Älteren Menschen zu einem komfortablen Leben zu verhelfen, ist das Hauptziel in der Nische des betreuten Wohnens im Healthcare Real Estate Investment Trust-Sektor. Dazu gehört die Bereitstellung der Infrastruktur für ein breites Spektrum von Dienstleistungen, von Wohnkomplexen bis hin zu Langzeitpflegeeinrichtungen, auch bekannt als Pflegeheime. Die alternde Generation der Baby-Boomer wird diese Dienstleistungen in den nächsten Jahrzehnten verstärkt nachfragen, so dass es langfristig Rückenwind gibt. Derzeit haben die Unternehmen des Sektors jedoch mit Gegenwind zu kämpfen, z. B. mit Überbauproblemen (betreutes Wohnen) und Zahlungsproblemen (Pflegeheime). Aus diesem Grund ist es wahrscheinlich am besten, bei den größten und am stärksten diversifizierten Betreibern zu bleiben. Deshalb sind Welltower (NYSE:WELL), Ventas (NYSE:VTR) und, für diejenigen mit etwas mehr Risikotoleranz, Omega Healthcare Investors (NYSE:OHI) die besten Aktien für betreutes Wohnen, die man 2019 kaufen sollte.
Teuer, aber wieder auf Wachstum ausgerichtet
Aktien von Welltower, einem der größten REITs im Gesundheitswesen, sind heute nicht billig. Die Rendite liegt bei relativ bescheidenen 5 %, und das Kurs-Finanzierungs-Verhältnis ist mit dem 19-fachen sehr hoch. Aber es geht hier um mehr als nur diese Zahlen.
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Welltower hat daran gearbeitet, den Prozentsatz der privat zahlenden Kunden in seinen Einrichtungen zu erhöhen, da die Bundesregierung die Medicare- und Medicaid-Kosten für die von ihm erbrachten Dienstleistungen kürzen will.
Die Umstellung ist jetzt weitgehend abgeschlossen, und rund 90 % der Mieten werden hauptsächlich von privat zahlenden Kunden getragen. Etwa zwei Drittel der Mieten stammen aus Seniorenwohnanlagen, weitere 23 % aus ambulanten Medizin- und Gesundheitssystemen. Nur etwa 10 % stammen aus Pflegeheimen, die stark von Kostenträgern abhängig sind.
Der Prozess der Umstellung des Portfoliomixes hat sich negativ auf die Ergebnisse von Welltower ausgewirkt: Das Betriebsergebnis ging 2017 zurück und stagnierte 2018. Die Situation spiegelte sich auch in der Dividende wider: 2018 war das erste Jahr seit über einem Jahrzehnt, in dem Welltower seinen Anlegern keine jährliche Erhöhung der Ausschüttung bot. Die Pause war jedoch ein kluger Schachzug, da der Prozentsatz des nachlaufenden FFO im Verhältnis zur Ausschüttung mit rund 100 % hoch ist.
WELL FFO pro Aktie (TTM) Daten von YCharts.
Das heißt, dass sich Welltower nach dieser Umstellung nun wieder auf das Wachstum konzentrieren kann. Anfang Januar kündigte das Unternehmen den Erwerb eines Portfolios von 55 Gebäuden mit medizinischen Einrichtungen an. Dies liegt zwar außerhalb des Bereichs des betreuten Wohnens, erweitert aber die Präsenz in einer schnell wachsenden Nische des Gesundheitswesens und trägt zur weiteren Diversifizierung des REIT-Portfolios bei. Es ist auch erwähnenswert, dass das Unternehmen während dieses Zeitraums ein Investment-Grade-Rating beibehalten hat.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Welltower einer der größten Akteure in der REIT-Branche im Gesundheitswesen ist, dass es finanziell stark ist und dass es wieder auf Wachstum setzt. Trotz seiner hohen Bewertung (die größtenteils mit dem Übergang zur privaten Krankenversicherung zusammenhängt) sollte Welltower auf der Beobachtungsliste konservativer Anleger für 2019 ganz oben stehen.
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Ein weiterer Riese, den man in Betracht ziehen sollte
Allerdings ist Welltower nicht der einzige große, finanziell starke REIT im Gesundheitswesen. Ventas gehört seit jeher zu den am besten geführten REITs des Sektors und hat seine Position oft vor seinen Konkurrenten geändert, um sich auf veränderte Bedingungen einzustellen. So hat Ventas beispielsweise die meisten seiner Pflegeheimanlagen etwa ein Jahr vor dem Einbruch dieses Sektors ausgegliedert. Zum Vergleich: HCP, ein anderer Branchenriese, hat nicht schnell genug gehandelt und musste sein Pflegeheimgeschäft aus einer Position der Schwäche heraus ausgliedern – und eine kostspielige Abschreibung vornehmen.
Wenn Sie die FFO-Ergebnisse von Ventas und Welltower vergleichen, werden Sie feststellen, dass Ventas in den letzten fünf Jahren etwas besser abgeschnitten hat. Das heißt nicht, dass die Ergebnisse von Ventas großartig waren, aber das Unternehmen hat eine schwierige Übergangsphase überstanden, ohne seinen Aktionären allzu große Schmerzen zuzufügen. Inzwischen hat das Unternehmen seine Dividende acht Jahre in Folge erhöht.
WELL FFO pro Aktie (TTM) Daten von YCharts.
