Efektivní řešení pro realizaci strategií hypotečních úvěrů uvnitř rodiny

Vnitrorodinné úvěrové strategie

Základní princip vnitrorodinného úvěru je poměrně jednoduchý – místo toho, aby si člen rodiny půjčil peníze od banky, půjčí si člen rodiny v nouzi peníze od někoho jiného v rodině, například dítě si půjčí peníze od svých rodičů. Výhody takového postupu jsou značné: úrokové náklady zaplacené dítětem zůstávají v rodině (aby je rodiče použili nebo v krajním případě je dítě v budoucnu zdědilo zpět!); lze se vyhnout poplatkům za poskytnutí půjčky a dalším transakčním poplatkům; náklady na půjčku pro dítě jsou obvykle mnohem nižší než úrokové sazby z banky; přesto (zejména v dnešním prostředí) je zaplacená úroková sazba stále lepší než ta, kterou by rodiče mohli získat z portfolia dluhopisů.

Například na dnešním trhu by rodiče mohli dítěti půjčit peníze na 30letou hypotéku se sazbou 2,5 %, což je mnohem levnější než 30letá hypotéka s pevnou úrokovou sazbou se sazbou 3,5 % (nebo vyšší, v závislosti na poměru výše úvěru k hodnotě nemovitosti, velikosti úvěru a úvěrovém skóre dlužníka). Přesto rodiče stále generují úrok ve výši 2,5 %; ačkoli je mizivý, je to lepší než to, co pravděpodobně získají z CD (i když je pozoruhodné, že půjčování peněz formou hypotéky je pro věřitele mnohem méně likvidní!). Kromě toho, pokud je půjčka skutečně zajištěna hypotékou na bydlení, které dítě kupuje, a je řádně zapsána, dítě si stále může odečíst úroky z hypotéky zaplacené rodičům! (Rodiče samozřejmě budou muset obdržené úroky uvést ve svém daňovém přiznání, stejně jako jakékoliv jiné „dluhopisové“ úroky). A úvěr může být strukturován jako pouze úročený, aby se snížily závazky dítěte týkající se peněžních toků (i když samozřejmě neamortizace jistiny úvěru snižuje i platby peněžních toků rodičům).

Další výhodou vnitrodružstevních půjček, zejména jako hypotéky na koupi obydlí, je to, že již odpadají některá omezení tradičního upisování úvěrů; například rodinní příslušníci nemusí účtovat více za dítě se špatným úvěrovým skóre a mohou volně poskytovat půjčky až do výše 100 % kupní ceny, aniž by vyžadovali akontaci. Úvěr může být určen na primární koupi, refinancování nebo rekonstrukci a může být dokonce strukturován jako 2. nebo 3. zástavní právo k domu. Jednou z oblíbených strategií je, že si děti mohou půjčit až 80 % pomocí tradiční hypotéky na koupi nového domu, ale na financování zálohy ve výši zbývajících 20 % si půjčí peníze od rodičů (zapsané jako druhé zástavní právo k obydlí).

Ochrana spočívá samozřejmě v tom, že zapojení do takových strategií vytváří pro věřitele skutečné riziko, že úroky z úvěru a/nebo jistina nebudou plně splaceny (existuje důvod, proč banky požadují vyšší úrokové sazby, aby kompenzovaly větší úvěrová rizika a menší akontace!), takže člen rodiny jako věřitel by měl být opatrný a nepůjčovat prostředky způsobem, kdy by částečné selhání dlužníka z rodiny mohlo skutečně způsobit finanční potíže rodiny! Stejně tak musí být člen rodiny jakožto věřitel obezřetný, aby neuvízl v příliš nelikvidní pozici, ačkoli je vždy možné dát do rodinné půjčky doložku na požádání (což samozřejmě stále představuje riziko, že dlužník z rodiny nebude schopen refinancovat nebo včas splatit celou směnku!).

Dárek od rodičů nebo půjčka?

Důležitou výhradou k půjčkám uvnitř rodiny je, že aby je daňový úřad respektoval, musí se skutečně jednat o půjčky, a nikoli o dary.

Problém spočívá v tom, že daňový zákoník umožňuje jednotlivcům darovat každý rok až 14 000 dolarů (v roce 2013) někomu jinému, aniž by to mělo za následek daň z daru; tato částka se nazývá roční výjimka z daně z daru. Zatímco 14 000 USD je pro mnoho rodin hodně peněz, pro jiné je to však velmi málo a ve skutečnosti by raději převedli ještě více peněz najednou na někoho jiného z rodiny. Bohužel však větší dary začínají vyčerpávat celoživotní osvobození od daně darovací, což může v budoucnu zvýšit daň z nemovitosti.

