Pokud jste slyšeli o výměně 1031 v Texasu nebo jste slyšeli o přátelích a kolezích, kteří ji provádějí, možná si říkáte, o co jde? Co je to za řeči o 45denním pravidle a 180denním pravidle? A protože v Texasu nejsou státní daně z příjmu, jaký to má vlastně přínos?
Pro texaské investory do nemovitostí je to poctivý způsob, jak zajistit, abyste si ponechali co nejvíce mu
ch svých investičních zisků, místo abyste odevzdávali další peníze státu. Kromě daňových úspor to má i řadu dalších výhod. Může pomoci zajistit flexibilitu v typu nemovitosti, kterou chcete vlastnit, a může pomoci zlepšit peněžní tok.
V tomto článku jsme vysvětlili čtyři hlavní důvody, proč by všichni investoři do nemovitostí měli provést výměnu 1031. I když jste typ, který kupuje a drží a nikdy neprodává, bude vám tento článek na vaší cestě za nemovitostmi užitečný.
#1 – Výměna 1031 v Texasu vám může ušetřit na daních
Prvním a nejdůležitějším důvodem, proč každý provádí výměnu 1031, je úspora na daních. Téměř všechny části státu, od Austinu po El Paso a od Amarilla po Houston, zaznamenaly obrovské zhodnocení. Ať už vlastníte rezidenční nebo komerční nemovitosti, texaské realitní trhy byly v roce 2010 v jednom ohni. Přidejte k tomu zdravý trh práce, vzkvétající ekonomiku a masový příliv Kaliforňanů a obyvatel východního pobřeží. Pokud jste v uplynulých dvaceti letech vlastnili jakoukoli nemovitost v Texasu, pravděpodobně jste byli s výsledkem spokojeni.
Na první pohled se tato výhoda daňové úspory může zdát samozřejmá. Nikdo nechce platit daň z kapitálových výnosů a výměna 1031 je vaší poslední skutečnou možností, jak se těmto daním vyhnout. Ale v oblasti nemovitostí existuje mnohem více daní než jen kapitálové zisky. Výměna 1031 v Texasu může pomoci i s těmito daněmi:
- Daň z opětovného odepisování – ať už jste svou nemovitost odepisovali, nebo ne, daňový úřad předpokládá, že ano! Horší je, že rekapitulace odpisů je zdaněna téměř na úrovni daně z příjmu
- Daň z nemovitosti – Sazby daně z nemovitosti v Texasu patří k nejvyšším v zemi. Pokud chcete provést výměnu 1031 v Texasu a koupit náhradní nemovitost v jiném státě, můžete ušetřit na dani z nemovitosti. To může pomoci zlepšit cash-flow vaší nemovitosti
- Daň 3,8 % podle zákona o dostupné zdravotní péči (Obamacare) – Byla zavedena jako součást reforem zdravotnictví v době Obamova prezidentství a pokud máte vysoký příjem, podléháte dodatečné 3,8% dani z kapitálových výnosů z prodeje nemovitosti. Výměna 1031 v Texasu může tuto daň odložit nebo eliminovat
#2 – Větší flexibilita ohledně typu nemovitosti
Většina lidí ví, že hlavním cílem výměny 1031 je odložit daně, ale ne tolik se mluví o flexibilitě, kterou může výměna 1031 v Texasu poskytnout. Namísto toho, abyste byli vázáni na typ nemovitosti, kterou vlastníte (obytný dům pro více rodin, průmyslový dům, obchodní dům atd.), může být výměna 1031 nejlepším způsobem, jak koupit jiný typ nemovitosti.
Někteří jsou zmateni termínem „podobný druh“ a domnívají se, že to znamená, že musíte vyměnit maloobchodní nemovitost za jinou maloobchodní nemovitost nebo rodinný dům za jiný rodinný dům. Není tomu tak! Jakákoli nemovitost, která je „používána k produktivnímu podnikání nebo investici“, je obdobná jako jiná. Pokud se nejedná o váš osobní majetek (tj. nebydlíte v něm), je výměna 1031 férová.
To může být skvělé pro investory, kteří si vybudovali portfolio rezidenčních pronájmů a chtějí se vrhnout na komerční nemovitosti. Nebo pokud už máte dost záchodů, nájemníků a odpadků, můžete se podívat na nemovitosti DST nebo NNN. Obě tyto struktury vám umožňují mít od investice zcela volné ruce. Dalšími možnostmi, které investoři sledují, jsou poplatky za ropu &plyn, které jsou podobně jako nájemní nemovitost, věřte tomu nebo ne.
Geografická rozmanitost
Nejenže můžete využít výměnu 1031 v Texasu, která vám zajistí flexibilitu ohledně typů nemovitostí, ale můžete ji využít i k nákupu nemovitosti v jiné oblasti. Řekněme, že vlastníte nemovitost na trhu, o kterém si myslíte, že v příštích několika letech zažije pokles. Zapomeňte na snahu rychle prodat svou nemovitost (což by mohlo být obtížné, pokud jste na trhu kupujících) a platit daně z prodeje. Místo toho vám výměna 1031 umožní flexibilně odložit daně a plynule nakoupit v jiné oblasti.
