Výměna 1031, známá také jako výměna obdobných nemovitostí, je způsob, jak strukturovat prodej určitých druhů nemovitostí tak, aby zisk prodávajícího nebyl v současné době zdaněn. Místo toho je prodávaná nemovitost nahrazena jinou nemovitostí „podobného druhu“. Pokud je transakce správně strukturována, je zisk prodávajícího odložen do budoucna. Výměna 1031 může být skvělým způsobem, jak prodat stávající investiční nemovitost a následně koupit novou investiční nemovitost a zároveň se vyhnout sankcím za zdanění kapitálových zisků. Níže uvádíme několik užitečných informací, které vám lépe vysvětlí, co je výměna 1031, jak funguje a jaká jsou s ní spojena některá pravidla a předpisy.
***Tento článek slouží pouze k rychlému shrnutí výměny 1031 a není určen k tomu, aby vás provedl celým procesem.***
Pokud si myslíte, že by výměna 1031 mohla dobře vyhovovat vaší osobní situaci, můžeme vám pomoci navázat kontakt s kvalifikovaným zprostředkovatelem výměny 1031.
Sekce 1031 se nejčastěji používá v souvislosti s prodejem nemovitostí. Některé výměny osobního majetku mohou splňovat podmínky oddílu 1031. Výměna podnikových akcií různých společností se nekvalifikuje. Rovněž se nekvalifikují výměny podílů v různých osobních společnostech a výměny hospodářských zvířat různého pohlaví. U výměn nemovitostí podle oddílu 1031 se za „obdobný majetek“ považuje jakýkoli majetek, který je podle právních předpisů státu, kde se nachází, považován za „nemovitý majetek“, pokud je starý i nový majetek v držení vlastníka za účelem investice nebo aktivního využití v obchodní nebo podnikatelské činnosti nebo za účelem dosažení příjmu.
Pro získání plného prospěchu musí mít náhradní majetek stejnou nebo vyšší hodnotu a všechny výnosy ze zřeknutého majetku musí být použity na pořízení náhradního majetku. Daňový poplatník nemůže obdržet výnosy z prodeje starého majetku; tím se výměna diskvalifikuje pro tu část výnosů z prodeje, kterou daňový poplatník obdržel. Z tohoto důvodu jsou výměny (zejména nesouběžné výměny) obvykle strukturovány tak, že podíl daňového poplatníka na zřeknuté nemovitosti je před uzavřením prodeje převeden na kvalifikovaného zprostředkovatele. Tímto způsobem nemá daňový poplatník přístup k finančním prostředkům ani nad nimi nemá kontrolu, když se uzavírá prodej staré nemovitosti.
Při uzavření prodeje postoupené nemovitosti jsou výnosy zaslány uzavírajícím zprostředkovatelem (typicky vlastnickou společností, escrow společností nebo uzavírajícím advokátem) kvalifikovanému zprostředkovateli, který drží finanční prostředky do doby, než je transakce nabytí náhradní nemovitosti připravena k uzavření. Poté kvalifikovaný zprostředkovatel uloží výnosy z prodeje postoupené nemovitosti na nákup náhradní nemovitosti. Po uzavření transakce nabytí náhradní nemovitosti kvalifikovaný zprostředkovatel předá nemovitost daňovému poplatníkovi, aniž by daňový poplatník kdy „konstruktivně obdržel“ finanční prostředky.
Převládající myšlenkou výměny 1031 je, že vzhledem k tomu, že daňový poplatník pouze vyměňuje jednu nemovitost za jinou nemovitost (nemovitosti) „obdobného druhu“, neobdrží daňový poplatník nic, co by mohlo být použito k placení daní. Kromě toho má daňový poplatník díky výměně staré nemovitosti zajištěnu kontinuitu investice. Veškerý zisk je stále uzamčen ve vyměňované nemovitosti, a proto není žádný zisk nebo ztráta „uznána“ nebo uplatněna pro účely daně z příjmů.