V důsledku toho je jednou ze strategií používaných v minulosti, jak se tomuto omezení vyhnout, převést peníze jako půjčku, nikoliv dar… a pak jednoduše každý rok odpustit část úroků a/nebo jistiny půjčky, dokud vypůjčená částka nezanikne. Daňový úřad však v průběhu let mnoho těchto transakcí prověřoval, často s nepříznivým výsledkem; koneckonců, pokud bylo převedeno 100 000 USD, ve skutečnosti nebyly zaplaceny žádné úroky a věřitel pouze odpouštěl úroky a jistinu každý rok po dobu 8 let, dokud půjčka nezanikla, pravděpodobně je skutečnost taková, že „věřitel“ ve skutečnosti pouze daroval 100 000 USD hned v prvním roce a transakce by měla být odpovídajícím způsobem zdaněna (darovací) daní. U rodinných půjček vyšších než 10 000 USD navíc IRS předpokládá, že úroky byly zaplaceny, ale odpuštěny jako dar – což znamená, že nejenže věřitel musí podat potenciální hlášení o dani darovací, ale musí v daňovém přiznání uvést i připsané úroky z půjčky! (Poznámka redakce: Některé výjimky z imputovaných úroků platí pro částky půjčky mezi 10 000 a 100 000 USD; viz § 7872 písm. d) zákona o daních z příjmů.)

V průběhu let se v daňovém zákoníku a judikatuře zformulovaly určité pokyny, jak nakládat s půjčkou uvnitř rodiny, aby byla skutečně respektována jako půjčka, a nikoli jako dar.

Daňová pravidla a požadavky na vnitrorodinnou půjčku

Klíčové pro vnitrorodinnou půjčku je, že aby byla půjčka daňovým úřadem uznána, musí být považována za půjčku v dobré víře, včetně podmínek půjčky s „tržní“ úrokovou sazbou, řádných splátek úroků a/nebo jistiny a v ideálním případě i formálních náležitostí řádné dokumentace (i když dokumentace není striktně vyžadována).

Chcete-li použít „tržní“ úrokovou sazbu, měly by podmínky půjčky uvádět úrokovou sazbu alespoň tak vysokou, jako je takzvaná „použitelná federální sazba“ (Applicable Federal Rates, neboli AFR), kterou IRS zveřejňuje každý měsíc podle § 1274 IRC. Tabulka 1 pokynů IRS k AFR obsahuje tři sazby: krátkodobou, střednědobou a dlouhodobou. Krátkodobé sazby jsou určeny pro úvěry se splatností do 3 let; střednědobé sazby jsou určeny pro úvěry delší než 3 roky, ale kratší než 9 let; a dlouhodobé sazby jsou určeny pro úvěry se splatností 9 let a delší.

Je však pozoruhodné, že ačkoli jsou platné federální sazby považovány za „tržní“ sazby, do té míry, že placení úroků z úvěrů uvnitř rodiny podle těchto sazeb zabraňuje darovacímu režimu, jsou to stále pozoruhodně příznivé sazby; v posledních měsících byla krátkodobá sazba pouze 1/4 %, střednědobá sazba je těsně pod 1 %, a dokonce i dlouhodobá sazba je nižší než 2,5 %! Naproti tomu celostátní průměr u 15leté hypotéky činí přibližně 2,8 % (v době psaní tohoto článku) a u 30leté hypotéky téměř 3,5 %. Z toho vyplývá, že hypoteční úvěry v rámci rodiny mohou být stále velmi atraktivní jako výpůjční sazby, a to i v případě, že sazby musí být „dostatečně vysoké“, aby splňovaly požadavky IRS AFR.

Realizace hypotečních úvěrů uvnitř rodiny

Jedním z největších problémů pro mnoho rodin, které uvažují o hypotečních úvěrech uvnitř rodiny – zejména o hypotečních úvěrech uvnitř rodiny – je prostě administrativní práce a požadavky na řádné dokončení úvěru, zejména proto, že půjčka musí být řádně zaúčtována k bydlišti, aby bylo možné odečíst úroky pro dlužníka (a zejména je také nutná jasná dokumentace půjčky, pokud chce věřitel někdy odečíst z daní částky, které nebyly splaceny v případě, že dlužník nesplácí).