Mnoho investorů, kteří žijí na pobřeží, vyjadřuje touhu investovat do dalších nemovitostí, ale mají pocit, že ceny a kapitálové sazby nejsou dostatečně lákavé. Prodejem investice v Kalifornii můžete koupit více nájemních nemovitostí na celém středozápadě nebo jihu. Tím se vaše portfolio diverzifikuje od geografického rizika a pravděpodobně se zvýší váš cashflow.
#3 – Výměna 1031 „Trade Up“
Další velkou výhodou výměny 1031 v Texasu je možnost využít svůj stávající vlastní kapitál k „výměně“ hodnoty nemovitosti. Řekněme například, že vlastníte pronajímanou nemovitost v hodnotě 500 000 USD a stále dlužíte 300 000 USD na hypotéce. Váš vlastní kapitál v nemovitosti činí 200 000 USD. Díky výměně 1031 můžete tuto stávající nemovitost prodat a celých 200 000 dolarů použít jako zálohu na větší, potenciálně milionovou nemovitost.
Při tradičním prodeji byste pravděpodobně museli zaplatit daň z kapitálových výnosů a daň z zpětného odpisu, takže byste nemohli celých 200 000 dolarů použít v další nemovitosti. V této chvíli si lidé uvědomí, že výměna 1031 je možná jediným nejlepším nástrojem, který mají investoři k dispozici, aby nashromáždili jmění v nemovitostech typu „kup a drž“. Díky odložení daní můžete pokračovat ve „výměně“, dokud nebudete mít k dispozici velkou nemovitost a nebudete postupně splácet hypotéku.
Je pravda, že původní částka daně z kapitálových výnosů je „schovaná“ ve vaší náhradní nemovitosti a čeká, až ji prodáte. Skvělé je, že můžete pokračovat v odkladu tím, že provedete další výměnu 1031. Pak můžete nemovitost předat svým dědicům a ti ji zdědí s „navýšeným“ základem. To znamená, že základna vašich dědiců bude odpovídat reálné tržní hodnotě v době dědictví. O tom, jak lze výměnu 1031 využít jako skvělý nástroj pro plánování majetku, si povíme dále v čísle 5.
#4 – Dostatek kvalifikovaných zprostředkovatelů v Texasu
Další výhodou výměny 1031 v Texasu je, že má jedny z nejvíce kvalifikovaných zprostředkovatelů na obyvatele. Chcete-li provést výměnu 1031 v Texasu (nebo kdekoli jinde), musíte využít kvalifikovaného zprostředkovatele.
Mnoho států má na svém území jen několik kvalifikovaných zprostředkovatelů. Některé nemají v celém státě žádného kvalifikovaného zprostředkovatele. Naproti tomu v Texasu působí 18 kvalifikovaných zprostředkovatelů. Pokud máte 45denní nebo 180denní lhůtu a pracujete v časové tísni, můžete si být jisti, že kvalifikovaný zprostředkovatel je připraven vám pomoci.
#5 – Výměna 1031 v Texasu pro plánování majetku
Výměna 1031 je sice nejznámější jako strategie pro odklad daní, ale může být také skvělým nástrojem pro plánování majetku. Jak jsme již zmínili dříve v článku, mnoho investorů plánuje „výměnu do roztrhání těla“. To znamená, že provedou výměnu 1031, dokud nezemřou, a jejich dědicové zdědí nemovitost nebo nemovitosti na základě „step-up“.
Ale co když raději prodáte nemovitosti, které vlastníte dříve, a investujete do něčeho, co se lépe spravuje? Pokud vaše děti nebo vaše drahá polovička nemají zkušenosti se správou nemovitostí, může být využití výměny 1031 pro plánování majetku skvělou volbou.
Taktikou, kterou je třeba zvážit, je provést výměnu s jednou nemovitostí a koupit více podílů v různých statutárních fondech Delaware (DST). Jedná se o „hromadně financované“ investice do nemovitostí, kde vlastníte určitou procentuální částku. Velkou výhodou je, že jsou spravovány za vás a každý měsíc obdržíte poštou šek.
Řekněme, že vlastníte bytový dům, který se za posledních několik let zhodnotil. Předpokládejme také, že máte tři děti a každému z nich chcete dát stejný podíl. Při předání celé budovy a rozdělení podílu mezi tři děti by mohlo dojít ke konfliktům ohledně toho, kdy budovu prodat nebo co s ní udělat.
Pokud budovu prodáte a výtěžek dáte každému dítěti, dostanete obrovský daňový účet. Provedením výměny 1031 a koupí tří podílů na samostatných nemovitostech DST se tento problém vyřeší. Každé dítě získá samostatnou investici, která mu poskytne „peníze do poštovní schránky“, a může se samo rozhodnout, jak se svým podílem naloží.