Bevor wir die spezifischen 1031 Tauschregeln in Kalifornien erläutern, wollen wir zunächst das Grundkonzept eines 1031 Tausches vorstellen. Bei einem herkömmlichen Immobilienverkauf muss der Verkäufer Kapitalertragssteuern auf den erzielten Gewinn zahlen. Eine Möglichkeit, die Zahlung von Kapitalertragssteuern zu vermeiden, ist der Aufschub der Zahlung durch den Abschluss eines Section 1031 Exchange. Wie der Name schon sagt, sieht ein 1031 Exchange einen „Tausch“ von gleichartigen Immobilien anstelle eines traditionellen Verkaufs vor. Wenn die Transaktion die Voraussetzungen erfüllt, werden alle realisierten Gewinne aufgeschoben, bis die Ersatzimmobilie zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird. Ein weit verbreiteter Irrglaube ist, dass in Kalifornien verkaufte Immobilien durch Immobilien in Kalifornien ersetzt werden müssen, was nicht stimmt. Das ist nicht der Fall. Das Erfordernis der „Gleichartigkeit“ ist sehr allgemein gehalten und erlaubt es dem Exchangor, Immobilien außerhalb von Kalifornien zu erwerben, wenn er dies wünscht.
Der Internal Revenue Service Code legt die Anforderungen fest, die erfüllt sein müssen, damit eine Transaktion in den Genuss der 1031 Exchange Behandlung kommt. Zusätzlich zu den Anforderungen des IRS-Codes müssen qualifizierte Vermittler zusätzliche Vorschriften des Bundesstaates Kalifornien für Tauschgeschäfte befolgen, bei denen sich die alte oder aufgegebene Immobilie oder die Immobilie, die beim Titelhalter des Tauschobjekts geparkt ist, in Kalifornien befindet.
Wie funktioniert ein 1031-Tausch in Kalifornien? Die 1031-Tauschregeln in Kalifornien besagen ganz allgemein, dass jeder, der einen Tausch gegen eine Gebühr vermittelt, ein Büro in dem Bundesstaat unterhält, um einen Tausch zu vermitteln, oder für seine Dienste als Vermittler in dem Bundesstaat wirbt, verpflichtet ist, die kalifornischen Sonderregeln zu beachten.
Ein qualifizierter Vermittler, der in Kalifornien tätig ist, muss eine Bürgschaft in Höhe von 1 Million Dollar unterhalten, einen Betrag in bar oder in Form von Wertpapieren oder unwiderruflichen Akkreditiven in Höhe von mindestens 1 Million Dollar hinterlegen oder alle Tauschmittel auf einem qualifizierten Treuhandkonto hinterlegen. Jeder, der infolge eines Verstoßes eines Vermittlers gegen die kalifornischen 1031-Tauschregeln einen Schaden erlitten hat, kann einen Anspruch gegen die Kaution, das Konto oder den Trust geltend machen.
Außerdem muss ein in Kalifornien tätiger qualifizierter Vermittler eine Versicherung gegen Fehler und Unterlassungen in Höhe von mindestens 250.000 $ unterhalten oder Bargeld, Wertpapiere oder Akkreditive auf einem für denselben Zweck bestimmten Konto hinterlegen. Schließlich muss ein qualifizierter Vermittler in Kalifornien als Verwahrer für alle Tauschmittel fungieren und diese Mittel nach dem Standard eines umsichtigen Anlegers anlegen.
Das California Franchise Tax Board verlangt von einem qualifizierten Vermittler in den meisten Fällen auch, dass er einen Betrag in Höhe von dreieinhalb Prozent des Verkaufspreises einer kalifornischen Immobilie als Sicherheitsleistung einbehält, falls der Tausch nicht abgeschlossen wird.
Rückforderungsklausel
Kalifornien hat eine „Rückforderungsklausel“ für kalifornische Immobilien, die im Rahmen eines 1031-Tauschs verkauft und durch eine Ersatzimmobilie außerhalb des Bundesstaates ersetzt werden, gemäß der kalifornischen FTB-Publikation 1100 Irev 2007, Abschnitt F. Gebietsfremde müssen in dem Jahr, in dem die Ersatzimmobilie im Rahmen einer steuerpflichtigen Veräußerung verkauft wird, eine Einkommensteuererklärung für Gebietsfremde einreichen.
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