By Cori Badgley and Nathan Jones
Spory o věcná břemena mezi vlastníky sousedních nemovitostí jsou snadným palivem pro soudní spory. Obecně je věcné břemeno právo užívat cizí pozemek za určitým účelem. Věcná břemena jsou většinou nevýlučná, což znamená, že dokud vlastník podkladové nemovitosti nezasahuje do užívacího práva majitele věcného břemene, může věcné břemeno nadále užívat. Ačkoli se jedná o obecné pravidlo, Gray v. McCormick (2008) 167 Cal.App.4th 1019 je případ sporu o věcné břemeno, v němž držitel věcného břemene („Gray“) tvrdil, že vlastníci sloužící nemovitosti („McCormick“) nemají právo užívat spojovací příjezdovou cestu, která vede přes jejich pozemek, protože Gray má výlučné věcné břemeno k pozemku McCormicka.
Strany v tomto případě jsou sousedé v hlavní plánované subdivizi. Pozemek společnosti McCormick má výhled na ulici. Pozemek společnosti Gray je situován mimo ulici přímo za společností McCormick a je s ulicí spojen prodlouženou příjezdovou cestou, která se nachází na straně pozemku společnosti McCormick rovnoběžně s hranicí pozemku. Zaznamenané věcné břemeno bylo přibližně 16 stop široké a 90 stop dlouhé. Věcné břemeno bylo zapsáno v CC&R pro společenství jako „výlučné“ věcné břemeno. Společnost McCormick využívala věcné břemeno k průchodu svých koní, k přepravě krmiva a hnoje a k přístupu do stájí na svém dvorku. Gray měl v plánu příjezdovou cestu vylepšit, včetně vydláždění a terénních úprav věcného břemene, aby se zlepšil jeho celkový vzhled z neupravené polní cesty na formální příjezdovou cestu. Gray nepreferoval žádný koňský odpad. Poté, co se strany nedokázaly dohodnout na užívání McCormicku, došlo k soudnímu sporu. Gray tvrdil, že má absolutní právo vyloučit McCormicka z jakéhokoli užívání příjezdové cesty.
McCormick oponoval, že výraz „výhradní“ byl určen pouze k vyloučení cizích osob z užívání příjezdové cesty, nikoli však při jejich užívání, neboť věcné břemeno vede přes McCormickův pozemek. Jinými slovy, dokud společnost McCormick nezasahovala do přístupu, vjezdu a výjezdu manželů Grayových, mohla společnost McCormick nadále užívat věcné břemeno pro přístup a užívání na zadní dvůr. Společnost McCormick dále tvrdila, že výlučná věcná břemena nejsou podle kalifornského práva povolena. Rozsudek soudu prvního stupně byl vydán ve prospěch společnosti McCormick. Následovalo odvolání.
Gray v odvolání tvrdil, že výlučné věcné břemeno mu umožňuje vyloučit McCormicka z pozemku. Odvolací soud analyzoval zamýšlenou míru výlučnosti ve formulaci věcného břemene obsažené v CC&Rs. „Podle § 806 občanského zákoníku je rozsah a určen podmínkami udělení“. Po přezkoumání podmínek věcného břemene soud prohlásil, že celková struktura udělení spolu s konkrétními vyjmenovanými právy věcného břemene, jako je právo zřídit, instalovat, udržovat a opravovat; a požadavky na pojištění příjezdové cesty, ukazují, že věcné břemeno bylo zamýšleno jako výlučné. Soud sice uznal, že obecné pravidlo věcných břemen umožňuje vzájemné užívání, pokud nedojde k zásahu vlastníka služebného pozemku do práv oprávněného z věcného břemene, ale s odkazem na věc Pasadena v. California-Michigan atd. Co. (1941) 17 Cal.2d 576, odvolací soud tento případ odlišil, protože se nejednalo o obecné věcné břemeno. Případy citované společností McCormick se týkaly výkladu nevýlučných věcných břemen, proto nebyly rozhodující autoritou.
McCormick tvrdil, že výlučná věcná břemena jsou podle kalifornského práva zakázána, a tvrdil, že se rovnají úplnému vlastnictví nemovitosti, nikoli povolenému užívání. Odvolací soud s tím nesouhlasil a rozhodl, že předchozí judikatura uznala životaschopnost výlučných věcných břemen v Kalifornii. (Pasadena v. California-Michigan etc. Co.; Blackmore v. Powell) Znění věcného břemene analyzované ve věci Blackmore, které bylo ještě méně omezující než v tomto případě, vedlo ke zřízení výlučného věcného břemene. Odvolací soud dále uvedl, že výlučné věcné břemeno může vzniknout i promlčením, včetně chybné výstavby úprav na cizím pozemku. (Otay Water District v. Beckwith (1991) 1 Cal.App.4th 1041 ; Hirshfield v. Schwartz (2001) 91 Cal.App.4th 749 .)
Na okraj je zajímavé, že odvolací soud uznal, že výlučná věcná břemena se fakticky rovnají převodu vlastnictví, i když v neobvyklé formě. (Viz rozbor věci Blackmore v. Powell (2007)). Soud obešel věcné důsledky této otázky tím, že našel státní judikaturu, která již uznala používání výlučných věcných břemen jako správné v Kalifornii. Další zajímavostí bylo, že soudy odmítly v tomto případě vzít v úvahu podpovrchová a vzdušná práva, aby určily, zda si McCormick ponechal nějaké zbývající vlastnické právo pod nebo nad věcným břemenem příjezdové cesty. Soud zúžil rozhodnutí ve věci při výkladu podmínek výlučného věcného břemene, jak byly aplikovány na zdejší skutečnosti, kdy spor o podpovrchová nebo vzdušná práva nebyl předložen u soudu ani v odvolacím řízení.
Odvolací soud fakticky zrušil rozhodnutí soudu prvního stupně a rozhodl, že jakékoli užívání plochy povrchového věcného břemene společností McCormick je v rozporu s výlučným užíváním poskytnutým manželům Grayovým. Společnost McCormick, ačkoli je evidovaným vlastníkem pozemku, nyní nemůže chodit, jezdit ani mít přístup na tu stranu pozemku, na které je zřízeno věcné břemeno. Platí sice hypotéku, daně a pojištění nemovitosti, ale nemá žádné právo ji užívat. Společnost McCormick si možná nebyla vědoma toho, že kupuje takto znehodnocenou nemovitost, ale soud nezohlednil žádné obtíže, které by společnosti McCormick jeho řešením vznikly. Tento případ podtrhuje důležitost zjištění existence a účinků všech zásahů a omezení, které na nemovitosti existují, před rozhodnutím o koupi nebo alespoň pokusem o předvídání jejich účinků.
Cori Badgley je spolupracovníkem společnosti Abbott & Kindermann, LLP a Nathan Jones je právním koncipientem této společnosti. V případě dotazů týkajících se tohoto článku nebo jakýchkoli jiných otázek týkajících se územního plánování, nemovitostí, životního prostředí a/nebo plánování v Kalifornii kontaktujte společnost Abbott & Kindermann, LLP na telefonním čísle (916) 456-9595.
Informace uvedené v tomto článku nelze považovat za formální právní poradenství společnosti Abbott & Kindermann, LLP ani za vznik vztahu mezi právníkem a klientem. Vzhledem k měnící se povaze této oblasti práva a důležitosti jednotlivých skutečností se čtenářům doporučuje, aby vyhledali nezávislého právního poradce, který jim poradí v jejich individuálních právních otázkách.