Před uvedením konkrétních pravidel výměny 1031 v Kalifornii si nejprve představíme základní pojem výměny 1031. Při tradičním prodeji nemovitosti je prodávající povinen zaplatit daň z kapitálových výnosů z jakéhokoli zisku realizovaného při prodeji. Jedním ze způsobů, jak se vyhnout placení daně z kapitálových zisků, je odklad platby uzavřením výměny podle § 1031. Jak již název napovídá, výměna podle § 1031 předpokládá „výměnu“ obdobného majetku namísto tradičního prodeje. Pokud transakce splňuje podmínky, jsou veškeré realizované zisky odloženy až do pozdějšího prodeje náhradní nemovitosti. Jednou z častých mylných představ je, že nemovitost prodaná v Kalifornii musí být nahrazena nemovitostí v Kalifornii, což není pravda. Požadavek na „obdobný majetek“ je velmi obecný a umožňuje zciziteli nabýt majetek mimo Kalifornii, pokud si to přeje.
Kodex Internal Revenue Service stanoví požadavky, které musí být splněny, aby transakce mohla využít režimu výměny 1031. Kromě požadavků uvedených v zákoníku IRS musí kvalifikovaní zprostředkovatelé dodržovat další pravidla uzákoněná státem Kalifornie pro výměny, kdy se stará nebo postoupená nemovitost nebo nemovitost zaparkovaná u vlastníka směny nachází v Kalifornii.
Jak funguje výměna 1031 v Kalifornii? Pravidla pro výměnu 1031 v Kalifornii obecně stanoví, že každý, kdo zprostředkovává výměnu za poplatek, má ve státě kancelář za účelem zprostředkování výměny nebo inzeruje služby zprostředkovatele ve státě, je povinen dodržovat specifická kalifornská pravidla.
Kvalifikovaný zprostředkovatel působící v Kalifornii musí udržovat záruku ve výši 1 milion USD, složit částku v hotovosti nebo cenné papíry nebo neodvolatelné akreditivy ve výši nejméně 1 milion USD nebo uložit všechny prostředky na výměnu na kvalifikovaný vázaný účet nebo svěřenecký účet. Každý, kdo utrpěl škodu v důsledku toho, že zprostředkovatel porušil kalifornská pravidla pro výměnu 1031, může uplatnit nárok vůči dluhopisu, účtu nebo svěřenskému fondu.
Kvalifikovaný zprostředkovatel působící v Kalifornii musí navíc udržovat pojistku pro případ chyb a opomenutí ve výši nejméně 250 000 USD nebo musí uložit hotovost, cenné papíry nebo akreditivy na účet určený pro stejný účel. A konečně, kvalifikovaný zprostředkovatel v Kalifornii musí působit jako správce všech prostředků z výměny a musí tyto prostředky investovat v souladu se standardem obezřetného investora.
Kalifornský úřad pro daně z nemovitostí (Franchise Tax Board) rovněž vyžaduje, aby kvalifikovaný zprostředkovatel ve většině případů zadržel částku ve výši tří a jedné třetiny prodejní ceny jakékoli nemovitosti v Kalifornii jako nepředvídatelnou částku pro případ, že výměna nebude dokončena.
Předpis o zpětné výměně
Kalifornie má požadavek na „zpětnou výměnu“ kalifornského majetku prodaného v rámci výměny 1031 a nahrazeného náhradním majetkem mimo stát podle kalifornské publikace FTB 1100 Irev 2007, oddíl F. Nerezidenti jsou povinni podat přiznání k dani z příjmu nerezidentů v roce, kdy je náhradní majetek prodán v rámci zdanitelné dispozice.
Zajímá vás více informací o tom, kdy má výměna 1031 smysl? Klikněte zde a stáhněte si bezplatnou elektronickou knihu „Deset důvodů, proč má výměna 1031 smysl“.