Ventas ist in etwa so diversifiziert wie Welltower und verfügt wie sein größeres Pendant über eine Investment-Grade-Bilanz. Allerdings sieht Ventas bei ausgewählten Kennzahlen, einschließlich des Verhältnisses von Finanzschulden zu EBITDA und der Deckung der Fixkosten, etwas besser aus. Ventas hat sogar eine höhere Rendite, die derzeit bei etwa 5,3 % liegt. Ausgehend von all dem sieht Ventas wie eine bessere Investitionsmöglichkeit aus als Welltower – und das könnte es auch sein. In der Tat liegt das Kurs-Finanzierungs-Verhältnis von Ventas bei sehr viel vernünftigeren 14,5.
Allerdings konzentriert sich Ventas auf den Bau von medizinischen Büro- und Forschungsgebäuden. Das ist eine gute Strategie, die das Portfolio des REITs diversifizieren und das FFO-Wachstum unterstützen wird. Aber es ist ein langsamerer Wachstumsansatz als Akquisitionen – die derzeit bevorzugte Methode von Welltower zur Erweiterung seines Portfolios. Ventas ist also eine großartige Option, aber Welltower scheint 2019 mehr Aufwärtspotenzial zu haben, weshalb es hier den ersten Platz einnimmt.
Abgesehen davon können Sie mit keinem dieser Namen etwas falsch machen, wenn Sie nach einer Investition in betreutes Wohnen suchen – wobei natürlich zu beachten ist, dass beide Unternehmen versuchen, über dieses Segment hinaus in wachstumsstärkere Bereiche der Gesundheitsimmobilien zu expandieren.
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Für diejenigen mit einer hohen Risikobereitschaft
Welltower und Ventas haben speziell Pflegeheime wegen des Risikos, das durch die Änderungen bei der Bezahlung durch Dritte entsteht, gemieden. Die letzte Anlage auf dieser Liste, Omega Healthcare Investors, verfolgt eine Strategie, die genau das Gegenteil bewirkt. Pflegeheime machen etwa 83 % seiner Mieten aus – der Rest entfällt auf Seniorenwohnungen. Omega Healthcare Investors ist in der Tat einer der größten Akteure im Bereich der Langzeitpflege.
Die Sache ist die: Omega hat sich trotz der Probleme, mit denen Pflegeheime zu kämpfen haben, ziemlich gut geschlagen. Die letzten Jahre waren hart für die Aktionäre, denn ein starker Rückgang des FFO drückte die FFO-Ausschüttungsquote des REIT zeitweise auf über 100 %. Die Ergebnisse haben sich jedoch wieder erholt und die Ausschüttungsquote liegt nun wieder im Bereich von 90 %. Und das Unternehmen ist nach wie vor recht gut finanziert, mit einem Verhältnis von Schulden zu EBITDA, das ungefähr dem von Welltower und Ventas entspricht. Es hält sich auch gut an seine Kreditvereinbarungen, und der Mietspiegel seines Portfolios, der zeigt, wie gut seine Mieter arbeiten, ist mit 1,7 solide.
OHI Daten von YCharts.
Und Omega erweitert weiterhin sein Portfolio mit Käufen, die teilweise durch Veräußerungen von nicht zum Kerngeschäft gehörenden Vermögenswerten finanziert werden, und nutzt die Schwäche des Pflegeheimsektors, um sein Geschäft auszubauen. Es gibt keinen Grund zu erwarten, dass das Unternehmen diese Strategie ändern wird.
Mit dieser Hintergrundgeschichte – und einer Aktie mit einem relativ niedrigen FFO-Verhältnis von etwa 11,7 und einer Rendite von 7,5 % – sieht Omega hier ziemlich verlockend aus. Anleger, die nachts gut schlafen wollen, sollten jedoch lieber die Finger davon lassen. In den letzten Jahren war der Aktienkurs ziemlich volatil, und die starke Abhängigkeit von Drittanbietern ist ein Risikofaktor. Mit anderen Worten, große Kursschwankungen könnten für eine Weile die Norm für diese Aktie sein.
Allerdings sollten sich aggressive Anleger, die ihr Einkommen maximieren wollen – und die bereit sind, die Höhen und Tiefen eines gut geführten Pflegeheims mitzumachen – wahrscheinlich die Zeit für einen tiefen Tauchgang nehmen. Wenn Sie das Zeug dazu haben, könnte Omega eine gute renditestarke Option sein, die Sie 2019 in Ihr Portfolio aufnehmen sollten.
Sehen Sie sich die Mitschrift der letzten Gewinnmitteilung von Omega Healthcare Investors an.
Groß und stark
Die meisten Anleger, die sich für den Bereich des betreuten Wohnens interessieren, sind am besten bedient, wenn sie sich an die größten Anbieter mit soliden finanziellen Grundlagen halten. Welltower, Ventas und Omega passen alle in diese Kategorie. Trotz seiner langen und erfolgreichen Geschichte hat Welltower etwas von einem Turnaround. Das Unternehmen hat sein Portfolio umgeschichtet, um das Risiko zu verringern, und scheint nun wieder auf Wachstumskurs zu sein. Ventas hat eine ähnliche Umstellung vorgenommen, konzentriert sich aber auf den Neubau – ein eher langsamer und stetiger Ansatz, den konservative, wertbewusste Anleger wahrscheinlich attraktiv finden werden. Und Omega ist mit seinem Fokus auf Pflegeheime und seiner hohen Dividendenrendite am besten für risikotolerante Anleger geeignet.