Příklady výměny 1031
Investor koupí komerční nemovitost v obchodním centru za 200 000 USD. Po šesti letech může nemovitost prodat za 250 000 USD. Výsledkem by byl zisk ve výši 50 000 USD, ze kterého by investor musel zaplatit daň z kapitálových výnosů, ale pokud by výnosy z prodeje ve výši 250 000 USD investoval do jiné nemovitosti, nemusel by v té době platit žádnou daň ze zisku. Vlastník rodinného domu o rozloze 3 akrů je svým zaměstnavatelem převeden do jiného státu. Místo prodeje domu, který již nebude jeho osobním bydlištěm, se rozhodne jej po určitou dobu pronajímat. Po deseti letech se rozhodne, že jej chce prodat, ale zároveň má dospělého syna, který bude studovat na vysoké škole v jiném státě. Rozhodne se, že chce koupit bytový dům v univerzitním městě, aby si ho syn a další studenti mohli po dobu studia pronajmout. Jeho dům se zhodnotil z 200 000 na 300 000 dolarů. Proto si zařídí výměnu podle IRC 1031 a koupí novou nemovitost, čímž se v té době vyhne kapitálovému zisku.
Časové limity:
Při výměně 1031 je třeba si uvědomit VELMI DŮLEŽITÉ časové limity. Obraťte se na nás a my vám poskytneme někoho, kdo je plně obeznámen s aktuálními zákony a předpisy.
Zřeknutá nemovitost i náhradní nemovitost musí být držena buď pro investici, nebo pro produktivní využití v obchodu nebo podnikání. Osobní sídlo nelze vyměnit.
Majetek musí být obdobného druhu. Nemovitost musí být vyměněna za nemovitost, ačkoli platí široká definice nemovitosti, která zahrnuje pozemky, komerční nemovitosti a obytné nemovitosti. Osobní majetek musí být směněn za osobní majetek. (V této oblasti existují komplikovaná pravidla – například hospodářská zvířata opačného pohlaví se pro účely výměny 1031 nepovažují za majetek stejného druhu). Výnosy z prodeje musí být investovány do obdobného majetku do 180 dnů od prodeje. Tento majetek však musí být identifikován do 45 dnů, přičemž lze identifikovat až tři nemovitosti. Počet náhradních nemovitostí, které lze identifikovat jako potenciální náhradní nemovitosti, je omezen. Lze identifikovat více než jednu potenciální náhradní nemovitost, pokud splňujete jedno z těchto pravidel.
Bot
Ačkoli se v daňovém zákoníku nepoužívá, termín „Boot“ se běžně používá při diskusi o daňových důsledcích výměny 1031. Boot je starý anglický termín, který znamená „něco daného navíc“. „Boot received“ jsou peníze nebo reálná tržní hodnota „ostatního majetku“, který daňový poplatník obdržel při výměně. Peníze zahrnují všechny peněžní ekvivalenty, dluhy, závazky nebo hypotéky daňového poplatníka převzaté druhou stranou nebo závazky, kterým podléhá majetek směňovaný daňovým poplatníkem. „Jiný majetek“ je majetek, který je nepodobný naturáliím, např. osobní majetek, směnka od kupujícího, příslib provedení prací na nemovitosti, podnik atd.
Existuje mnoho způsobů, jak může daňový poplatník získat „boty“, a to i neúmyslně. Je důležité, aby daňový poplatník pochopil, co může mít za následek „boot“, má-li se vyhnout zdanitelnému příjmu.
Mezi nejčastější zdroje „boot“ patří následující:
Peněžní boot přijatý ze směny. Obvykle bude mít podobu „čisté přijaté hotovosti“ neboli rozdílu mezi hotovostí přijatou z prodeje postoupené nemovitosti a hotovostí zaplacenou na pořízení náhradní nemovitosti (náhradních nemovitostí). Čistá přijatá hotovost může vzniknout v případě, že daňový poplatník při směně „obchoduje dolů“ (tj. prodejní cena náhradní nemovitosti (náhradních nemovitostí) je nižší než cena zřeknuté nemovitosti).
Záloha na snížení dluhu, která vzniká v případě, že dluh daňového poplatníka na náhradní nemovitosti je nižší než dluh, který byl na směňované nemovitosti. Stejně jako v případě cash boot, i debt reduction boot může nastat, pokud poplatník při výměně „obchoduje dolů“.
Výnosy z prodeje, které jsou použity na úhradu nekvalifikovaných výdajů. Například náklady na služby při uzavření, které nejsou závěrečnými výdaji. Pokud jsou výnosy z prodeje použity na obsluhu nákladů, které nejsou transakčními výdaji, při uzavření, je výsledek stejný, jako kdyby daňový poplatník obdržel hotovost z výměny a tuto hotovost pak použil na úhradu těchto nákladů. Daňovým poplatníkům se doporučuje, aby si na uzavření prodeje své nemovitosti přinesli hotovost na úhradu následujících výdajů: Náklady nesouvisející s transakcí: tj. perorace nájemného, poplatky za úschovu komunálních služeb, zálohy na škody nájemce převedené na kupujícího a jakékoli jiné poplatky nesouvisející s uzavřením transakce.
