Publikováno 23. prosince 2020
Chcete si koupit nebo pronajmout komerční nemovitost? Měli byste se seznámit s jedním důležitým a běžným termínem: „vanilla shell“.
Co je to vanilková skořápka?“
Může to znít jako lahodná cukrovinka, ale vanilková skořápka označuje způsob, jakým je nemovitost CRE dodána nájemci. Tyto nemovitosti, někdy také označované jako „bílé krabice“ nebo „teplé skořápky“, běžně obsahují dokončené vnitřní stěny spolu s dalším vybavením.
– Fungující vzduchotechnika (odtud přezdívka teplá skořápka)
– Zavěšené akustické nebo tvrdé poklopové (sádrokartonové) stropy
– Základní podlahové krytiny
– Toalety
– Osvětlení
Jistě jste si všimli výše uvedené výhrady „běžně vybavené“. To proto, že ne všichni pronajímatelé mají stejnou pracovní definici vanilkového pláště. Někteří uvádějí prostory bez podlahové krytiny jako white box. Jiní mohou dokonce vyloučit osvětlení a stropy. O co jde? Ujistěte se, že spolupracujete se zkušeným makléřem CRE, který vám jasně sdělí stav daného prostoru a vyjedná spravedlivé a přiměřené nájemné nebo cenu za nemovitost.
Vanilla shell je zdaleka nejběžnější způsob, jakým jsou nemovitosti CRE uváděny.
Ale jaká je alternativa k vanilla shell? Tou by byla šedá skořápka nemovitostí.
Co je to šedá skořápka?
Prostory šedé skořápky se běžně vůbec nevylepšují. Chybí jim vnitřní stěny, stropy, toalety, podlaha a dokonce i funkční systém HVAC, který v nich v zimě udržuje teplo a v létě chlad – proto se jim také může říkat „studené skořápky“. Přestože je nákladnější a časově náročnější uvést šedou skořápku do funkčního stavu odpovídajícího požadavkům vašeho podniku, můžete si je přizpůsobit tak, aby vyhovovaly všem jedinečným potřebám.
Vanilková skořápka může vyžadovat pouze nátěr, vybavení kanceláří a počítače, které „otevřou dveře“. Naopak vylepšení šedé skořápky vyžaduje větší časové i finanční investice. Je třeba vybudovat toalety, stejně jako vnitřní stěny. Může být nutné nainstalovat systém HVAC. Stropy je třeba snížit (pokud nechcete populární odhalený vzhled). Bude třeba umístit osvětlení, stejně jako vše ostatní, co je nutné pro plně funkční a bezpečný pracovní prostor.
Šedé skořepiny se mohou nejlépe hodit pro jedinečné potřeby těch nájemců, kteří slouží zdravotnictví, nebo jiných podniků, které potřebují (nebo si přejí) přizpůsobení od podlahy ke stropu. Možnost přizpůsobení znamená, že prostor může být vybaven jednou nebo 15 koupelnami, tvrdou podlahou nebo měkkým kobercem, stropy z tvrdého víka nebo akustických dlaždic, rámováním pro malé vyšetřovny nebo velké operační sály a tak dále.
Jaké jsou výhody vanilkové skořepiny?
Ačkoli šedé skořepiny v sobě skrývají působivý potenciál „vychytávek“, nemusí být pro většinu nájemců maloobchodních a kancelářských prostor nejvhodnější vzhledem k nákladům a času potřebnému na jejich vylepšení. Na druhou stranu vanilla shell nemovitosti přinášejí pro tytéž nájemce několik těžko přehlédnutelných výhod.
– Krátká doba na vylepšení
– Minimální náklady na vybudování
Další úvahy
Před podpisem na tečkovanou čáru vanilla shell nemovitosti CRE byste měli vědět několik dalších věcí. Po nájemnících může být požadováno, aby nemovitost po odchodu uvedli do bílé skříňky – to znamená, aby ji uvedli do původního stavu. Vanilla shell nemovitosti často dosahují vyššího nájemného než jiné možnosti předání. A konečně, u těch white box prostor, které by potřebovaly vymalovat nebo položit novou podlahu, se ujistěte, že váš CRE makléř vyjednal příspěvek na zlepšení nájemce, který může kompenzovat nebo dokonce pokrýt všechny náklady spojené s těmito požadovanými modernizacemi ještě před nastěhováním.
Chris Falk je zkušený komerční realitní makléř z Utahu, který se specializuje na akvizice, prodeje a pronájmy a poskytuje jim poradenství. Poskytoval poradenství některým z největších organizací v Utahu. Pokud potřebujete pomoci s orientací v prostředí CRE, obraťte se na něj ještě dnes a získejte zastoupení, které vám pomůže najít a zajistit nejvhodnější nemovitost pro vás a vaše obchodní potřeby.