Některé rodiny navíc ve skutečnosti dávají přednost formálnějšímu ujednání o půjčce; například když rodiče jako věřitelé skutečně zamýšlejí transakci jako půjčku (a ne jako skrytý dar), chtějí mít jistotu, že dítě jako dlužník ji bude náležitě respektovat a naučí se určité finanční odpovědnosti (i když přitom bude mít stále výhodnější podmínky půjčky, než by dostal od banky, a úroky z půjčky zůstanou v rodině). Případně, pokud jsou peníze půjčovány z rodinného svěřenského fondu, bude si správce pravděpodobně přát, aby byla půjčka řádně zdokumentována a zaznamenána, aby bylo doloženo, že jsou plněny svěřenecké povinnosti odpovědně spravovat svěřenský fond.

Zajímavým novým řešením v této oblasti je společnost National Family Mortgage, která funguje jako „prostředník“, který pomáhá zpracovávat a udržovat hypoteční úvěry uvnitř rodiny a vyřizuje vše od sepsání směnky mezi stranami, zdokumentování svěřenecké smlouvy, která zastavuje nemovitost jako zástavu, a jejího zaevidování v příslušné jurisdikci, zřízení elektronického převodu finančních prostředků pro splátky úvěru (včetně úschovy pojištění majitelů domů a daně z nemovitosti, pokud je to žádoucí) a zasílání oznámení o platbách a výpisů o zůstatku, a dokonce i vydávání příslušných formulářů pro hlášení IRS (formulář 1098 pro dlužníka za zaplacené úroky z hypotéky a formulář 1099-INT pro věřitele za přijaté úroky). Pokud je úvěr strukturován jako pouze úročený, může služba Národní rodinné hypotéky také pomoci zajistit každoroční odpuštění části úvěru (což je mnohem méně pravděpodobné, že vyvolá kontrolu ze strany IRS, když jsou placeny úroky, úvěrové dokumenty jsou evidovány a všechny ostatní formální náležitosti transakce jsou dodržovány).

Cena za tuto službu je jednorázový poplatek v rozmezí 725 až 2 100 USD (v závislosti na výši úvěru) za úvěrovou dokumentaci (což je, což je pozoruhodné, obvykle stále mnohem méně než poplatek za poskytnutí tradiční hypotéky!), dodatečný poplatek za registraci, který se platí přímo státu/okresu (v jurisdikcích, které ho vyžadují), a průběžná správa úvěru (s výpisy, elektronickým převodem peněz, hlášením IRS atd.) stojí 15 USD/měsíc (nebo o něco více u větších úvěrů a s dalším poplatkem 15 USD/měsíc za služby escrow). Čtenáři tohoto blogu mohou získat 15% slevu na jednorázový poplatek pro všechny své klienty, kteří službu využijí, a to zadáním kódu kupónu „KitcesBlogDeal“ (bez uvozovek) při registraci klienta. (Poznámka redakce: Jedná se pouze o bezplatnou nabídku pro čtenáře tohoto blogu; mezi Nerd’s Eye View a National Family Mortgage neexistuje žádná finanční odměna ani jiný vztah.)

Hypotéky uvnitř rodiny jsou nakonec stále poměrně „výklenkovou“ strategií, protože vyžadují určité značné finanční prostředky, aby si rodina vůbec mohla dovolit půjčku dětem nebo jiným členům rodiny. Nicméně služby, jako je Národní rodinná hypotéka, výrazně usnadňují realizaci a správu tohoto procesu, a to za cenu, která je stále mnohem nižší než poplatek za poskytnutí tradiční hypotéky, a zároveň udržují všechny průběžné platby úroků v rodině. A při dnešních platných federálních sazbách se rodičům naskýtá spousta příležitostí, jak pomoci dětem nebo jiným členům rodiny s dostupnějším nákupem bydlení, a to i při dosažení stále ještě rozumného výnosu vzhledem k dnešnímu prostředí nízkých výnosů!“

(Tento článek byl zařazen do Karnevalu bohatství, a zůstaňte venku vydání na téma Ovládněte své peníze, Karnevalu investování #13 na téma Investeem, Karnevalu finančního plánování na téma Moje cesta za osobními financemi a také Karnevalu osobních financí #397 na téma Moje cesta za osobními financemi).

.