Vlastní kapitál je rozdíl mezi tím, co hypotéka dluží, a reálnou tržní hodnotou domu. Je to potenciální aktivum, které může zlepšit vyhlídky na důchod nebo životní styl, a mnoho důchodců má ve svých domovech značný vlastní kapitál. Zpětná hypotéka může tento vlastní kapitál využít k získání hotovosti a zpětná hypotéka na koupi může být také použita ke koupi domu.
Tato možnost je známá jako hypotéka na konverzi vlastního kapitálu na bydlení (HECM) na koupi.
Zpětnou hypotéku mohou využít důchodci, kteří nechtějí nutně zůstat v rodinném domě v důchodovém věku. Hledají cenově výhodný způsob, jak snížit své výdaje na bydlení, najít vhodnější bydlení pro toto životní období nebo se přestěhovat do lokality příznivější pro důchodce.
Definice reverzní hypotéky (HECM)
HECM umožňuje majitelům domů v seniorském věku půjčit si proti vlastnímu kapitálu jejich primárního bydlení. Aby se kvalifikovali, musí jim být alespoň 62 let a hypotéka se nemusí splácet, dokud není nemovitost prodána nebo dokud dlužník nezemře nebo se z domu neodstěhuje.
Suma, kterou si můžete půjčit, závisí na věku dlužníka a manžela/manželky, aktuálních úrokových sazbách, hodnotě domu na základě ocenění a počátečním pojistném za pojištění hypotéky (IMIP) – jednorázovém poplatku za uzavření úvěru.
Splátky pro majitele domu mohou být jednorázové nebo pravidelné. V podstatě inkasují vlastní kapitál svého domu v hotovosti. Na rozdíl od tradiční hypotéky nejsou vyžadovány žádné měsíční splátky, ale úroky se kumulují a musí být splaceny spolu s původní vypůjčenou částkou. Hypotéka je splatná, když je dům prodán, dlužník zemře nebo se odstěhuje na 12 a více měsíců.
Reverzní hypotéky jsou k dispozici pouze prostřednictvím věřitelů schválených FHA.
Využití reverzní hypotéky k nákupu domu
Reverzní hypotéky se běžně používají ke strategické pomoci důchodcům zůstat ve svých domovech, když stárnou, a ke zlepšení jejich peněžního toku. HECM na koupi poskytuje dlužníkovi jednorázový úvěr s pevnou úrokovou sazbou, který je použit na koupi domu. Zpětná hypotéka tvoří zástavní právo k nemovitosti stejně jako tradiční úvěr.
Úvěrový program sponzoruje Ministerstvo bydlení a rozvoje měst USA, Federální správa bydlení (HUD-FHA).
Kvalifikace dlužníků
Dlužníci musí splňovat určité požadavky, aby se kvalifikovali pro HECM na nákup. Kromě pravidel týkajících se věku musí být splněny tyto podmínky:
- Koupený dům se musí stát vaším hlavním bydlištěm do 60 dnů od uzavření smlouvy.
- Musíte být schopni nadále platit daně z nemovitosti, pojištění, poplatky společenství vlastníků jednotek nebo jiné náklady na údržbu nemovitosti.
- Musíte se zúčastnit poradenství schváleného HUD.
- Nesmíte mít žádné federální dluhy.
Omezení nemovitostí
Existují také omezení týkající se nemovitostí, které lze koupit. Musí se jednat o rodinný dům. Přípustné je i bydlení o dvou až čtyřech jednotkách, pokud jednu z nich obýváte jako své hlavní bydliště. Kvalifikaci splňují i domy a byty schválené FHA.
Požadovaná akontace
Vyžaduje se značná akontace, obvykle mnohem vyšší, než byste zaplatili u tradiční hypotéky. Zhruba polovinu ceny domu budete muset zaplatit z vlastních peněz a úspor – obvykle někde od 45 % do 62 %.
Počítejte také s náklady na uzavření smlouvy, které mohou být vyšší než u jiných typů hypoték.
Předběžná platba však může mít podobu daru od přátel nebo rodiny. Nemusíte vlastnit stávající nemovitost ani prodávat stávající dům, abyste se kvalifikovali, pokud se dům, který kupujete prostřednictvím HECM, stane vaším hlavním bydlištěm.
Možnosti splácení
Jak budete hypotéku splácet, je na vás. Můžete provádět měsíční splátky, pokud chcete, v libovolné výši nebo v libovolně nízkém rozsahu, nebo můžete neprovádět žádné měsíční splátky a úvěr bude splacen stejně jako tradiční reverzní hypotéka – zůstatek bude splatný v okamžiku vaší smrti, když jinak opustíte dům nebo pokud nedodržíte podmínky hypotéky.
Výhody reverzní hypotéky na koupi
Je možné koupit dům, aniž byste museli vyčerpat důchodové úspory na pravidelné měsíční splátky, protože zde nejsou vyžadovány žádné měsíční splátky. Důchodci nebo lidé v předdůchodovém věku si tak mohou pořídit dům, který může být v žádanější lokalitě pro důchodce nebo lépe vyhovovat jejich měnícím se potřebám, aniž by ztratili kupní sílu celého svého důchodového hnízda.
Federální správa bydlení poskytuje tyto úvěry s funkcí nenávratného plnění, takže vy nebo vaši dědicové nikdy nebudete dlužit více, než je hodnota domu, když nastane splatnost HECM.
Nevýhody reverzní hypotéky na koupi
Jednou z největších nevýhod reverzní hypotéky jsou náklady z vlastní kapsy. Důchodci, kteří mají problémy s peněžními toky, by nakonec mohli zjistit, že daně z nemovitosti, pojištění a další výdaje je obtížné udržet.
Dalším potenciálním rizikem je, že narůstající úroky nakonec ubírají z vašeho vlastního kapitálu. Čím déle žijete a zůstáváte v nemovitosti, tím větší je šance, že se váš vlastní kapitál drasticky sníží nebo dokonce zmizí.
Jedním z účelů setkání se schváleným poradcem za účelem získání nároku na program HECM je posouzení vaší osobní finanční situace.
Další obavou je, že vaše rodina nebude schopna převzít dům po vaší smrti. Pokud by si chtěli nemovitost ponechat, museli by ji refinancovat nebo jinak splatit zpětnou hypotéku.
.