Jak investoři do nemovitostí a věřitelé skutečně poznají, zda nemovitost přinášející zisk stojí za cenu… a riziko?
Nemovitost, která má dnes pozitivní peněžní toky, se může v budoucích letech rychle proměnit v investici přinášející ztrátu peněz, pokud jsou prognózy příjmů příliš optimistické nebo pokud kupující použije na nákup nemovitosti příliš velký dluh.
Upisování nemovitostí je složitý proces. Je to jedna z nejméně pochopených částí kvalifikace pro získání úvěru, ale také jedna z nejdůležitějších, které je třeba porozumět.
V tomto článku se podíváme na to, jak underwriting nemovitostí funguje a jak se investoři do nájemních nemovitostí mohou naučit myslet jako věřitelé, aby se mohli lépe rozhodovat při investování.
Co je underwriting v nemovitostech?
Underwriting v nemovitostech je podobný procesu předschválení pro získání úvěru. Někdy je underwriting automatizovaný – proces známý jako „desktop underwriting“ – a jindy tento proces provádí „skutečný“ člověk, pokud je transakce složitější nebo nesplňuje požadavky na úvěr Fannie Mae nebo FHA.
Po předložení žádosti o úvěr a dokumentů dlužníka k posouzení může underwriter požádat o další konkrétní informace o dlužníkovi nebo nemovitosti. To je jeden z důvodů, proč se někdy zdá, že se proces získání úvěru protahuje.
U nemovitosti v hodnotě 100 000 USD může kupující, který používá konzervativní LTV, složit zálohu 25 000 USD a věřitel poskytne úvěr na zbývající částku 75 000 USD. Ačkoli žádný investor nemá rád, když mu někdo odmítne půjčku, underwriting pomáhá kupujícím i věřitelům vyhnout se vkládání cenného kapitálu do nemovitosti, která může být nevýhodná.
Když jim někdo odmítne půjčku na nemovitost, zkušení investoři se vždy ptají „Proč?“, než osloví jiného věřitele. Pokud potenciální nákup neprojde underwritingem, může to být červený signál, že transakce nedává dobrý finanční smysl.
Úloha realitního upisovatele
Upisovatel nemovitostí určuje bezpečnost a míru rizika úvěru na základě zkoumání referencí kupujícího a hodnoty investice. Pokud je míra rizika příliš vysoká, může upisovatel požadovat vyšší zálohu nebo vyšší úrokovou sazbu, aby se poskytnutí úvěru vyplatilo kvůli zvýšenému riziku.
Dluh a zajištění jsou dva hlavní ukazatele, které upisovatel používá ke schválení nebo neschválení financování:
- DSCR (debt service coverage ratio) přezkoumává poměr mezi čistým provozním příjmem a celkovou výší úvěru
- Zajištění úvěru zahrnuje zálohu dlužníka a rozdíl mezi odhadní a tržní hodnotou
Jak funguje upisování nemovitostí
Upisovatel je odpovědný za zodpovězení dvou důležitých otázek:
- Je dlužník dobrým rizikem, kterému lze věřit, že bude splácet úvěr včas a splní všechny podmínky úvěru?
- Je nemovitost hodnotná ve výši úvěru, pokud dlužník nesplácí a banka musí nemovitost převzít zpět a následně prodat?
Nakonec je upisovatel osobou, která je zodpovědná za to, že dlužníci jsou schopni splácet to, co dluží, a zda je nemovitost schopna generovat očekávaný příjem.
Proces upisování může trvat od několika dnů až po několik týdnů, v závislosti na tom, jak složitá je transakce. Základní kroky při underwritingu nemovitostí jsou následující:
- Přezkoumání majetku a závazků dlužníka s cílem ověřit příjem a čisté jmění
- Zohlednění platební historie dlužníka a záznamů o včasném splácení různých zdrojů revolvingových a nerevolvingových úvěrů
- Vytvoření úvěrového skóre a kontrola úvěrové historie
- Analýza DTI (debt-k příjmům) dlužníka
- Ocenění nemovitosti za účelem stanovení tržní hodnoty
- Provedení rešerše vlastnických práv za účelem zjištění aktuálního vlastnictví a existence případných zástavních práv
- Zjištění, zda je lokalita nemovitosti vystavena povodním, hurikánům nebo tornádům nebo jiným přírodním katastrofám
- V případě potřeby si od dlužníka vyžádat další informace
Pochopení pohledu věřitele
Upisovatelé chápou, že investování do nemovitostí je hra čísel, kde nejvíce záleží na faktech. Mezi finanční ukazatele a měření, které underwriter v oblasti nemovitostí posuzuje, patří:
1. DSCR (ukazatel krytí dluhové služby), který měří výši NOI (čistého provozního příjmu) potřebného ke splacení dluhové služby.
Upisovatelé obvykle preferují DSCR ve výši 1,25 nebo vyšší. Pro srovnání, poměr krytí dluhové služby 1,0 znamená, že nemovitost generuje pouze takový příjem, který stačí na splacení úvěru, a po zaplacení běžných provozních nákladů nezbývá nic v rezervě.
2. NOI vypočítá upisovatel po přezkoumání stávajícího výkazu zisků a ztrát, proforma projekcí a seznamu nájemníků.
Upisovatelé často používají různé proměnné, jako je vysoká fluktuace nájemníků, nezvyšování nájemného nebo jiné tržní faktory, aby určili vliv na čistý provozní příjem nemovitosti.