Přebytečné půjčky na pořízení náhradní nemovitosti. Vypůjčení si více peněz, než je nutné k uzavření náhradní nemovitosti, nebude mít za následek, že poplatník obdrží peníze osvobozené od daně z uzavření. Prostředky z půjčky budou nejprve použity na nákup. Pokud přidáním prostředků z výměny vznikne při uzavření přebytek, budou všechny nevyužité prostředky z výměny vráceny kvalifikovanému zprostředkovateli, který je pravděpodobně použije na pořízení další náhradní nemovitosti. Náklady na pořízení úvěru (poplatky za poskytnutí úvěru a další poplatky související s pořízením úvěru) s ohledem na náhradní nemovitost by měly být přineseny na uzavření z osobních prostředků daňového poplatníka. Daňoví poplatníci obvykle zastávají názor, že náklady na pořízení úvěru jsou hrazeny z výnosů z úvěru. Daňový úřad však může zaujmout stanovisko, že tyto náklady jsou hrazeny z prostředků určených na výměnu. Toto stanovisko obvykle zastává i financující instituce. Bohužel v současné době neexistují žádné pokyny IRS k této otázce, které by byly užitečné.
Nepodobný majetek, který je získán ze směny, vedle podobného majetku (nemovitosti).
Omezení oběživa: Vyměňujícím se doporučuje dodržovat následující zásady:
Vždy směňovat „napříč“ nebo nahoru, ale nikdy nesměňovat dolů, aby se vyhnuli obdržení bootů, ať už ve formě hotovosti, snížení dluhu nebo obojího. Obdrženou zálohu lze kompenzovat kvalifikovanými náklady, které směňující osoba zaplatí.
Vždy si na uzavření směny náhradní nemovitosti přivezte hotovost na pokrytí úvěrových poplatků nebo jiných poplatků, které nejsou kvalifikovanými náklady. (Viz výše)
Nepřijímat majetek, který není obdobný.
Nepřefinancovávat náhradní nemovitost, protože financování by mělo být omezeno na částku nezbytnou k uzavření náhradní nemovitosti kromě prostředků z výměny, které budou přineseny k uzavření náhradní nemovitosti.
Pravidlo tří nemovitostí – libovolné tři nemovitosti bez ohledu na jejich tržní hodnotu.
Pravidlo 95 % – libovolný počet náhradních nemovitostí, pokud reálná tržní hodnota nemovitostí skutečně získaných do konce směnného období činí alespoň 95 % souhrnné FMV všech potenciálních určených náhradních nemovitostí.
Pravidlo 200 % – libovolný počet nemovitostí, pokud souhrnná reálná tržní hodnota náhradních nemovitostí nepřesáhne 200 % souhrnné FMV všech vyměňovaných nemovitostí k datu původního převodu.
Časové limity a obtíže spojené s jejich dodržením
Často je nejobtížnější součástí výměny 1031 určení náhradní nemovitosti během prvních 45 dnů po prodeji zcizované nemovitosti. IRS striktně nepovoluje prodloužení lhůty.
Výměna 1031 je podobná tradičnímu penzijnímu plánu IRA nebo 401K. Když někdo prodává majetek v penzijních plánech s odloženou daňovou povinností, kapitálové zisky, které by jinak podléhaly zdanění, jsou odloženy do doby, než držitel začne penzijní plán vyplácet. Stejný princip platí i pro daňově odložené výměny nebo investice do nemovitostí. Dokud jsou peníze nadále reinvestovány do jiných nemovitostí, může být zdanění kapitálových zisků odloženo. Na rozdíl od výše uvedených penzijních účtů budou příjmy z pronájmu investic do nemovitostí nadále zdaňovány v okamžiku realizace čistého příjmu.
Alternativou k výměně 1031 pro toho, kdo chce odložit daň z kapitálových výnosů, ale nechce nemovitost nadále držet, je strukturovaný prodej. Tato metoda nabízí kupujícímu i prodávajícímu mnoho výhod a je považována za ideální pro ty, kteří chtějí odejít do důchodu nebo opustit trh s nemovitostmi nebo podnikání.
