Arizona Lien, Payment Bond, and Stop Notice Summary Guidelines
Předběžná oznámení o zástavním právu
„Prelims“ by měly být vždy podány (obvykle nezbytné pro zdokonalení zástavního práva, kauce a nároků na stop notice) Odeslat do dvaceti (20) dnů od prvního dne dodání materiálu/práce („20denní oznámení/prelims“). (A.R.S. § 33-992.01(C)) Musí se zaslat vlastníkovi , věřiteli stavby a „osobě, s níž byla uzavřena smlouva“ (A.R.S. § 33-992.01(B)). Lze zaslat později než 20 dní po prvním dni poskytnutí materiálu/práce, ale předběžná lhůta dosáhne zpět a zachytí pouze materiál/práci poskytnutou během 20 dní před předběžnou lhůtou. (A.R.S. § 33-992.01(E))
Mchanics’/Materialmen’s Lien Claims
Musí být zapsáno do rejstříku v okrese, kde se práce nachází, v zákonné lhůtě po „dokončení“ nebo zapsání „oznámení o dokončení“. (A.R.S. § 33-993) „Dokončení“ je definováno jako třicet (30) dní po závěrečné kontrole a písemné konečné akceptaci vládním orgánem, který vydal povolení, nebo zastavení prací po dobu 60 po sobě jdoucích dní. (A.R.S. § 33-993(C))
- Pokud není oznámení o dokončení zaznamenáno a doručeno, má žadatel o zástavní právo sto dvacet (120) dní od data „dokončení“ projektu (ne nutně od dokončení smlouvy žadatele) na zaznamenání své zástavní pohledávky. Pravidlo: Žadatel o zástavní právo má na registraci zástavního práva 150 dní od data vydání kolaudačního rozhodnutí (30 dní za „dokončení“ plus 120 dní). (A.R.S. § 33-993(A))
- Je-li oznámení o dokončení zapsáno a doručeno, má navrhovatel zástavního práva šedesát (60) dnů poté na zapsání své zástavní pohledávky v okrese, kde se nemovitost nachází. (A.R.S. § 33-993(A))
Žaloba na exekuci zástavní pohledávky
Žaloba musí být podána do šesti měsíců od data registrace zástavní pohledávky. (A.R.S. § 33-998) Oznámení o nevyřízené žalobě (nazývané také „lis pendens“) musí být zaznamenáno do pěti dnů od podání žaloby na exekuci zástavního práva. (A.R.S. §§ 33-998, 12-1191) Nepodání žaloby včas nebo nezaznamenání lis pendens včas je obvykle fatální pro žalobu na zabavení zástavního práva.
Oznámení o zastavení – (Neplatí pro veřejné projekty nebo obydlí obývaná vlastníky)
Dodavatelé a subdodavatelé oprávnění k zápisu zástavního práva mohou doručit oznámení o zastavení vlastníkovi nebo stavebnímu věřiteli osobně nebo doporučeným dopisem. Generální dodavatel oprávněný k zápisu zástavního práva nemůže doručit vlastníkovi, ale může doručit věřiteli. (§§ 33-1054, 1055(A), 1056(A) ZÁKONA A.R.S.) Musí být doručeno „před uplynutím lhůty pro zápis“ . (§ 33-1056 PÍSM. B) BOD 2 ZÁKONA O SPRÁVĚ DANÍ A POPLATKŮ). Pravidlo: Pokud jste schopni zaznamenat zástavní právo, jste schopni doručit oznámení o zastavení.
Žaloba na zastavení
Žalobu lze podat kdykoli po uplynutí deseti dnů ode dne doručení oznámení o zastavení – i před dokončením projektu – ale nelze ji podat později než tři měsíce po uplynutí lhůty pro záznam zástavního práva. (A.R.S. § 33-1063(A)) „Oznámení o zahájení“ žaloby na vymáhání pohledávky z oznámení o zastavení musí být příjemcům oznámení o zastavení doručeno do pěti dnů od zahájení. (A.R.S. § 33-1063(B))
Arizona Public Project Payment Bonds (federální Millerův zákon je velmi podobný, ale nevyžaduje předběžné oznámení)
Pokud není uzavřena přímá smlouva s hlavním dodavatelem, musí být předběžné oznámení doručeno do 20 dnů (hlavní rozdíl od Millerova zákona). (ČL. 34-223 PÍSM. A)). Pokud nejde o přímou smlouvu s hlavním dodavatelem, musí generální dodavatel obdržet dopis s oznámením o nároku na záruku do devadesáti (90) dnů od posledního data dodání materiálu/práce. Pravidlo: Devadesátidenní lhůta běží od posledního data poskytnutí práce/materiálu podle smlouvy, nikoliv nutně od data vystavení faktury, a záruční práce/punčochové práce a úroky/finanční poplatky obvykle lhůtu neprodlužují. (ARS 34-223(A)) V dopise s oznámením o nároku na dluhopis musí být „s podstatnou přesností“ uvedena požadovaná částka a jméno strany, které byl materiál/práce poskytnuty, a mělo by v něm být uvedeno, že žadatel žádá o platbu jistinu dluhopisu. Uveďte číslo dluhopisu, je-li známo. V případě přímé smlouvy s hlavním dodavatelem se nevyžaduje ani 20denní předběžná lhůta, ani „90denní dopis“, ale obojí se doporučuje. (ARS 34-223(A)) Praktická rada: 90denní dopis musí obdržet pouze hlavní dodavatel, ale kopírování ručiteli, vlastníkovi, věřiteli, subdodavateli a dalším zúčastněným stranám může způsobit, že platba bude provedena dříve.
Public Project Payment Bond Lawsuit
V případě arizonských a federálních veřejných projektů lze žalobu podat po 90. dni – nejpozději však do jednoho roku – od posledního dne, kdy byly do projektu dodány materiály/práce v rámci plnění smlouvy. (ARS 34-223(B)) Čistě nápravné práce nemohou tuto lhůtu prodloužit.
Nároky z platebních dluhopisů soukromých projektů
Pořiďte si kopii dluhopisu, dodržujte požadavky na oznámení a nároky uvedené v dluhopisu a podejte žalobu ve lhůtě uvedené v dluhopisu. Arizonský zákon pravděpodobně nevyžaduje, aby soukromé platební dluhopisy byly přísnější než platební dluhopisy pro veřejné projekty. (ARS 33-1003(B)), nicméně buďte opatrní a dodržujte požadavky na oznámení, uplatnění nároku a podání žaloby uvedené v dluhopisu.
O autorovi: Mark Bogard je advokátem v oblasti stavebního práva v advokátní kanceláři Jaburg Wilk ve Phoenixu. Již téměř 20 let pomáhá dodavatelům, zhotovitelům, vlastníkům/developerům, věřitelům a registrovaným odborníkům prakticky ve všech oblastech stavebního práva, včetně platebních prostředků, jako jsou mechanické zástavní právo, platební záruky, oznámení o zastavení a „prompt pay“ u soukromých a veřejných projektů.