3. LTV (poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti) měří výši úvěru ve srovnání s tržní hodnotou nemovitosti. V očích upisovatele má investor, který složí vyšší zálohu, „více kůže ve hře“ a představuje menší riziko, protože LTV je nižší.
Například kupující, který složí zálohu 10 000 USD na nemovitost v hodnotě 100 000 USD, má vysoce rizikové LTV ve výši 90 %. Naproti tomu konzervativní investor s LTV 75 % vkládá do transakce 25 000 USD vlastních peněz, což pro věřitele představuje menší riziko.
Další faktory, které upisovatel nemovitostí zvažuje, zahrnují hrubý příjem nemovitosti a potenciál přidané hodnoty.
Upisovatel nemovitostí se také zabývá historií dlužníka. Zkušení investoři, kteří kupují stejný typ nemovitosti, s nímž již prokázali úspěch, zvyšují šance na získání úvěru.
Proměnné ovlivňující proces underwritingu
Ačkoli mohou existovat desítky faktorů, které ovlivňují schválení či neschválení úvěru, existuje pět klíčových proměnných, které ovlivňují proces underwritingu:
Růst nájemného
Výše nájemného a předpokládaný růst má přímý vliv na všechny ostatní ukazatele používané k analýze finanční výkonnosti nemovitosti přinášející příjem. Někdy začínající investoři do nemovitostí „zapojují“ pevnou procentuální výši růstu nájemného, což však může vést ke špatnému investičnímu rozhodnutí.
Některé trhy jsou více sezónní než jiné, takže nemovitost s nájemní smlouvou, která vyprší uprostřed zimy, se může pronajímat déle. Na trzích se silným růstem počtu obyvatel a pracovních míst může být růst nájemného mnohem vyšší než průměr v důsledku nerovnováhy mezi nabídkou a poptávkou po nájemních nemovitostech.
Míra neobsazenosti
Neobsazenost nájemních nemovitostí vzniká dvěma různými způsoby. Zaprvé je to čas, který je potřeba k nalezení nového nájemníka, když starý nájemník odejde. Za druhé může být neobsazenost způsobena také vystěhováním a prostoji potřebnými k provedení oprav, než je možné nemovitost opět pronajmout.
U některých typů nemovitostí může být neobsazenost vyšší než u jiných.
Například většina nájemníků považuje za nejžádanější typ nemovitosti k pronájmu rodinný dům, protože se v něm cítí více jako doma. To znamená, že míra neobsazenosti bude obvykle nižší. Nicméně dům bude také 100% neobsazený mezi nájemníky, zatímco jednotky v nemovitosti s více nájemníky jsou zřídkakdy neobsazené ve stejnou dobu.
Předpověď peněžních toků
Přesnou předpovědí růstu nájemného a míry neobsazenosti mohou investoři a upisovatelé vytvářet spolehlivější předpovědi peněžních toků.
Hrubý příjem z pronájmu neboli cash flow je celková výše příjmů, které nemovitost přinese, zatímco čistý cash flow neboli čistý provozní příjem jsou peníze, které zbývají na úhradu provozních nákladů a obsluhu dluhu.
Čistý příjem je to, co zbyde na financování havarijních oprav, zaplacení daní a uložení peněz do banky jako zisk. Pronajímaná nemovitost s malým nebo žádným čistým příjmem představuje pro upisovatele a investora vyšší riziko, protože potenciál záporného cash flow je vyšší.
Potenciální návratnost investice
Existuje řada způsobů měření návratnosti investice, včetně hrubého výnosu, cash-on-cash a IRR (neboli anualizované míry návratnosti). Jedním z nejjednodušších měřítek návratnosti jsou však vstupní a výstupní kapitálová míra.
Vstupní – neboli „vstupní“ – míru lze snadno vypočítat vydělením skutečného čistého provozního příjmu aktuální tržní hodnotou nemovitosti: Cap rate = NOI / tržní hodnota.
Naproti tomu výstupní cap rate – neboli „going out“ – cap rate v okamžiku prodeje nemovitosti je mnohem obtížnější předpovědět. Je to proto, že je třeba přesně předpovědět, jaké budou příjmy z pronájmu, provozní náklady, tržní hodnota nemovitosti a jaké budou cap rates u podobných nemovitostí za několik let.
Jedním z důvodů, proč upisovatel předpovídá cap rates do budoucna, je porovnání kvality zajištění nemovitosti se zůstatkem úvěru. Nemovitost, která v průběhu času ztrácí na hodnotě kvůli poklesu nájemného nebo kvůli neúměrnému nárůstu provozních nákladů, představuje pro věřitele větší budoucí riziko než nájemní nemovitost, která rok od roku generuje zdravý čistý peněžní tok.
Závěrečné myšlenky
Upisování v oblasti nemovitostí pomáhá věřitelům a investorům vyhnout se vkládání kapitálu do nemovitosti, u které je vysoké riziko, že se stane problémovou. Žádný investor nemá rád, když mu někdo odmítne poskytnout úvěr nebo po něm chce, aby složil vyšší zálohu a akceptoval vyšší úrokovou sazbu a přísnější podmínky úvěru.
Pokud investoři pochopí, jak underwriting v nemovitostech funguje, mohou se naučit uvažovat jako věřitelé a lépe se rozhodovat o pronájmu nemovitostí, které kupují.