Jak probíhá výměna 1031
Následující posloupnost představuje pořadí kroků při typické výměně 1031:
Krok 1. Výměna nemovitostí. Využijte služeb daňového poradce/CPA. Nechte se jím poradit.
Krok 2. Prodej nemovitosti včetně doložky o spolupráci v kupní smlouvě. „Kupující si je vědom, že záměrem prodávajícího je dokončit výměnu 1031 prostřednictvím této transakce, a tímto souhlasí se spoluprací s prodávajícím za účelem jejího uskutečnění, a to bez jakýchkoli dalších nákladů nebo závazků pro kupujícího.“ Ujistěte se, že váš escrow officer/uzavírající agent kontaktuje kvalifikovaného zprostředkovatele, aby objednal dokumenty k výměně.
Krok 3. Uzavřete s kvalifikovaným zprostředkovatelem smlouvu o výměně 1031, ve které je kvalifikovaný zprostředkovatel uveden jako příkazce při prodeji vaší postoupené nemovitosti a následném nákupu vaší náhradní nemovitosti. Smlouva o výměně 1031 musí splňovat požadavky IRS, zejména pokud jde o výnosy. Spolu s uvedenou smlouvou se podepisuje dodatek k escrow, v němž je kvalifikovaný zprostředkovatel uveden jako prodávající. Obvykle je ještě připravena smlouva k zápisu z daňového poplatníka na skutečného kupujícího. Tomuto postupu se říká přímý převod. V tomto okamžiku není nutné mít určenou náhradní nemovitost.
Krok 4. Zřeknutá úschova se uzavře a v závěrečném prohlášení se zohlední, že kvalifikovaný zprostředkovatel byl prodávajícím, a výtěžek připadne vašemu kvalifikovanému zprostředkovateli. Finanční prostředky by měly být uloženy na samostatný, zcela oddělený účet peněžního trhu, aby byla zajištěna likvidita a bezpečnost. Datum uzavření úschovy postoupené nemovitosti je dnem 0 výměny, a tehdy začínají tikat hodiny výměny. Písemná identifikace adresy náhradní nemovitosti musí být zaslána do 45 dnů a identifikovanou náhradní nemovitost musí daňový poplatník nabýt do 180 dnů.
Krok č. 5. Daňový poplatník zašle písemnou identifikaci adresy nebo právního popisu náhradního majetku kvalifikovanému zprostředkovateli, a to nejpozději 45. den výměny. Musí být podepsáno všemi, kdo podepsali dohodu o výměně, a může být zasláno faxem, osobně nebo poštou buď kvalifikovanému zprostředkovateli, prodávajícímu náhradní nemovitosti nebo jeho zástupci, nebo zcela nesouvisejícímu právníkovi. Zašlete ji doporučeným dopisem s doručenkou. Budete tak mít k dispozici doklad o přijetí od státního orgánu.
Krok 6. Daňový poplatník uzavře smlouvu o koupi náhradní nemovitosti, která opět obsahuje doložku o spolupráci. „Prodávající si je vědom, že záměrem kupujícího je dokončit výměnu 1031 prostřednictvím této transakce, a tímto souhlasí se spoluprací s kupujícím za účelem jejího uskutečnění, a to bez jakýchkoli dalších nákladů nebo závazků pro prodávajícího.“ Je podepsán dodatek, v němž je kvalifikovaný zprostředkovatel uveden jako kupující, ale opět se jedná o převod ze skutečného prodávajícího na daňového poplatníka.
Krok č. 7. Když jsou splněny podmínky a escrow je připraven k uzavření a určitě před 180. dnem podle smlouvy o výměně 1031, kvalifikovaný zprostředkovatel předá prostředky na výměnu a výnosy z růstu do escrow a v závěrečném prohlášení je kvalifikovaný zprostředkovatel uveden jako kupující. Kvalifikovaný zprostředkovatel zašle daňovému poplatníkovi závěrečné vyúčtování, v němž jsou uvedeny prostředky, které přicházejí z jedné úschovy a odcházejí do druhé, a to vše bez konstruktivního přijetí daňovým poplatníkem.
Krok 8. Daňový poplatník při podání daňového přiznání vyplní formulář 8824 u IRS a jakýkoli podobný dokument, který vyžaduje váš konkrétní stát.
.