versteckt“ ist und auf den Verkauf wartet. Das Tolle daran ist, dass Sie den Steueraufschub durch einen weiteren 1031-Tausch fortsetzen können. Dann können Sie die Immobilie an Ihre Erben vererben, und diese erben sie mit einem „stepped-up“-Basiswert. Das bedeutet, dass die Basis Ihrer Erben der Marktwert zum Zeitpunkt der Vererbung ist. Wie der 1031-Tausch als großartiges Instrument der Nachlassplanung genutzt werden kann, werden wir weiter unten in Nummer fünf erörtern.
#4 – Viele qualifizierte Vermittler in Texas
Ein weiterer Vorteil eines 1031-Tauschs in Texas ist, dass es dort einige der qualifiziertesten Vermittler pro Kopf gibt. Um einen 1031-Tausch in Texas (oder anderswo) durchzuführen, müssen Sie sich an einen qualifizierten Vermittler wenden.
Viele Staaten haben nur eine Handvoll qualifizierter Vermittler innerhalb ihrer Grenzen. In einigen gibt es im gesamten Bundesstaat keine qualifizierten Vermittler. In Texas hingegen sind 18 qualifizierte Vermittler tätig. Wenn Sie innerhalb eines Zeitrahmens von 45 oder 180 Tagen arbeiten, können Sie sicher sein, dass ein qualifizierter Vermittler bereit ist, Ihnen zu helfen.
#5 – 1031 Exchange in Texas for Estate Planning
Der 1031 Exchange ist zwar vor allem als Steuerstundungsstrategie bekannt, kann aber auch ein hervorragendes Instrument für die Nachlassplanung sein. Wie wir bereits erwähnt haben, planen viele Investoren einen „Tausch bis zum Umfallen“. Das bedeutet, dass sie bis zu ihrem Tod einen 1031-Tausch durchführen und ihre Erben die Immobilie(n) auf einer „Step-up“-Basis erben.
Was aber, wenn Sie die Immobilien, die Sie vorher besitzen, lieber verkaufen und in etwas investieren möchten, das leichter zu verwalten ist? Wenn Ihre Kinder oder Ihre Lebensgefährtin keine Erfahrung mit der Verwaltung von Immobilien haben, kann der 1031-Austausch für die Nachlassplanung eine gute Option sein.
Eine in Betracht zu ziehende Taktik besteht darin, einen Austausch mit einer einzigen Immobilie vorzunehmen und mehrere Anteile an verschiedenen Delaware Statutory Trusts (DSTs) zu erwerben. Dabei handelt es sich um „Crowdfunding“-Immobilieninvestitionen, bei denen Sie einen bestimmten Prozentsatz besitzen. Der große Vorteil ist, dass sie für Sie verwaltet werden und Sie jeden Monat einen Scheck mit der Post erhalten.
Angenommen, Sie besitzen ein Mehrfamilienhaus, das in den letzten Jahren an Wert gewonnen hat. Nehmen wir weiter an, dass Sie drei Kinder haben und jedem Kind einen gleichen Anteil geben wollen. Wenn Sie das gesamte Gebäude vererben und den Anteil unter den drei Kindern aufteilen, könnte es zu Konflikten darüber kommen, wann das Gebäude verkauft werden soll oder was damit geschehen soll.
Wenn Sie das Gebäude verkaufen und jedem Kind den Erlös zukommen lassen, werden Sie mit einer hohen Steuerrechnung konfrontiert. Durch einen 1031-Austausch und den Kauf von drei Anteilen an separaten DST-Immobilien lässt sich das Problem lösen. Jedes Kind erhält eine separate Investition, die „Briefkastengeld“ bietet, und kann selbst entscheiden, was es mit seinem Anteil macht.